[tenant]

Эти правила обязательны для соблюдения Управляющей компанией?

Будет ли действительным договор с УК, предусматривающий меньше работ чем предусмотрено Правилами ?

[Maestrosoul]

Уважаемый tenant! Вы затронули такой неоднозначный вопрос, что на него трудно ответить просто, однозначно и юридически лаконично, поскольку есть ключевые вопросы, которые находятся в плоскости политики, а это всегда было, есть и будет делом мутным и оченно скверным, для дежурной ж..пы, которая имеется всегда и во всем.

Попробую высказать свою очень и очень субъективную точку зрения. Заранее приношу извинения за гигантский объем поста («роман и две повести»), но по другому, изложить от начала до конца у меня не получается.

Ключевой вопрос это стоимость необходимых работ для выполнения всех требований Постановления № 170 и доступность так называемых тарифов. Меня тошнит при одном упоминании слова тариф и от той чудовищной политики "гасударства расийского", которая отдала на закланье управляющие компании и чудовищным образом передала общее имущество в многоквартирных домах - в силу закона (ст. 36 ЖК РФ).

В Постановлении Третьего апелляционного арбитражного суда от 23 марта 2009 года, Дело № А33-15666/2008/03АП-479/2009 указано:
- согласно статье 46 ФЗ «О техническом регулировании» до принятия технических регламентов в сфере содержания и ремонта жилых домов, Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя Российской Федерации № 170 от 27.09.2003, являются единственным нормативным актом, устанавливающим требования к содержанию многоквартирных домов, и сохраняют юридическую силу;

Такая позиция суда позволяет Государственной жилищной инспекции в любом случае (как гаишнику докопаться до грузовой машины) наказать любую управляющую или эксплуатирующую организацию. Вместе с тем, если делать все правильно и в той последовательности, которая предусмотрена действующим жилищным законодательством, такую вероятность можно существенно снизить.

Я уже полтора года талдычу об этом директорам наших УК - но только с недавних пор, после того как я устроил систематическое административное преследование, ко мне поневоле стали не только прислушиваться, но и шевелить поршнями с достаточно завидным рвением. Рецепт достаточно простой, но очень трудоемкий (в части подтирания зада "расийсикм гасударям").

1. Комиссией в составе специалистов УК, собственников, инспектора ГЖИ, а луче в присутствии независимых экспертов (дорого, но никто из УК и ГЖИ не соскочит от правды и реальности) производится полный технический аудит общего имущества и определяется:
а) Индивидуализированный в отношении каждого, отдельно взятого дома состав (перечень) общего имущества в таком доме.
б) Указывается реальный - ПРАВДИВЫЙ износ такого имущества.
в) Составляется ИСЧЕРПЫВАЮЩАЯ дефектная ведомость восстановительных работ - НЕОБХОДИМЫХ И ДОСТАТОЧНЫХ, для приведения общего имущества в состояние соответствующее ВСЕМ БЕЗ ИСКЛЮЧЕНИЯ требованиям, предъявляемым Постановлением № 170 и Правилами № 491.
г) Обсчитывается соответствующая смета и составляется калькуляция стоимости из расчета на 1 кв. м. жилого помещения в многоквартирном доме.

Вы думаете это все, жизнь удалась - ничего подобного. Едем дальше.

После этого, материалы (акт тех состояния, а лучше заключение экспертов), включая проект договора управления многоквартирным домом, направляется собственникам для предварительного изучения... Да, да, и это при том, что большинству собственников и особенно бабушкам или до фени или ни фига не понятно, однако такое ПРАВО собственников нужно обеспечить ОБЯЗАТЕЛЬНО), собирается первое (девственное и непорочное) общее собрание, с соблюдением требований ст.ст. 44-48 ЖК РФ. Особенно при ИСКЛЮЧИТЕЛЬНОМ соблюдении ч. 4 ст. 45 ЖК РФ (надлежащее уведомление ВСЕХ БЕЗ ИСКЛЮЧЕНИЯ собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме) и вот тогда, при наличии кворума (тут нужно поднять ж...пу и попахать конечно) - обсуждается ВЕСЬ перечень работ, услуг (материалов) решением большинства собственником принимается решение об утверждении того перечня и стоимости - которой эти собственники пожелают. И на основании такого решения, из договора управления исключаются те пункты, от которых отказались собственники (за исключением обязательных работ, для обеспечения безопасности жизни и здоровью граждан) и общее собрание утверждает своим решением оставшийся перечень и стоимость каждой отдельно взятой услуги, работы (материалов) и условия договора управления многоквартирным домом.

Вот теперь ЖИЗНЬ У Д А Л А С Ь !!!

Полагаю, что при исполнении вышеуказанной "не хитрой" эдакой инструкции - что Государственной жилищной инспекции, даже Прокуратуре (сам лично разговаривал по нескольку часов и с ГЖИ и в Прокуратуре) будет достаточно сложно в чем либо упрекнуть УК или ЭО, в случае поступления злобных жалоб собственников помещений в указанном многоквартирном доме.

