[greetenly]

Подскажите, пожалуйста, вот сейчас произошла продажа комплекса. Сделка подписана, деньги перечислены. Но свидетельство на право собственности ещё не получили. Моё руководство требует, чтобы я подготовила все доп. соглашение к Договорам аренды на смену собственника и выставила счета. Хотя документы на регистрацию подадут только 2 июля, соответственно и свидетельство на право собственности будет июлем.
Как правильно поступать в этой ситуации?

[Разуваевская Екатерина Викторовна]

Сообщение от greetenly

Как правильно поступать в этой ситуации?

"Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации". (ст.219 ГК)
доп. соглашения заключаются не ранее даты гос. регистрации

[greetenly]

Просто все наши юристы. А у нас их целый отдел, говорят тоже делать сейчас

[Разуваевская Екатерина Викторовна]

Сообщение от greetenly

говорят тоже делать сейчас

с какого? (я извиняюсь...) право собственности еще не перешло...а согласно ст.608 ГК РФ "право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду".
а вашим юристам не мешало бы ознакомиться с положениями гражданского законодательства и судебной практикой, например: Постановление ФАС Поволжского округа от 25.02.2010 по делу N А65-18537/2009, ФАС Северо-Кавказского округа от 19.05.2010 по делу N А32-47195/2009, ФАС Уральского округа от 21.09.2006 N Ф09-8398/06-С3, ФАС Центрального округа от 21.07.2010 по делу N А08-2804/2009-24
и смотрим п.60 Постановления Пленума ВАС №22 от 29.04.10.
"...После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом".

[Albertovich]

Конечно, делайте сейчас, чтобы не потерять арендную плату за период до регистрации права собственности. Только в доп.соглашениях должен фигурировать и продавец. Ст.606 ГК - арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

[Разуваевская Екатерина Викторовна]

Сообщение от Albertovich

Конечно, делайте сейчас, чтобы не потерять арендную плату за период до регистрации права собственности. Только в доп.соглашениях должен фигурировать и продавец. Ст.606 ГК - арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

каков предмет доп. соглашения предлагается?

[madam Rihter]

Сообщение от Albertovich

Конечно, делайте сейчас, чтобы не потерять арендную плату за период до регистрации права собственности. Только в доп.соглашениях должен фигурировать и продавец. Ст.606 ГК - арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Не 606, а 608 статья. Лица, управомоченные законом
или собственником, это вариант хозяйственного ведения, оперативного управления, доверительного управления.

Арендную плату собственник не потеряет, т.к. уже ранее говорилось, что право собственности на недвижку возникает с момента госрегистрации. Другой момент, когда по акту приема-передачи передается недвижка. До регистрации или после?! Если "до", то по логике арендаторы должны уплачивать правоприобретателю арендные платежи. но опять же вступают в противоречие ст. 305 и 608 ГК, т.е. невозможность распоряжения!

[madam Rihter]

Сообщение от Albertovich

Только в доп.соглашениях должен фигурировать и продавец.

Ну тогда может быть все проще?! Уведомления Арендодателя о смене собственника?! Уведомление будет являться основанием для оплаты арендных платежей правоприобретателю, а уж после регистрации полноценное доп. соглашение, м?

[Разуваевская Екатерина Викторовна]

Коллеги, я Вам больше скажу - при смене собственника не обязательно заключать доп. соглашение к договору аренды, перемена стороны в обязательстве (смена Арендодателя) происходит в силу закона и после перехода права собственности, "новому" Арендодателю достаточно уведомить об этом Арендатора, приложив подтверждающие документы (Свидетельство о гос. регистрации права, Выписку из ЕГРИП), ведь отказ Арендатора от заключения доп. соглашения о перемене собственника не будет являться основанием невнесения им арендной платы по договору новому собственнику после регистрации права собственности при надлежащем уведомлении Арендатора о перемене собственника..
Уведомление о смене собственника до момента гос. регистрации является ничтожным.
Правильно указано, что помещение до перехода права собственности может сдаваться в аренду или Продавцом (собственником) или Покупателем от лица Продавца (собственника), соответственно если Покупатель сдает помещение в аренду от лица Продавца, то арендные платежи он не вправе присвоить - это является его неосновательным обогащением.

[GR Resurs consulting Недвижимость]

Модератор все правильно написал. Я не хвалю кого либо, просто добавить нечего )))