[blackmag]

В 2002 г. был заключен договор аренды с г. Барнаулом в отношении достаточно большого куска земли для использования под парк и аттракционы.
В 2006 г. внесли изменения в этот договор аренды в части порядка расчетов арендной платы и установили, что 3\4 участка - для эксплуатации аттракционов, а 1\4 для рекреации.
04.02.2007 г. Законодательное собрание Алтайского края приняло закон:

ЗАКОН Алтайского края
О ПОЛНОМОЧИЯХ ОРГАНОВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ
АЛТАЙСКОГО КРАЯ В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ И РАСПОРЯЖЕНИЯ
ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ В АЛТАЙСКОМ КРАЕ
Настоящий Закон устанавливает полномочия органов государственной власти Алтайского края в сфере управления и распоряжения земельными участками, являющимися собственностью Алтайского края, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
Статья 3. Полномочия Администрации Алтайского края
Администрация Алтайского края в сфере управления и распоряжения земельными участками осуществляет следующие полномочия:
4) устанавливает порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения;
Статья 4. Полномочия органа исполнительной власти Алтайского края в сфере управления и распоряжения земельными участками
Орган исполнительной власти Алтайского края в сфере управления и распоряжения земельными участками осуществляет следующие полномочия:
3) осуществляет подготовку документов для разграничения государственной собственности на землю в отношении земельных участков, подлежащих отнесению к земельным участкам краевой собственности;
5) осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Алтайского края;
6) осуществляет распоряжение земельными участками, находящимися в границах муниципального образования городского округа города Барнаула Алтайского края, государственная собственность на которые не разграничена;7) выступает от имени Алтайского края стороной по договорам купли-продажи, аренды, безвозмездного срочного пользования и иным договорам в отношении указанных земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законодательством и законами Алтайского края;

Администрация Алтайского края приняла постановление:

АДМИНИСТРАЦИЯ АЛТАЙСКОГО КРАЯ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 12 апреля 2007 г. N 146
ОБ УСТАНОВЛЕНИИ ПОРЯДКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
ЗА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ, НАХОДЯЩИЕСЯ В ГРАНИЦАХ МУНИЦИПАЛЬНОГО
ОБРАЗОВАНИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА - ГОРОДА БАРНАУЛА,
УСЛОВИЙ И СРОКОВ ЕЕ ВНЕСЕНИЯ
В соответствии со статьей 3 закона Алтайского края от 04.02.2007 N 12-ЗС "О полномочиях органов государственной власти Алтайского края в сфере управления и распоряжения земельными участками в Алтайском крае" постановляю:
1. Утвердить прилагаемый порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в границах муниципального образования городского округа - города Барнаула Алтайского края, государственная собственность на которые не разграничена, условий и сроков ее внесения.
2. Действие постановления распространяется на отношения, возникшие с момента вступления в силу закона Алтайского края от 04.02.2007 N 12-ЗС "О полномочиях органов государственной власти Алтайского края в сфере управления и распоряжения земельными участками в Алтайском крае".

абз. 4 п. 2.4 Если неделимый земельный участок относится к нескольким видам разрешенного использования земельных участков, то для определения размера арендной платы применяется наибольший коэффициент.

Возникает ряд вопросов:
1. Можно ли считать, что государственная собственность на этот ЗУ не разграничено после вступления в силу ст. 3.1 вводного в ЗК РФ? И вообще, что таковая осталась земля в России.
2. Распространяется ли этот закон Алтайского края и постановление Администрации АК на вышеуказанный договор аренды ЗУ?
3. Можно ли считать, что для указанного ЗУ установлены 2 вида разрешенного использования?
4. Может ли устанавливаться площадь для каждого из видов использования в рамках единого ЗУ?
5. Я так понимаю, что в соответстви со ст. 37 ЗК РФ можно самому выбирать из предложенных, однако не понятно, муниципалы в договоре аренды могут устанавливать РИ или для этого существует иная процедура?
6. Как лучше поступить арендатору в случае, если Арендодателя начисляет неверно арендную плату, то ест завышает её? Что можно попросить в суде? Ведь было проще доказывать правильность начисления находясь на стороне ответчика... То есть о чем просить суд.

[Татьяна]

Сообщение от blackmag

В 2002 г. был заключен договор аренды

а на какой срок? Договор зарегистрировали?

