03.05.2014, 15:47 | #1 |
Пользователь
Регистрация: 31.05.2013
Адрес: / /
Сообщений: 101
Благодарности: 5
Поблагодарили 0
раз(а) в 0 сообщениях
Обратиться по нику Цитата выделенного |
дду, объект\квартира и право владения, пользования и распоряжения
Здравствуйте!
Подскажите, как считаете, если дом введен и квартира по акту передана, то имеет ли право дольщик до регистрации права собственности: 1) сдать в аренду? 2) заключить ДКП? Думается, что: 1)Согласно п. 1 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. НО до регистрации права собственности на квартиру, у дольщика есть только имущественные права на объект. Акт приема-передачи не только подтверждает передачу объекта от застройщика дольщику, но и даст основание зарегистрировать право собственности именно на эту квартиру, т.е. является связующим звеном между квартирой и объектом. Однако собственником именно квартиры дольщик пока не является, так? Дольщику выдаются ключи, он платит квартплату (в соответствии с ЖК РФ), т.е. владеть и пользоваться объектом завершенного строительства он может. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) ИМУЩЕСТВО за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и ДРУГИЕ ВЕЩИ, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). К объектам гражданских прав относятся ВЕЩИ, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага. В ИТОГЕ ПОЛУЧАЕТСЯ, ЧТО СДАВАТЬ В АРЕНДУ ДОЛЬЩИК ОБЪЕКТ после передачи от застройщика МОЖЕТ. 2)Поскольку согласно п.2 ст.209 ГК РФ СОБСТВЕННИК вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе ОТЧУЖДАТЬ свое имущество в собственность другим лицам, ..., распоряжаться им иным образом. ПОЛУЧАЕТСЯ, что только после оформления права собственности на квартиру гражданин сможет ЗАКЛЮЧИТЬ ДКП. |
В Минюст Цитата Спасибо |
04.05.2014, 22:59 | #2 |
Модератор
Регистрация: 10.06.2011
Адрес: Россия / Москва и Московская обл. / Раменское
Сообщений: 14,618
Благодарности: 0
Поблагодарили 3,486
раз(а) в 3,366 сообщениях
Обратиться по нику Цитата выделенного |
Передавать во владение и пользование третьим лицам может собственник или уполномоченное им лицо, вы же таковым не являетесь.
А кто, по-вашему, может быть арендодателем? |
В Минюст Цитата Спасибо |
05.05.2014, 07:42 | #3 |
Пользователь
Регистрация: 31.05.2013
Адрес: / /
Сообщений: 101
Благодарности: 5
Поблагодарили 0
раз(а) в 0 сообщениях
Обратиться по нику Цитата выделенного |
да, соглашусь, в аренду тоже нельзя.
НО! согласно ГК РФ СОБСТВЕННИК обладает правом владения, пользования и распоряжения. тогда как это увязать с тем, что после передачи по акту объекта дольщик может проживать и должен уплачивать комуналку? он же еще не собственник до гос. рег-ции права, а владеть будет и пользоваться. |
В Минюст Цитата Спасибо |
05.05.2014, 16:44 | #4 |
Модератор
Регистрация: 10.06.2011
Адрес: Россия / Москва и Московская обл. / Раменское
Сообщений: 14,618
Благодарности: 0
Поблагодарили 3,486
раз(а) в 3,366 сообщениях
Обратиться по нику Цитата выделенного |
А зачем это увязывать? Чтоб вы смогли сдать внаем это помещение?
|
В Минюст Цитата Спасибо |
06.05.2014, 07:43 | #5 |
Пользователь
Регистрация: 31.05.2013
Адрес: / /
Сообщений: 101
Благодарности: 5
Поблагодарили 0
раз(а) в 0 сообщениях
Обратиться по нику Цитата выделенного |
нет.
именно с точки зрения права. какая норма позволяет пользоваться и владеть, если дольщик еще не собственник? и более того, на основании чего в ЖК РФ норма появилась, обязывающая дольщика оплачивать комуналку с даты подписания акта, если он еще не собственник. |
В Минюст Цитата Спасибо |
06.05.2014, 09:52 | #6 | ||
Юрист
Регистрация: 19.12.2012
Адрес: Россия / Санкт-Петербург и область / Санкт-Петербург
Сообщений: 4,167
Благодарности: 77
Поблагодарили 1,356
раз(а) в 1,295 сообщениях
Обратиться по нику Цитата выделенного |
Цитата:
Раздел II. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения. 2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом. 3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Цитата:
п. 6 ст. 153 введен Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ |
||
В Минюст Цитата Спасибо |
07.05.2014, 07:57 | #7 |
Пользователь
Регистрация: 31.05.2013
Адрес: / /
Сообщений: 101
Благодарности: 5
Поблагодарили 0
раз(а) в 0 сообщениях
Обратиться по нику Цитата выделенного |
Доброжелательница, прошу прощения, но каким образом из ст.30 и раздела 2 вообще можно сделать вывод о том, что право дольщика является особым вещным правом?
