[Денко]

Уважаемые юристы, что Вы думаете по этому поводу!?
Очень часто супруги покупают квартиру в долевую собственность (не раз лично видел такие договора, зарегистрированные в ФРС), и часто при этом указывают не равные доли: по 1/3 и 2/3 (в качестве примера). При этом договора не были удостоверены нотариусом!
И вот сейчас наталкнулся на иной взгляд на этот вопрос. Цитирую:

Зайцева Т.И. Нотариальная практика: ответы на вопросы / Федеральная нотариальная палата. Зайцева Т.И. - М.: "Волтерс Клувер", 2007.

"Могут ли супруги при покупке квартиры указать, что она приобретается ими в долевую собственность?
В соответствии со ст. 33 СК РФ законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.
Таким образом, законодательством установлена презумпция: на все имущество, приобретенное супругами в период брака на совместные средства, распространяется режим общей совместной собственности. Единственным исключением из этого общего правила является возможность изменить законный режим имущества супругов и установить в отношении его договорный режим. Согласно ст. 42 СК РФ супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности и установить в отношении совместно нажитого имущества режим долевой или раздельной собственности, как на все имущество, так и на отдельные объекты собственности.
Указание в договоре купли-продажи факта приобретения супругами квартиры, как, впрочем, и любого другого имущества, в долевую собственность юридически ничтожно. Вместе с тем на основании ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была совершена и без включения недействительной ее части. Правило названной статьи вполне применимо к обсуждаемому договору. Исключив условие о приобретении имущества в долевую собственность, следует расценивать договор заключенным по общим правилам, т.е. считать имущество приобретенным супругами в совместную собственность.
Вместе с тем, учитывая желание супругов приобрести имущество в долевую собственность, в определенных ситуациях можно воспользоваться правилом, содержащимся в абз. 2 п. 1 ст. 42 СК РФ: брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов. Включение соответствующего пункта в договор будет являться в таком случае элементом брачного договора, однако в целях недопущения в дальнейшем споров по поводу толкования этого факта и исключения ссылок на недостаточную юридическую осведомленность участников договора данное обстоятельство необходимо оговорить в договоре особо. При этом в договоре необходимо отразить, что при его заключении стороны руководствовались не только нормами ГК РФ (общими положениями о собственности, о заключении сделок, о купле-продаже недвижимости и пр.), но и специальными нормами, установленными семейным законодательством, в частности, вышеупомянутой ст. 42 СК РФ.
При совершении договора купли-продажи с подобным условием не следует забывать о норме, предусмотренной п. 2 ст. 41 СК РФ: брачный договор заключается в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Таким образом, включение в договор купли-продажи условия о приобретении имущества супругами в долевую собственность будет являться правомерным лишь в случае нотариального удостоверения всего договора в целом. Включить данное условие в договор купли-продажи имущества, совершаемый в простой письменной форме, нельзя. Это условие будет считаться ненаписанным, и к режиму приобретенного супругами имущества будет применяться законный режим имущества супругов - режим совместной собственности".

Есть обоснованное мнение?

[_Иринка_]

Мне кажется все соответствующим сложившейся судебной практике.

1. Брачный договор должен иметь нотариальную форму.
2. Из данного договора должно уматриваться, как именно супруги намерены разделить совм. нажитое имущество в случае развода.
Т.о, если в договре к.-п., который заверен нотариусом, будет указано волеизъявление супругов на вот такой раздел имущества в случае развода (однозначное), суд при расторждении брака и разделе имущества не сможет этот договор не учесть.

3. ст. 34 СК имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено (хоть на одного, хоть на другого, хоть в долях).

Было у меня дело, где одна сторона пыталась доказать, что договором к.-п. они разделили им-во. Доказать им это не удалось, разделили пополам.

[Денко]

_Иринка_,

Сообщение от Денко

Очень часто супруги покупают квартиру в долевую собственность (не раз лично видел такие договора, зарегистрированные в ФРС), и часто при этом указывают не равные доли: по 1/3 и 2/3 (в качестве примера). При этом договора не были удостоверены нотариусом!

А я с этим часто сталкиваюсь!

