[Владимир Дингес]

Здравствуйте, практикующие юристы.
Земельный участок (земли населенных пунктов) приватизирован в упрощенном порядке физическим лицом (основание: выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок, без установления границ в 2009 году). На территории земельного участка расположен 2-ух квартирный жилой дом, собственник з/у продал квартиру в 1993 году, но адресная привязка земли именно к проданной квартире. Вторая квартира находится в собственности третьего лица. Так же на территории расположены незарегистрированные постройки (гараж, сарай и т.п.), принадлежащие собственнику з/у. В соответствии с действующим законодательством собственники недвижимого имущества, расположенного на участке, имеют право на пользование прилегающей к дому территорией, преимущественным правом выкупа и т.д. (распространяются ли данные нормы на многоквартирные дома) Каким образом лучше всего разделить участок для того чтобы собственники квартир зарегистрировали общую долевую собственность на образованный з/у, необходимый для обслуживания дома, второй же участок оставить за собственником делимого з/у и соответственно зарегистрировать постройки на нем.
Намеченный план действий:
1. Получение выписок из ЕГРП на з/у и дом
2. Получение выписок из БТИ на дом
3. Межевание и разделение земельного участка
4. Постановка на кадастровый учет и регистрация в УФРС двух новых з/у.
5. Продажа первого з/у под домом собственникам квартир.
6. Техническая инвентаризация пристроек на втором участке.

[JNB2JNB]

Владимир Дингес, насколько я поняла - дом является общей долевой собственностью собственников квартир!? Если дом в долевой собственности, то и земля тоже, в долях эквивалентных площади квартир. Поэтому Вы не сможете разделить участок. Чтобы раздел стал возможным, Вам сначала необходимо перевести дом из долевой собственности в индивидуальную, т.е произвести реальный раздел жилого дома.
Это можно сделать так:
- один из собственников жилого дома подает исковое заявление в суд по месту нахождения недвижимого имущества о реальном разделе жилого дома;
- в суде между собственниками подписывается мировое соглашение о реальном разделе жилого дома или рассматривается вопрос о реальном разделе в процессе судебных заседаний (если долевые собственики не согласны с реальным разделом);
- если соглашение о реальном разделе жилого дома не достигнуто мирным путем суд назначает экспертизу;
- эксперт проводит экспертизу и выдает заключение с не менее двумя вариантами реального раздела для оформления прав собственности на часть домовладения;
- судом назначается очередное заседание для определения вариантов реального раздела и возможности оформления прав собственности на часть жилого дома;
- судом выносится решение о реальном разделе жилого домовладения, о прекращении долевой собственности на дом, о признании прав собственности на часть домовладения.
После того, как признание прав собственности на часть домовладения будет закреплено решением суда, собственники должны продолжить оформление прав собственности для получения свидетельства о государственной регистрации. Для начала, необходимо обратиться в БТИ и оформить кадастровый паспорт на часть домовладения, на основании решения суда. Оформление прав собственности на часть дома считается законченным после получения свидетельства о государственной регистрации в ФРС.
А далее Вы с соседом офромляете уже СВОИ земельные участки. А затем Вы уже сможете занятся размежеванием, принадлежащего Вам участка.

[Владимир Дингес]

JNB2JNB, спасибо за развернутый ответ, дело в том, что я до сих пор не имею полноценной информации о зарегистрированных правах на квартиры. Поясню более понятно по поводу права собственности на дом и на з/у из информации которая мне известна. Весь земельный участок принадлежит одному собственнику (назовем его условно гр. A), который зарегистрировал свое право в 2009 году на основании свидетельства о праве собственности на землю 1992 года. На участке был построен двухквартирный дом, были присвоены адреса с обозначением квартир, изначально было 2 собственника гр. A и гр. B. Затем, в 1995 году, гр. А продает свою квартиру гр. C. Гр. C приобретенное право не зарегистрировал ни на Дом, ни на на земельный участок. В архивной справке, выданной Администрацией в 2009 году в собственниках на данную квартиру до сих пор указан гр. A. Скорее всего была допущена ошибка при регистрации права собственности на земельный участок. Не был учтен дом и его собственники, основанием для регистрации было свидетельство 1992 года и сотрудниками не была проведена проверка наличия объектов недвижимого имущества на участке, так как вероятно технической инвентаризации не проводилось ни разу. В результате вместо долевой собственности на земельный участок владельцев квартир, было зарегистрировано индивидуальное право того собственника кому, соответственно, и выделялась земля изначально. участок довольно большой, для обслуживания дома по нынешним требованиям законодательства хватит его пятой части. Поэтому стоит вопрос о том как грамотно выделить дом с частью участка и распределить доли между фактическими собственниками квартир. Остальную часть з/у зарегистрировать на фактического собственника всего участка, но без признания ничтожным уже ранее выданного, вероятно по ошибке, свидетельства на весь участок(без учета собственников строений на данном участке). Можно ведь и формально продать часть з/у после разделения земли. А потом провести инвентаризацию строений на каждом и узаконить все права.

[JNB2JNB]

Владимир Дингес, мне всегда трудно, что-либо советовать, когда я не вижу документов, из Вашего ответа могу посоветовать следующее: возьмите справки о собственности на дом в БТИ и ФРС (Юстиции) узнаете, что там с собственностью. Дом однозначно регистрировался в БТИ иначе не было бы возможности получить адрес, раз у Вас адреса на каждую квартиру значит и регистрировали его как 2-х квартирный. Возможно, что дом проходит и не как долевая собственность, а как индивидуальная. Пока Вы не увидите документы - это гадание на кофейной гуще. По закону вся земля автоматически принадлежит собственникам дома, если изначально не было никакого раздела и гр.А не оставил себе кусок участка, но судя по Вашему описанию - нет.

[Владимир Дингес]

JNB2JNB, с Вами полностью согласен, без знания исходных данных, гадая можно потратить уйму времени. Получу выписки, тогда и будет понятно что делать.

[JNB2JNB]

Владимир Дингес, Ок, будут вопросы пишите!

[Анатолий Б]

Если есть "квартиры" в МКД,то легко участок отмежевать в целом, а затем АКТом закрепить соглашение о разделе в натуру и далее... Есть ряд "подводных" камней в этой цепочке действий, но их легко избежать, если собственники договорились между собой,нет претензий и соглашение о разделе соответствует в пропорциях общей площади квартир собственников.
Что касается п.5 "продажа з/участка собственникам квартир", то это представляется маловероятным, т.к. в соответствии с ЗК РФ земля бесплатно переходит в собственность граждан, собственников квартир в МКД.

[Анатолий Б]

Кстати свидетельство о собственности на з/у от 1992г. под квартирой (по Ельцинскому указу) сегодня нелегитимно, т.к. в Вашем случае речь идёт о з/у под МКД.