Имхо, в данном разделе 2 среди других вещных прав право дольщика на проживание с момента передачи не указано. Другие вещные права, которые перечислены в разделе 2, регулируют другие отношения, отличные от долевого строительства. Поскольку в ст.30 говорится по права собственника, а дольщик таковым будет только после регистрации права, то вопрос и возник: на каком основании имеет право проживать после передачи объекта? Получается, что не в соответствии с законом, а на основании того, что ему фактически застройщик передал объект. Касательно взимания с дольщика платы за проживание после передачи объекта - понятно, что это воля законодателя. Вопрос был в том, как это сочетается с тем, что обязанность внесения платы за жилое помещение возникает у собственника после регистрации права. Дольщик ведь еще не собственник. Или это исключение из правила, которое установлено законодателем ввиду наличия такого института как долевое строительство и его особенности: передача объекта после ввода, а оформление права может произойти позднее? Получается все-таки, что проживать дольщик может, а сдавать в аренду нет: ибо не собственник. |
В Минюст Цитата Спасибо |
07.05.2014, 19:56 | #8 | ||
Юрист
Регистрация: 19.12.2012
Адрес: Россия / Санкт-Петербург и область / Санкт-Петербург
Сообщений: 4,167
Благодарности: 77
Поблагодарили 1,356
раз(а) в 1,295 сообщениях
Обратиться по нику Цитата выделенного |
Цитата:
ссылкой на статью 30 я Вам пыталась показать, что правомочия пользования и владения могут возникать на основании закона и существовать без правомочия распоряжения. Дольщику эти права - владения и пользования - передаются в момент передачи квартиры по акту. Цитата:
Собственником помещений МКД до этого момента кто по-вашему является? |
||
В Минюст Цитата Спасибо |
08.05.2014, 10:53 | #9 |
Пользователь
Регистрация: 31.05.2013
Адрес: / /
Сообщений: 101
Благодарности: 5
Поблагодарили 0
раз(а) в 0 сообщениях
Обратиться по нику Цитата выделенного |
Доброжелательница, спасибо.
Застройщик собственник - передает по акту (214-фз) - есть ст 30 и специальная норма ст 153 - владеть и пользоваться можно, нужно платить комуналку, но в аренду нельзя (официально), т.к. нет права распоряжения. Поняла, почему вопрос у меня был: упустила факт, что застройщик собственник. А если ситуация нестандартная сложилась: - заключен дду, зарегистрирован в ФРС - цена оплачена - доп. метры не оплачены - застройщик совершает односторонний отказ от дду - запись о правах по дду погашена в ФРС (дольщик об этом не знает) - дольщик оплачивает доп. метры - застройщик передает квартиру по акту - потом застройщик заявляет, что подписание акта - ошибка, договор расторгнут, запись погашена (якобы не знали, что ФРС спела погасить запись, когда передавали квартиру) - далее суд: дольщик подает иск о признании права собственности и незаконным одностороннего отказа от дду. - дольщик суд выигрывает: право признано, односторонний отказ от дду незаконен (решение в силу вступило) - застройщик успел до подачи иска получить свидетельство, т.е. сейчас в реестре он собственник. Нюанс: ключи сначала подходили, а потом на 3 раза перестали, как раз после заявления застройщика, что передача объекта - ошибка. Замки скорей всего были сменены, НО к застройщику с этим дольщик не обращался, просто перестал ездить на объект. Поскольку судом установлено, что отказ от дду застройщиком был незаконный, а также поскольку квартира по акту передана, признать право (это в МЧ решения). В РЧ - только признать право за дольщиком и прекратить право застройщика. В итоге: - дольщик же имеет право взломать замки и владеть\пользоваться, раз есть акт передачи, законность которого установлена судом? - комуналку ведь платить дольщик должен с момента вступления решения в силу? - собственником дольщик станет после регистрации права или стал после вступления решения в силу (чтобы обладать право распоряжения)? |
В Минюст Цитата Спасибо |
08.05.2014, 13:26 | #10 | ||
Юрист
Регистрация: 19.12.2012
Адрес: Россия / Санкт-Петербург и область / Санкт-Петербург
Сообщений: 4,167
Благодарности: 77
Поблагодарили 1,356
раз(а) в 1,295 сообщениях
Обратиться по нику Цитата выделенного |
ну вообще-то это не так, потому что фактически право собственности на вновь созданный объект-квартиру, регистрируется впервые - за дольщиком... У застройщика может быть зарегистрировано в определенных случаях только право собственности на объект незавершенного строительства - МКД. Либо - как в Вашем случае - при расторжении договора.
По вопросам - ИМХО: Цитата:
Цитата:
на основании решения суда |
||
В Минюст Цитата Спасибо |
|
|
«Закония» в соц. сетях