[kirch]

Хочу составить документ, что бы в будущем можно было избавиться от доли в совместной собственности по рыночной цене, либо преимущественным правом выкупить обе доли. Сейчас состою в официальном браке. Участок записан на жену. Делить на две части нежелательно из-за размера.

Интересует описание типа процедуры (порядок), как будет происходить переговоры по продаже, как воспользоваться преимущественным правом, в какие разумные сроки, как определяется рыночная цена.

Сей документ надеюсь сможет подстраховать, если второй владелец в будущем не захочет ни продавать свою долю, ни выкупать мою и собственность подвиснет в безхозном состоянии.

Кто поможет со ссылками или формулировками? Как обычно решаются подобные проблемы?

[Настасья Филипповна]

Можно составить брачный договор.
Можно определить доли в имуществе супругов и составить предварительный договор купли-продажи.

[milik]

"доли в совместной собственности"
доли - в общей долевой собственности. И ПДКП на доли тоже по идее можно регистрировать только если доли уже существуют

значит вам нужно оформлять в долевую собственность

[kirch]

Спасибо форумчанам за короткие рекомендации.
Хочу уточнить вопрос.
Сейчас участок записан на жену, мы не разводились.
Что бы выделять доли, нужно межевать землю, привлекать соседей и администрацию - что кажется накладным и недешевым. Прав или ошибаюсь? Потом и два куска по 4 сотки, ни то ни се, толком строения не поставишь. Ищу способ обойтись договором на условия использования и/или продажи участка целиком.

Сообщение от Настасья Филипповна

Настасья Филипповна

Вы рекомендуете предварительный договор. Какую он имеет силу?

Где то видел инфу, что не обязательно заключать брачный договор через натариуса перед разводом, что есть другая форма письменного соглашения, которая признается судом. Что это? Есть ли практика применения или проблем в судах?

[Настасья Филипповна]

kirch, межевание проводить необязательно, вы же доли не выделяете в натуре.
Одновременно с соглашением об определении долей, можно составить ПДКП, чтобы никто не передумал.
Согласно ст. 429. ГК РФ
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

[Денко]

kirch, Вам необходимо определить доли в общей собственности на земельный участок. Для этого нужно составить письменное соглашение вам с женой об определении долей в общей собственности (совместно нажитом имуществе), либо, если нет согласия жены обратиться в суд с иском об определении долей, тогда суд вам определит доли по 1/2 на зем.участок, далее нужно зарегистрировать в Росреестре долевую собственность.
После этого Вы можете составить соглашение о разделе между супругами совместно нажитого имущества, в котором укажите, что земельный участок переходит в Вашу индивидуальную собственность, а жене переходит другое имущество (сами решите что), читайте ст.38 СК РФ там все ясно написано. Не приходите к общему мнению, опять же в суд с иском и тогда суд поделит ваше имущество с учетом вашего мнения. При этом не важно в браке Вы или разведены.
Можно и в натуре зем.участок разделить, необходимо межевание, а также чтобы размер участка позволял делить его на части. (Есть минимальный размер зем.участка, устанавливается органом местного самоуправления - представительным органом вашего муниципального образования).
Более того выкупить согласно договору купли-продажи долю земельного участка принадлежащую вашей жене не получится! Это противоречит СК РФ! Супруги не могут продавать друг другу имущество, так как оно все равно останется общим. (ст.34 СК РФ). Но подарить долю можно (ст.36 СК РФ и ч.2 ст.38 СК РФ).

[Денко]

И потом

Сообщение от kirch

Участок записан на жену.

что это значит? У Вас вообще право собственности на земельный участок возникло или его ещё надо оформить как положено?
Какой у вас документ на землю?

[kirch]

Спасибо Денко!
У нас свид. о регистрации права от 2007 года, субъект права - жена. Есть кадастровый номер и вся история участка. Без обременений.

Прошу уточнить, Соглашение об определении долей и Соглашение о разделе - это разные документы и должны быть сделаны последовательно? В обоих указывается выделение 1/2 участка?

После этого Вы можете составить соглашение о разделе между супругами совместно нажитого имущества, в котором укажите, что земельный участок переходит в Вашу индивидуальную собственность

- весь участок или 1/2 ?

[Денко]

Сообщение от kirch

Прошу уточнить, Соглашение об определении долей и Соглашение о разделе - это разные документы и должны быть сделаны последовательно? В обоих указывается выделение 1/2 участка?

Да, это разные вещи!
Статья 244 ГК РФ. Понятие и основания возникновения общей собственности
1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. (читаем СК РФ, ст.34)
4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

Соглашение об определении долей заключается с целью прекращения совместной собственности и возникновения долевой собственности.

Статья 254 ГК РФ. Раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли
1. Раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество.
2. При разделе общего имущества и выделе из него доли, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников, их доли признаются равными.
3. Основания и порядок раздела общего имущества и выдела из него доли определяются по правилам статьи 252 настоящего Кодекса постольку, поскольку иное для отдельных видов совместной собственности не установлено настоящим Кодексом, другими законами и не вытекает из существа отношений участников совместной собственности.(отсылка к СК РФ)

Статья 245 ГК РФ. Определение долей в праве долевой собственности
1. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона (читаем ч.1 ст.39 СК РФ) и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.
3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.
Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.

Значит доли определили. Затем можно и разделить имущество между супругами, опять же соглашением (без помощи суда). Читаем СК РФ.

Статья 33 СК РФ. Понятие законного режима имущества супругов
1. Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности.
Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.
Статья 34. Совместная собственность супругов
1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
Земля была приобретена в браке, так? Каким образом, купили?

Статья 38. Раздел общего имущества супругов
1. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов...
2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. По желанию супругов их соглашение о разделе общего имущества может быть нотариально удостоверено.
3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке.
При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.
Ещё есть вопросы!?

[Денко]

Сообщение от kirch

- весь участок или 1/2 ?

конечно весь, 1/2 и так ваша!