Сообщение от blackmag

В 2006 г. внесли изменения в этот договор аренды в части порядка расчетов арендной платы и установили, что 3\4 участка - для эксплуатации аттракционов, а 1\4 для рекреации.

основания для внесения изменений? межевание?

из приведенной информации напрашивается вывод, что названный земельный участок относится к з/у, гос. собственность на которые не разграничена

Сообщение от blackmag

2. Распространяется ли этот закон Алтайского края и постановление Администрации АК на вышеуказанный договор аренды ЗУ?

да, распространяется.

Сообщение от blackmag

3. Можно ли считать, что для указанного ЗУ установлены 2 вида разрешенного использования?

а в г. Барнауле установлены на местном уровне основные и вспомогательные виды разрешенного использования? Судя по тому, что в договор все же внесены изменения, то, думаю, что да, так считать можно.

Сообщение от blackmag

в соответстви со ст. 37 ЗК РФ

а при чем здесь эта статья?

Сообщение от blackmag

4. Может ли устанавливаться площадь для каждого из видов использования в рамках единого ЗУ?

да, если общий з/у разбит на подучастки. в подобных случаях (а они в общем-то не частые), мы так и делаем: рассчитываем аренндную плату не на общую площадь, а на каждый подучасток в соответствии с действующей методикой, но в одном приложении к договору об изменении арендной платы. Уведомление получается одно, но с двумя(или тремя) расчетами.

Сообщение от blackmag

если Арендодателя начисляет неверно арендную плату, то ест завышает её?

Сообщение от blackmag

абз. 4 п. 2.4 Если неделимый земельный участок относится к нескольким видам разрешенного использования земельных участков, то для определения размера арендной платы применяется наибольший коэффициент.

а почему неверно? по-моему, Арендодатель действует в соответствии с утвержденной Методикой...

[Татьяна]

Например, в нашем регионе в Методике, утвержденной Правительством области, есть такие пункты:
"1.2. Арендная плата за земельный участок определяется в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель, видом разрешенного использования, особенностью местоположения. обеспеченностью объектами инфраструктуры, фактическим видом экономической деятельности арендатора на данном земельном участке.
1.3. Категория земель, вид разрешенного использования, местоположение земельного участка определяются в соответствии с кадастровым планом (выписки из государственного земельного кадастра) земельного участка или правоустанавливающими документами, выданными уполномоченными органами Федерального агентства кадастра объектов недвижимости или органами местного самоуправления.
Коэффициент функционального использования арендуемых земельных участков определяется на основании вида деятельности арендатора в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности и соответствующего ему виду разрешенного использования (назначения) земельного участка, устанавливаемого в кадастровом плане (выписке из государственного земельного кадастра) земельного участка или в соответствующих документах, выданных уполномоченными органами Федерального агентства кадастра объектов недвижимости или органами местного самоуправления в соответствии с их полномочиями.
2.3. В случае многофункционального использования земельного участка арендная плата рассчитывается по каждому виду деятельности арендатора пропорционально размерам земельных участков с применением соответствующего Кфи"

[blackmag]

Татьяна,
1) 10 лет. зарегистрирован.

2) каким НПА устанавливаются эти виды РИ обычно? Если их нет, то может устанавливать их в договоре МО? И вообще РИ ли это?
3) нет, арендодатель неверно считает:
- ибо использует коэффициент К1 и К2 равный 1, хотя у парков - 0,5. А вот с рекреаций напутано, но выходит, что 1,2.
- в договоре еще есть К3, К4 - но НПА таких коэфф не знают.
- МО не считает парк культуры и отдыха (аттракционы и всякие зеленые насаждения, горки альпийские) - собственно парком. Хотя это и противоречит решению гордумы, которая положения о парках приняла, где и определила, что есть парк.

[blackmag]

Татьяна, методики нет, есть Порядок, что я указал выше.

