[Марвин]

Ситуация такая, покупатель квартиры не знает, как себя обезопасить. Приобретаемая квартира находится в залоге у банка по ипотечному кредиту, предварительный договор купли-продажи заключен с согласованием этого банка, но до момента подписания основного договора в регистрационке предстоит снятие обременения с квартиры путем оплаты части испотечного кредита продавца (почти половина суммы за квартиру). КАК обезопасить покупателю себя, учитывая, что он передаст деньги на оплату этого кредита продавцу до момента заключения договора купли-продажи? Что мешает продавцу отказаться от продажи,(даже)оплатив штраф за отказ от подписания основного договора? Как можно зафиксировать, что передачей этих денег началось исполнение по договору (которого еще нет) и в счет платы по этому договору передана эта сумма? Учитывая, что допник к предварительному договору составить нельзя (потому что требуется согласование банка - а согласие банка требует времени и сделка с погашением ипотечного кредита, снятием обременения и заключением договора в регистрационке происходит в 1 день)? Что делать-то?

[Разуваевская Екатерина Викторовна]

Сообщение от Марвин

КАК обезопасить покупателю себя, учитывая, что он передаст деньги на оплату этого кредита продавцу до момента заключения договора купли-продажи?

не рискуйте, заключайте договор купли-продажи, получив согласие банка на его заключение и именно в рамках договора купли-продажи вносите деньги

[mishanik]

Марвин, или не заключайте такой договор, или попытайтесь принять меры...
Например, придите лично с продавцом, деньги положите в кассу банка, с продавцом подпишите на них договор займа, с хорошими процентами... Укажите срок, когда эти проценты начинают течь (т.е. прибавьте необходимый срок для государственной регистрации).
Потом он якобы вернет Вам долг, а Вы ему заплатите....


Но вооще в этом случае лучше работать с банком - почему бы не использовать схему, когда банк дает добро а сделку, а деньги закладываются в 2 банковские ячейки - для продавца и для банка....

[Марвин]

заключайте договор купли-продажи, получив согласие банка на его заключение и именно в рамках договора купли-продажи вносите деньги

- согласие банка итак имеется на предварительном договоре купли-продажи, проблема именно в снятии обременения - договор купли-продажи должен быть заключен в отношении "чистого" объекта, а до погашения ипотеки продавца это невозможно указатьв договоре.

в этом случае лучше работать с банком - почему бы не использовать схему, когда банк дает добро а сделку, а деньги закладываются в 2 банковские ячейки - для продавца и для банка....

- банк пойдет на снятие обременения без фактической оплаты остатка по ипотеке? Вряд ли..

[Разуваевская Екатерина Викторовна]

Сообщение от Марвин

банк пойдет

ну почему же без фактической оплаты, укажите в договоре КП, что в дату поступл./получ. денежн. средств банком (mishanik выше указал про 2 банк. ячейки в рамках договора КП), банк в течение опред. времени обязуется осущ. необх. действия по снятию обременения, вот одновременно и подадите доки в рег. орган по снятию обременения и переходу права собственности
PS. банки по всякому могут, надо только умело договариваться...

Сообщение от Марвин

согласие банка итак имеется на предварительном договоре купли-продажи

что указано в этом "согласии"? согласие на предв. договор или Договор КП, это разные вещи... я бы на Договоре купли-продажи дополнительно не поленилась бы поставить визу банка - согласовано.

[Марвин]

ну почему же без фактической оплаты, укажите в договоре КП, что в дату поступл./получ. денежн. средств банком (mishanik выше указал про 2 банк. ячейки в рамках договора КП), банк в течение опред. времени обязуется осущ. необх. действия по снятию обременения, вот одновременно и подадите доки в рег. орган по снятию обременения и переходу права собственности

- ведь договор с продавцом, которым выступает не банк, как мы можем обязательства на банк накладывать? Банк не прочь снять обременение - вопрос не к ним, а к продавцу, который, получив денежные средства в счет оплаты своей ипотеки до момента подписания договора КП в регпалате, не связан в этот промежуток времени обязательствами заключить договор - ну вернет аванс в двойном размере, и все, а внесенные покупателем суммы взыскивайте в судебном порядке сто лет. Считается ли внесение суммы покупателем в счет оплаты обязательств продавца в банк с указанием "в счет платы по предварительному договору КП во исполнение обязательств покупателем" началом исполнения сделки КП, когда основной договор не подписан? Является ли такое начало исполнения точкой невозврата для продавца, когда он уже не сможет отказаться от подписания основного договора? грубо говоря, принудит ли суд к исполнению сделки по заключению договора КП продавца, если покупатель внесет за продавца платеж в банке с указанием. что исполняет обязательства по оплате объекта недвижимости?

[Разуваевская Екатерина Викторовна]

Сообщение от Марвин

- ведь договор с продавцом, которым выступает не банк, как мы можем обязательства на банк накладывать?

я некорректно выразила мысль, в договоре указать обязательство Продавца обеспечить снятие обременения банком после получения денежных ср-в

Сообщение от Марвин

Считается ли внесение суммы покупателем в счет оплаты обязательств продавца в банк с указанием "в счет платы по предварительному договору КП во исполнение обязательств покупателем" началом исполнения сделки КП, когда основной договор не подписан?

не считается, "По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества", "4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор."
помониторьте суд. практику:
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.09.2009 N Ф04-5374/2009(19132-А67-38), Определение ВАС РФ от 15.03.2010 N ВАС-16551/09 по делу N А67-1401/2009); Постановления ФАС Московского округа от 25.02.2010 N КГ-А40/15077-09 по делу N А40-19892/09-3-227, от 10.03.2010 N КГ-А40/1475-10 по делу N А40-105181/09-77-629, от 30.03.2010 N КГ-А41/2478-10 по делу N А41-5016/09; Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 09.02.2009 по делу N А43-7275/2008-41-247, ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.10.2009 по делу N А19-4001/09, ФАС Дальневосточного округа от 16.10.2009 N Ф03-5274/2009 по делу N А51-11955/2008, ФАС Западно-Сибирского округа от 30.10.2009 по делу N А45-3324/2009, ФАС Московского округа от 09.04.2010 N КГ-А40/2063-10 по делу N А40-24778/09-113-207

[mishanik]

Сообщение от Марвин

когда он уже не сможет отказаться от подписания основного договора?

продавец в принципе не вправе отказываться от подписания договора купли-продажи уже в связи с подписанием преддоговора, вне зависимости от внесения денежных средств по нему. Правда, здесь нужно учитывать п. 6 ст. 429 ГК РФ.

Сообщение от Katty-2009

PS. банки по всякому могут, надо только умело договариваться...

вот под этим точно подпишусь. С Банком то пробовали договориться?
Почему бы и нет - банк дает согласие на снятие обременения, и денежные средства помещаются в 2 ячейки. Если сделка не проходит, то деньги забираются назад, и банк забирает назад свое согласие.
Вообще, что в банке говорят? Что нет, только окгда принесете деньги, тогда и дадим согласие?

[Марвин]

продавец в принципе не вправе отказываться от подписания договора купли-продажи уже в связи с подписанием преддоговора, вне зависимости от внесения денежных средств по нему.

- в том-то и дело, что для продавца заключение основного не обязательно - вернет штраф с авансом и адью. В целом мне понятно, что вариант с банком и ячейками, все остальное - на страх и риск покупателя, потому что никаким документом невозможно обязать продавца пойти на этот договор, только штрафные санкции, и не более того. Спасибо вам всем за помощь)