N.B. Теперь об исполнимости вышесказанного (цифры - взяты произвольно для яркости и контраста примера).

1. От официального признания и афиширования ПРАВДЫ о том, в каком техническом состоянии (реальный износ общего имущества) находится многоквартирный дом – будут с маниакальной настойчивостью упираться все и УК и ГЖИ, поскольку если указанных лиц заставить поставить свои подпись под таким актом и тем более официальным заключением, путем циничного нарушения субординации, выраженном в грубом рукоприкладстве, то эти лица будут уволены быстрее, чем они успеют доложить о своем «подвиге» в части подписания. Независимой экспертной организации также немедленно «заткнут рот» всей мощью административного ресурса.

2. В нашем городе тариф на содержание и ремонт, утвержденный ОМС, составляет от 14 до 19 рублей за 1 м. кв. (в зависимости от благоустройства дома – горячая вода, лифт, наличие газа и т д). Реальная стоимость работ услуг (материалов) в переводе на 1 м. кв. может составить от 114 до 119 рублей за 1 м. кв. жилой площади (утрировано для яркости примера) О какой доступности может идтить речь? Как только, такую официальную инфу направить в область – мэры городов и все их администрации мгновенно (не мухой, а диким кабаном) метнутся возглавлять колонну безработных. Это касается и области, в случае, если это приобретет массовый характер.

3. Последним и главным обстоятельством, считаю, что самые главные люди хотят сохранить лицо (в демократическом обществе цивилизованных государств), а признанием реальных фактов чудовищной дискриминации граждан Российской Федерации, указанную мину сохранить не выйдить. Не пройдеть рубаха в клетку. Кроме того, эти люди позиционируют Россию, как правовое, демократическое государство. Однако, считаю, и это моя глубочайшая уверенность, что Россия не тянет не только на государство, даже на право называться третьей страной. Лично я, это моя личная очень субъективная точка зрения, квалифицирую расию, как территорию с недоразвитой экономикой. Ни больше, ни меньше.

Полагаю, что все вышесказанное трудно исполнимо по тем же вышесказанным причинам. Но наша общественная организация «Заноза в заднице» с не меньшей маниакальной настойчивостью двигается именно в этом направлении при чем без тормозов.

Еще раз извините, если что то не так.

Вот теперь, можно предварительно сказать что ВСЁ!!!

[Василий Баскаков]

Обязательны. Постановление Правительства - нормативно правовой акт, обязательный для исполнения всеми физическими и юридическими лицами. Вне зависимости от включения отдельных пунктов Постановления в договор управления, УК обязана полностью его выполнять. Судебная практика идет по этому пути.

[Maestrosoul]

Сообщение от Василий Баскаков

Судебная практика идет по этому пути.

Уважаемый Василий! Если Вас не затруднит, будте добры, можно ссылки на 3-4 решения суда? (можно сюда или в личку) Если можно конечно.

[Василий Баскаков]

постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.10 № 6464/10
постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.07.10 № А43-33634/2009

[Maestrosoul]

Василий, спасибо большое.

[ангелина-28]

"Как только, такую официальную инфу направить в область – мэры городов и все их администрации мгновенно (не мухой, а диким кабаном) метнутся возглавлять колонну безработных." А с чего это они должны метнуться в безработные? Или вы всерьез полагаете,что область не знает о том,что тарифы устанавливаются "с потолка" и набор работ подбирается под тарифы,которые население в состоянии платить? у вас еще тариф от 14 до 19 руб-божеский. вот у нас для домов с мусоропроводом и лифтом - 24,83 руб с 1 кв. м,здесь же сидит и тариф для управляющей компании 1,74.

[nick1553]

А у нас в городе - 34.40.Не хило?

[Maestrosoul]

Вы хотите сказать, что многоквартирный дом, 1958 года постройки, общая площадь жилых помещений примерно 400 кв. м., (дом на 8 квартир) в котором последние 20, а то и 30 лет практически ничего не делалось можно содержать на тарифы, о которых вы уважаемые участники форума пишите?

Например тариф 40 руб. за 1 кв. м.

400 кв. м. х 40 руб. = 16.000 руб./в мес. Это ежемесячная собираемость по дому. Дом не признан ни аварийным ни ветхим. Но убитый в пополам, нет, убитый просто в хлам. Прошу принять во внимание, что в тарифе, расходы на материалы составляют около 7% (1.120 руб./в мес.).

Если не трудно: Какие будут предложения о перечне и стоимости работ по содержанию и текущему ремонту?

[ангелина-28]

1) а почему бы в этом доме не создать ТСЖ хотя бы для того,чтобы получить федеральные деньги на капитальный ремонт? 2) есть судебная практика,обязывающая органы местного самоуправления отремонтировать дом за счет бюджета,если дом подлежал кап.ремонту до того момента, как квартиры в нем были приватизированы.