[Игорь Дмитриевич]

Здравствуйте, уважаемые господа юристы!

К сожалению, эта важная тема пока еще недостаточно подробно освещена на форуме (в ближайших темах). В тоже время она весьма актуальна, поскольку ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОРЯДКА ПОЛЬЗОВАНИЯ в большинстве случаев - единственно возможный путь урегулирования споров в условиях "типовых" квартир.

На сколько мне известно, порядок пользования общей квартирой может быть определен добровольно - по Соглашению (договору) всех ее сосбственников, либо принудительно - по Решению суда (п.1 ст.247 ГК РФ). И в том и в другом случае у сособственников возникают соответствующие ОБЯЗАТЕЛЬСТВА в отношении друг друга (ст.ст.307,308 ГК РФ). Основное отличие по последствиям: Соглашение может быть оспорено в суде в срок исковой давности - от 1 до 3 лет (в зависимости от оснований недействительности сделки ст.181 ГК РФ). А решение суда (как правило, мирового судьи) - может быть только обжаловано в апелляционном порядке в течении 10 дней (+ 6 месяцев на надзорное обжалование - но это из области малорезультативного...). ПОСЛЕ ЭТОГО ДАННЫЙ ПОРЯДОК ПОЛЬЗОВАНИЯ НЕВОЗМОЖНО НИ ОСПОРИТЬ, НИ ОБЖАЛОВАТЬ - лицам, участвовавшим в соглашении, либо в соответствующем судебном разбирательстве. Правда, с оговоркой: Если не изменился состав лиц, участвовавших в судебном разбирательстве (п.2 ч.1 ст.134 ГПК РФ), и не произошло существенного изменения обстоятельств (ст.451 ГК РФ).

А теперь собственно главный вопрос - ПРОДОЛЖИТ ЛИ ДЕЙСТВОВАТЬ ПРЕЖНЕЕ СОГЛАШЕНИЕ (РЕШЕНИЕ СУДА) ПРИ СМЕНЕ СОСОБСТВЕННИКА?
По общему правилу о перемене лиц в обязательстве, ПРАВА прежнего кредитора (сособственника) МОГУТ ПЕРЕХОДИТЬ к новому кредитору (сособственнику) без согласия должника (остальных участников общей собственности) - в результате сделки или на основании закона - если эти права не связаны неразрывно с личностью кредитора (ст.ст.382-390 ГК РФ). При этом, как и для прежнего сособственника (кредитора), для нового сособственника ОДНОСТОРОННИЙ ОТКАЗ от исполнения существующего обязательства НЕ ДОПУСКАЕТСЯ (ст.310 ГК РФ).
Однако каждая сторона по данному соглашению (решению суда) одновременно является и кредитором, и должником по отношению к другим сторонам. А перевод должником своего ДОЛГА на другое лицо допускается лишь с СОГЛАСИЯ кредитора, т.е. остальных сособственников (ст.391 ГК РФ). Но это "согласие" может быть под большим вопросом...
Таким образом, из вышесказанного вроде бы следует, что для нового сособственника (приобретшего долю в порядке купли-продажи, дарения или наследования) существующий порядок пользования ДЕЙСТВИТЕЛЕН в части его прав требования к остальным сособственникам и НЕДЕЙСТВИТЕЛЕН (без дополнительного соглашения в установленной форме - ст.389 ГК РФ) в части его долга, т.е. обязанностей перед остальными сособственниками . Однако у него (а также у остальных сособственников) ПОЯВЛЯЕТСЯ ПРАВО оспорить прежний порядок пользования в суде (в течение соответствующего срока исковой давности). И только суд может освободить стороны от существующих обязательств, изменить прежний порядок пользования и установить новый. А суд, как известно, дело небыстрое и непредсказуемое. Но до тех пор, пока он не завершится - БУДЕТ ДЕЙСТВОВАТЬ ПРЕЖНИЙ ПОРЯДОК (с указанными оговорками).

Поэтому повышение ЦЕНЫ доли в праве собственности на общую квартиру - в случае ОПРЕДЕЛЕНИЯ ПОРЯДКА ПОЛЬЗОВАНИЯ прежними совладельцами - по-видимому, имеет под собой определенные основания.

Пожалуйста, по-возможности, разъясните правомерность вышеуказанных выводов.
С уважением, Игорь Дмитриевич

[Bluesangel]

Сообщение от Игорь Дмитриевич

ПРОДОЛЖИТ ЛИ ДЕЙСТВОВАТЬ ПРЕЖНЕЕ СОГЛАШЕНИЕ (РЕШЕНИЕ СУДА) ПРИ СМЕНЕ СОСОБСТВЕННИКА?