итак, разобрался частично:
1. госсобственность не разграничена.
2. Действуют значит указанные НПА
Но вопросов стало больше:
1. Как поступать с определение коэффициентов, если под предусмотренное в договоре аренды РИ - земли рекреации - нет конкретного РИ в Порядке (постановление Администрации), предусматривающем эти самые коэффициенты. То есть оперируют они различными понятиями.
2. ИМеет ли значение, что в договоре 4 коэффициента для расчетов, а в Порядке предусматривается лишь 2.
Пришел к таким выводам:
1. Арендная плата с 10.02.2007 г. (даты вступления закона Алтайского края от 04.02.2007 N 12-ЗС "О ПОЛНОМОЧИЯХ ОРГАНОВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ АЛТАЙСКОГО КРАЯ В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ И РАСПОРЯЖЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ В АЛТАЙСКОМ КРАЕ") должна исчисляться с использование следующих коэффициентов, которые определяются следующим образом:
К1 – в соответствии с п. 2.4 Порядком ОПРЕДЕЛЕНИЯ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ, НАХОДЯЩИЕСЯ В ГРАНИЦАХ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА - ГОРОДА БАРНАУЛА АЛТАЙСКОГО КРАЯ, ГОСУДАРСТВЕННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ НА КОТОРЫЕ НЕ РАЗГРАНИЧЕНА, УСЛОВИЙ И СРОКОВ ЕЕ ВНЕСЕНИЯ (утв. Постановлением Администрации Алтайского края от 12.04.2007 N 146), далее – Порядок. В настоящее время этот коэффициент равен для парков культуры и отдыха, других объектов культуры и искусства -0,5.
В связи с тем, что для 9901 м2 установлено разрешенное использование для рекреационного назначения и учитывая характер деятельности ООО «___» коэффициент для этой части может быть установлен 1 или 1,2 в зависимости от того в какой группе (№12, 6.4 или 18) и виду разрешенного использования, предусмотренного Порядком, будет отнесена эта часть земельного участка. Установить точно тождество между разрешенным использованием, установленным Дополнительным соглашением от 28.12.2006 г. и группой, видом разрешенного использования Порядка не представляется возможным, так как они оперируют различными понятиями, в том числе Порядок предусматривает такие виды и группы, которые не предусмотрены Земельным Кодексом РФ.
В случае судебного спора относительно применения того или иного коэффициента К1 арендатор может для увеличения размера арендной платы использовать коэффициент 1,2, считая необходимым применить пп. 12 п. 2.4 Порядка - разрешенное использование земельные участки под домами отдыха, базами отдыха, пансионатами и объектами рекреационного назначения, так как та территория используемая ООО «___» для рекреации (зелёные насаждения, дорожки, фонтаны и др.) по сути представляет собой часть земельного участка под объектами рекреационного назначения. В пользу применения такой позиции говорит и то, что такой вид разрешенного использования (пп. 6.4 п. 2.4 Порядка) как Объекты культуры и искусства, находящиеся в частной собственности и группа Другие земельные участки (пп. 18 п. 2.4 Порядка) являются более общими видами разрешенного использования по сравнению с пп. 12 п. 2.4 Порядка и в куда меньшей степени соответствуют установленному разрешенному виду использования в п. 1.1 Договора аренды (с учетом изменений).
В то же время, последний абзац п. 2.4 Порядка предусматривает, что если неделимый земельный участок относится к нескольким видам разрешенного использования земельных участков, то для определения размера арендной платы применяется наибольший коэффициент.
Однако в соответствии с абз. 2 ч. 2 ст. 6 ЗК РФ данный участок можно признать делимым, то есть раздельное начисление за часть участка с применением разных коэффициентов является правомерным. В то же время отмечаем, что такая правовая категория как «делимый земельный участок» будет существовать лишь до вступления 2510.2008 г. в силу Федерального закона Российской Федерации от 22 июля 2008 года №141-ФЗ г. Москва «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений». В последствии указанный абзац Порядка утратит какой-либо правовой смысл.

[Татьяна]

Сообщение от blackmag

земли рекреации

но это ведь наименование категории/подкатегории земель, но никак не разрешенного использования

Сообщение от blackmag

2. ИМеет ли значение, что в договоре 4 коэффициента для расчетов, а в Порядке предусматривается лишь 2.

А какие это коэффициенты? если можно, формулу расчета АП, приведенную в Порядке

[blackmag]

документы во вложении!

[blackmag]

в договоре так написано (упрощенно):
17400 га:
17000 - для эксплуатации аттракционов
400 га - земли рекреационного назначения

В Порядке К1 и К2 все же.

Решениями Барнаульской гордумы утвержден еще один коэффициент К3. Группы и виды разрешенного использования земельных участков