[_Иринка_]

Сообщение от Денко

А я с этим часто сталкиваюсь!

Конечно, такие договоры не редкость. А часто сталкивались с разделом имущества, где стороны ссылаются на такой договор?

[Н.К.]

Выскажу свое мнение. Рассматривается ситуация, когда между супругами отсутствует брачный договор, то есть действует законный режим. Дело в том, что законный режим распространяется на уже приобретенное супругами имущество. До момента регистрации права собственности на квартиру, не существует объекта, к которому мог бы применяться законный режим, нет имущества нажитого в браке в виде квартиры. При этом имеются денежные средства, нажитые супругами в период брака, на которые приобретается эта квартира и которые, как раз и являются совместным имущством супругов. Полагаю, что перед заключениям договора купли-продажи супруги разделили указанные денежные средства между собой, установив на них режим раздельной (долевой собственности) и исходя из такого раздела приобрели квартиру в долях, как это и отражено в ДКП. Указание в ДКП долей, на мой взгляд, исключает рассмотрение квартиры как имущества, находящегося в общей совместной собственности супругов.

[_Иринка_]

Т.е. вы имете в виду, что супруги заключили устный брачный договор в отношении части своего имущества - денежных средств?
Т.е. даже в письменную форму свое соглашение не облекли?
Что по ГК РФ следует в связи с несоблюдением формы договора.
Все хорошо, если стороны после расторжения брака и придерживаются этих долей, а если нет?

На каком основании суд должен учесть такой договор? Разве следует из их соглашения однозначное намерение разделить таким образом имущество в случае развода?

По такой логике, если муж каждый раз мне отдает 1/3 своей зарплаты, то мы таким образом и разделим все нажитое в браке имущество?

[Н.К.]

_Иринка_, а при чем здесь брачный договор вообще? Имущество супругов может быть разделено по их соглашению, см. п. 2 ст. 38 СК РФ, безо всякого брачного договора. Что такой раздел состоялся и что именно на это была направлена воля супругов, как раз и свидетельствует ДКП, составленный так, как указывает топикстартер. А затем и регистрация договора именно в таком виде, с указанием долей. Кто запретит супругам распоряжаться именно так своими деньгами и приобретать имущество в долевую собственность? Вопрос был именно о том - можно ли, правомерно ли заключить ДКП именно в долях, а последующее оспаривание договора - совершенно отдельный вопрос. Супруги свободны устанавливать на часть имущества режим совместной собственности, на часть - долевой, на часть заключить брачный договор. Здесь супругам должны быть предоставлены самые широкие права и возможности. Пример с мужем и з/пл полагаю здесь вообще не очень уместным и корректным.

[_Иринка_]

Я согласна, что можно соглашением как хочешь поделить. Если после расторжения спора нет, все так и останется. Но проблемы как раз и начинаются, когда появляется спор.

Мне кажется, что если в ДКП не будет ссылка на СК РФ или еще каким-нибудь образом указано желание именно разделить имущество, то суд не будет рассматривать такой договор, как соглашение супругов по ст. 38.

Почему же Вам не понравился мой пример? Чем отличается з/п и ее раздел от раздела накопленной на квартиру большой суммы денег?
Вам не приходилось встречать дела, где супруги делят тюль и гладильную доску в долях?

[Н.К.]

А как же суд будет рассматривать заключение ДКП в долях? Именно как волю сторон установить долевой режим. Будет выясняться что предшествовало заключению договора на таких условиях, хотя и это не важно. Существенен сам факт - заключение договора и его регистрация именно на таких условиях. А при возникновении спора - какой судья попадется, как на все это посмотрит.

[_Иринка_]

Я немного не понимаю как вы усматриваете разницу в договорах с определением долей и нет.

В законе четко указано - не зависимо от того, на чье имя оформлено.
А если супруги до покупки квартиры так разделили свою кучу денег:

1. цельный мульен муж отдал жене на машину.
2. а пару мульенов потратил муж себе на квартиру.
т.е. денюшки поделены из расчета 1/3 жене, остальное мужу.

И будут ссылаться супруги при разделе имущества в суде, один на то, что это было такое соглашение о разделе имущества, а другой на то, что просто так оформили.