[Iuriy]

Уважаемые специалисты!
У меня такая проблема: Арендовал бутик в коммерческом центре, стоимость аренды очень большая, но думал что будет окупаться. Поторговал 4 месяца, ни один месяц не окупил даже половину аренды! Пришлось платить из своего кармана огромные суммы денег. Но деньги заканчиваются, надо уходить от туда, написал заявление, что хочу уйти, а администрация говорит, что нельзя. Оказывается в договоре аренды был маленький пунктик где сказано, что я не могу расторгнуть контракт раньше чем через год!!! (то есть контракт заключён на год) Они говорят что если я не буду платить каждый месяц до конца года (или не выплачу всю сумму сразу до конца года) то они подадут в суд и выиграют, так как я подписал контракт... Единственный вариант, это найти кого- то кто захотел бы вместо меня арендовать этот бутик, но таких лохов я вряд ли найду, потому что центр ужасный, покупателей нету, аренда заоблачная (для подобного магазина)... У меня просто напросто нет таких денег... Что мне квартиру продавать ??
Подскажите что мне делать пожалуйста...

[Femistoklus]

Iuriy, укажите точно дату начала и окончания срока действия договора.

[Iuriy]

точной даты назвать не могу, документов под рукой нет (но если точная дата поможет, немедленно поеду посмотрю) а примерно с 20 января 2008, и соответственно окончание 20 января 2009 года...

[Femistoklus]

Сообщение от Iuriy

с 20 января 2008, и соответственно окончание 20 января 2009 года...

Нужно точно. Если так, как Вы написали, то Вам повезло: договор не заключен. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК).
Если срок, например, с 20.01.08 до 19.01.09, то такой договор тоже сроком на год, то есть не заключен. Если срок меньший, то остаётся расторгать в судебном порядке, но основания найти очень затруднительно.

[Владислав]

Iuriy, действительно, односторонний отказ от исполнения обязательств, вытекающих из договора, не допускается.
Однако есть в ГК Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств:
1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
Соответственно, можно попробовать на это уповать, однако, как я понял, обстоятельства не менялись, дохода не было и изначально...

В отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Поэтому можно направить арендодателю официально письмо с предложением договор аренды расторгнуть.
Кстати, есть еще статья 620 в ГК "Досрочное расторжение договора по требованию арендатора". Посмотрите, нельзя ли из этого списка ничего к Вашей ситуации притянуть?
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
А как Вы узнали вообще об этой аренде, откуда?
В договоре КАК индентифицировано сдаваемое в аренду имущество? Акт приёма-передачи подписывали?

[Владислав]

Femistoklus, а мне кажется, бутик в комерческом центре (скорее всего) не является ни зданием, ни сооружением, это просто часть огромной торговой площади этого центра, ради понтов именуемая бутиком (у нас, во всяком случае, именно так обычно бывает), поэтому ч. 2 ст. 651 здесь неприменима...
Но договор, конечно, надо бы обозреть...

[Iuriy]

Владислав, к сожалению из второй части вашего поста, ничего не подходит, т.к. как бы услуга аренды предоставляется нормально, без нарушений, НО просто в этом коммерческом центре практический нету покупателей!... Брал бутик при открытии центра, соответственно если бы я мог бы "это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях." Ну вот это единственный аргумент который я вижу... Это место абсолютно нерентабельно для торговли, и не только не приносит прибыль но и огромные убытки "...повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;" Теоретический я должен платить аренду из полученной прибыли, а ее нету, соответственно данный центр не выполняет свою функцию как таковую.. ну это больше похоже как жалоба а не аргумент. Можно ли из этого что то взять как аргумент ?

Femistoklus, Владислав, так все таки бутик является зданием или сооружением или нет ? подходит сюда этот вариант или нет ?
Заранее благодарю!

[Femistoklus]

Сообщение от Iuriy

бутик является зданием или сооружением или нет ?

читайте

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
от 1 июня 2000 г. N 53

2.Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ.

[Iuriy]

Femistoklus, Достал документы, начало с 1 января 2008г, окончание 31 декабря 2008 года. Только я так и не понял это хорошо для меня или плохо ?? и если хорошо что мне сейчас с этим делать ? подавать в суд и говорить что контракт не действителен т.к. меньше года или как ?

[Владислав]

Iuriy, на мой взгляд, ОЧЕНЬ важно, что собой представляет "в натуре" Ваше помещение или площадь или что там у Вас??? Опишите, как можно подробнее, САМЫМ простым языком, раз Вы не юрист.
И что написанов в договоре ДОСЛОВНО про объект аренды?