[Наталья S-pb]

Прощу помощи коллег в вопросе плюсов и минусов договора займа между юр. лицом и физическим лицом на стротельство жилого дома.
Что можно и нужно предусмотреть в договоре, что бы избежать любых проблем со стороны гос. органов в связи с тем, что договор заключается на строительство жилого дома в котором человек получит потом квартиру вместо заемных средств. Как избежать проблем связанных с обязательным заключением в строящемся доме с дольщиками только договора долевого участия по закону 214-ФЗ ?
Если нет возможности заключить долевку, как сделать договор займа к которому нельзя будет придраться?

[Никитина Марина Алексеевна]

По поводу применения займов для привлечения денежных средств до получения разрешения на строительство Вам я уже поясняла. Какие конкретно вопросы у Вас возникли?

Сообщение от Наталья S-pb

Как избежать проблем связанных с обязательным заключением в строящемся доме с дольщиками только договора долевого участия по закону 214-ФЗ ?

Давайте конкретно, в чем Вы видите проблемы?

[Werewolf]

хм.....а может вообще инвестиционный договор составить ....

[Наталья S-pb]

Сообщение от Никитина Марина Алексеевна

По поводу применения займов для привлечения денежных средств до получения разрешения на строительство Вам я уже поясняла. Какие конкретно вопросы у Вас возникли?


Давайте конкретно, в чем Вы видите проблемы?

Проблемы я вижу вот в чем: В Законе №214 ФЗ О долевом участии в строительстве четко указано, что привлечение денег физических лиц для строительства дома возможно только на основании договора долевого участия заключаемого между застройщиком и физ.лицом.
Договор подлежит обязательной регистрации. Для того, что бы договор можно было регистрировать строителям нужно как минимум год с момента заключения договора аренды на землю.
В течении этого года хочется привлекать средства потенциальных дольщиков, но как? Большинство строительных компаний заключает предварительные договора купли-продажи, но они изначально являются ничтожными сделками, хотя бы потому, что отстутсвует предмет договора. Возникает в связи с этим ряд проблем.
Как вариант рассматривается заключение договора займа например на год между строителями и физ. лицом будущим дольщиком.
Отсюда впорос, как в свете Закона уйти от ничтожности этой сделки, например в притворности- с целью прикрыть другую сделку фактически договор долевого участия, т.к. по договору займа строители берут у физика заем, а в обмен могут либо вернуть его деньгами либо квартирой в будущем доме.
Просто заключать догоговор займа легко и понятно, но люди то хотят видеть в договоре то, что они взамен получят квартиры, а это уже походит на прикрытую долевку.
Вот я и никак не могу понять, как можно его составить таким образом, что бы обойти все острые углы и дольщику что бы было хорошо и нам...

[Наталья S-pb]

Сообщение от Werewolf

хм.....а может вообще инвестиционный договор составить ....

Инвестиционный тоже нельзя...если разрешение на строительство получено после вступление в силу Закона №214...

[Никитина Марина Алексеевна]

Один единственный законный вариант - договор о долевом участии. Или займ в банке. Все остальные схемы - проблемные и рискованные. Поэтому можете использовать любые серые схемы с учетом этого (предварительные договора подписываются для дольщиков - никаких денег по предварительному договору Вы получить не можете, по ним получаются только серые деньги).

[Наташа]

Сообщение от Наталья S-pb

...т.к. по договору займа строители берут у физика заем, а в обмен могут либо вернуть его деньгами либо квартирой в будущем доме...

Насколько я знаю, если берешь по договору займа деньги, то и возвращать долг тоже нужно деньгами (то же самое и с вещами, определенными родовыми признаками, - вернуть нужно вещи). Если вместо заемных денег Заемщик будет предоставлять обратно какое-то имущество, это будет противоречить природе займа и больше будет похоже на куплю-продажу...

[Никитина Марина Алексеевна]

Эта схема привлечения денег от "дольщиков" - на период до заключения договора о долевом участии в строительстве жилья. Перед заключением этого договора заемные деньги возращаются "дольщикам", а после - принимаются по договора о долевом участии.

[Наталья S-pb]

Понятно, что самое правильное это договор долевого участия, а как быть до него?
Неужели никак законно не привлечь деньги, так что бы и дольщикам потенциальным было спокойно и нам в плане любых проверок тоже.
Договор займа в чем может быть незаконен в данной ситуации ?
Неужели только серая схема по предварительному договору? Но это же явная липа, а хочется законности...

[Наталья S-pb]

Я все-таки пытаюсь найти решение.
А если заключить договор займа с физческим лицом, вовзрат деньгами с процентами и отдельно договор залога на строящуюся в будущем квартиру в доме?
Или предварительный догвор купли-продажи как залог в обеспечении наши обязательств по возврату займа, а? Может быть какая-то такая схема?