нет.
тему рассмартивали тут

[Игорь Дмитриевич]

К сожалению, не смог ответить раньше - были проблемы с авторизацией на форуме.

С указанной в ссылке темой я ознакомился с самого начала. Однако задать вопрос в ее рамках было невозможно, т.к. она закрыта без обсуждения. В тоже время вынужден отметить что в указанной статье затрагивается вовсе НЕ ТОТ ВОПРОС, о котором идет речь в настоящей теме.

Напомню, в той статье объясняется ошибочность мнения, что с помощью определения порядка пользования общей квартирой можно "превратить" в абстрактную "долю в праве собственности" в реальную "комнату" - и тем самым увеличить ее стоимость. Действительно, это невозможно. Чтобы в этом убедиться - достаточно внимательно прочитать Свидетельство о гос.регистрации права: Если в нем указана "комната" - значит отчуждается реальная комната, если указана "доля в праве" - значит отчуждается абстрактная "доля". И ничего более. Все остальное - от лукавого...
Однако никак нельзя согласиться с утверждением автора, что решение суда, установившее прежний порядок пользования общей квартирой - с появлением нового сособственника "можно выбросить в корзину", поскольку оно теперь "недействительно"! Невольно представляешь себе как некий участник судебного разбирательства, и так "нагрузивший" суд своим иском по "старому" вопросу, еще и заявляет мировому судье, вынесшему предыдущее решение (а в большинстве случаев это будет тот же судья!) - что его решение теперь оказывается "можно выбросить в корзину". Так и серьезный "бан" схлопотать недолго - за неуважение к суду.

В том-то и состоит ПРИНЦИПИАЛЬНОЕ ОТЛИЧИЕ Соглашения о порядке пользования от Решения суда по данному вопросу, что первое из них обязательно только для участников соглашения (п.3 ст.308 ГК РФ), а второе - ОБЯЗАТЕЛЬНО ДЛЯ ВСЕХ БЕЗ ИСКЛЮЧЕНИЯ лиц, и подлежит такому же неукоснительному исполнению, как и Закон (ст.6 ФКЗ "О судебной системе РФ").
Да, действительно, с появлением новых сособственников, по данному вопросу МОЖЕТ быть вынесено новое судебное решение (ч.4 ст.13, п.2 ч.1 ст.134 ГПК РФ). И при этом обстоятельства, установленные прежним решением суда, действительно, не будут иметь преюдициального значения (ч.2 ст.61 ГПК РФ). Однако ПОКА новое решение суда не вступило в законную силу - ДЕЙСТВУЕТ ПРЕЖНЕЕ РЕШЕНИЕ (которое никто не отменял!).
Что, собственно, установлено таким судебным решением? Что в такой-то, допустим 3-комнатной квартире, находящейся в общей долевой собственности, допустим 3-х лиц (гр.гр.А,В и С) устанавливается следующий порядок пользования общей квартирой: У гр.А во владении и пользовании комната "А", у гр.Б - комната "Б", у гр.С - комната "С". И все...
Допустим, вместо гр.С появился другой сособственник гр.Х. Что изменилось? Решение суда потеряло законную силу и перестало действовать? Отнюдь! Гр.гр.А и Б, по-прежнему, пользуются каждый "своей" комнатой - на основании ДЕЙСТВУЮЩЕГО решения суда (для них вообще ничего не изменилось). Гр.Х в решении суда не указан, однако он также НЕ МОЖЕТ пользоваться комнатами остальных сособственников - поскольку такая возможность НЕ ПРЕДУСМОТРЕНА решением суда, вступившим в законную силу. Но и гр.гр.А и Б тоже НЕ МОГУТ расширять свои "владения" - по той же причине. Разумеется каждый сособственник может обратиться в суд и инициировать новое судебное решение по данному вопросу. Однако если будет пропущен срок исковой давности, в таком иске может быть отказано. И в любом случае до вступления нового решения суда в законную силу - ДЕЙСТВУЕТ СТАРОЕ РЕШЕНИЕ СУДА и, соответственно, прежний порядок пользования (с указанными оговорками).
Иное противоречило бы закону...

[Семен Семеныч]

Сообщение от Игорь Дмитриевич

К сожалению, эта важная тема пока еще недостаточно подробно освещена на форуме (в ближайших темах).

Значит, пока ни у кого не возникало такой надобности. Консультации осуществляются по конкретно заданному вопросу или проблеме. Абстрактные (или конкретные по определенной проблематике) рассуждения (обсуждения) на юридические темы происходят в Клубе юристов.