[Denzilla]

Доброго времени суток!

Прошу квалифицировованной помощи юриста- эксперты (оценщики, специалисты) развели руками...

Итак, Московская область.
В собственности физ лица находится зем участок небольшой площади, имеется Свидетельство, кадастровый план и тп. Участок был образован в результате раздела общего земельного участка (15 соток) возле жилого дома. Жилой дом находился и находится в общей долевой собственности у 4 физ лиц и муниципалитета (в натуре доли не выделены, дом ветхий). Участок делили пропорционально доле в праве на дом (то есть если в доме у гражданина была доля 20/100, то 20 % от участка он и получал в собственность). Все владельцы с этим согласились и вопрос закрылся. Нарисовали границы и получили Свидетельства.
При этом на каждом из вновь образованных участков находятся хоз строения (деревянные ветхие гаражи, сараи). На техпаспорте БТИ они отмечены литерами Г, кроме того упомянуты через запятую и в Свидетельстве на право общей долевой собственности на дом как довесок к оному дому. Никаких других документов на этот хлам нет. При этом доли сособственников расчитывались изначально по метражу, занимаемому в доме, без учета подсобных строений.
Совладельцы при разделе участка решили вопрос строений полюбовно: у кого на участке какое строение находится, тому оно(строение) и принадлежит. Письменно факт договоренности зафиксирован не был.

В договоре о купле-продаже земельного участка с муниципалитетом указано, что разрешенное использование зем участка- "для обслуживания жилого дома". Плюс "без права доп строительства".

Все это только завязка, так сказать, а вот новый поворот сюжета:

Один из сособственников дома решил снести на СВОЕМ участке ветошь сарайную и возвести основательный хоз блок. Оговорюсь, что участок этого самого сособственника при разделе оказался в стороне от дома и даже не имеет с ним границ. На участке также оказались и другие ветхие строения (некоторые из тех самых Г, см выше). Их решили снести, другие сособственники на них свои права не заявляли.
Поскольку хозблок построили капитальным, в два этажа, 60 метров, то решили его зарегистрировать по всем правилам и получили отказ...
Причина: устно было сказано (письменно причина отказа была другой) - все хоз постройки, перечисленные в Свидетельстве на право собственности на дом (литера Г) являются, также как и дом, общей долевой собственностью сособственников дома и в тех же долях. То есть получив право собственности на зем участок собственник не получает права собственности на расположенные на нем хозпостройки, а получает на своем участке таких вот нежеланных гостей в виде строений, в каждом из которых ему принадлежит доля, равная доле в доме. При этом и вновь построенный хозблок ему также принадлежит не полностью, а только в виде доли....

Для регистрации же нужно проделать выдел доли в доме в натуре, не забыв включить туда и новый хозблок... При этом на участке окажутся эти самые строения, и по ним нужно будет определять порядок пользования...
Неужели так? неужели право собственности в данном случае фактически ничего не значит? А большее значение имеет перечисление каких-то литер в каком-то свидетельстве?

Прошу высказывать мнения...

[Амир75]

А снос строений на участке каким-нибудь регистрационным документом сопровождали? Т.е. по сути у регистратора не укладывается картинка по сносу и соответственно реконструкции жилого дома.
Было ли выдано разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию? и интересно что написали в отказе?

[rybin_av]

Denzilla, выкладывайте сканы документов. Посмотрим.
Я думаю, что регистратор прав в том смысле, что рухлядь, раз уж она попала в св-во о собственности, является общей долевой собственностью. Тогда надо в порядке ст. 246 и 247 ГК РФ всем сособственникам собраться и принять соглашение о том, что они согласны с тем, что объекты на з.у. этого лица, ликвидируются. Когда такое соглашение будет составлено, то надо вызвать из БТИ инженера и составить акт обследования (т.о. будет зафиксирована ликвидация объектов на этом з.у.). После чего обратиться в Росреестр за тем, чтоб в ЕГРП была сделана запись по этим объектам, что их более не существует, соответственно и права на них погашаются (п. 1 ст. 235 ГК РФ).
Таким образом з.у. будет в правовом смысле "очищен" от прав на посторонние предметы и можно будет заниматься этим хоз. блоком.

[Denzilla]

Снос строений никакими формальными стуками в бубен не сопровождали, так как реально строения представляли собой деревянные сарайчики на деревянных сваях без фундамента. Регистратор считает, что прежние строения (все, кроме того, на месте которого сейчас стоит новое регистрируемое строение) еще стоят на участке. И регистратор считает, что все оставшиеся, а также все вновь возведенные на участке строения будут в общей долевой собственности.
Вышеописанное мнение регистратор (руководитель службы) высказал на приеме УСТНО. В отказе письменно регистратор (специалист) такой проблемы вообще не углядел... А отказал на основании отсутствия разрешения на ввод (которое мы получать не обязаны, ст 51 Градкодекса, строение вспомогательное). Самое интересное, что при регистрации строения не нужно прилагать докуметов на дом, а только на землю и вновь созданный объект. Так что в принципе узнать о долевом праве собственнос на дом регистратор из предстваленных документов не должен.

[Denzilla]

Сообщение от Амир75

Т.е. по сути у регистратора не укладывается картинка по сносу и соответственно реконструкции жилого дома.

У регистратора Все укладывается правильно: дом никто не сносил. Дом на месте стоит - через один участок. Снесли гараж-сарай... Построили типа хозблок... Который как раз и не можем зарегистрировать.

[Denzilla]

Сообщение от rybin_av

Denzilla, выкладывайте сканы документов. Посмотрим.

Ээээ... Я как-то опасаюсь в интернет таке доки выкладывать... Во веобщий доступ

Когда такое соглашение будет составлено, то надо вызвать из БТИ инженера и составить акт обследования (т.о. будет зафиксирована ликвидация объектов на этом з.у.). После чего обратиться в Росреестр за тем, чтоб в ЕГРП была сделана запись по этим объектам, что их более не существует, соответственно и права на них погашаются (п. 1 ст. 235 ГК РФ).

Да кто же подпишет такое ? Ведь каждый сообразит, что если спрашивают его подпись, то можно и не подписать... Наши соседи- не так просты, помню по процедуре рамежевания... А если строения исчезли из-за естественного износа, ветхости? На такой случай статья 235 распространяется? Надо прочесть. Есть еще статья 39 Градкодекса (право на бессрочное владение сохраняется в течение трех лет с момента утраты строения).

Таким образом з.у. будет в правовом смысле "очищен" от прав на посторонние предметы и можно будет заниматься этим хоз. блоком.

И все вновь создаваемые строения снова попадут в долевую собственность? Как считаете?

[Liga]

Сообщение от Denzilla

И все вновь создаваемые строения снова попадут в долевую собственность? Как считаете?

У вас участок в какой собственности? Если не в долевой -- то и вновь создаваемые строения не попадут.
Мне не понятен пункт в договоре купли-продажи земли, о котором вы говорите в старт-посте: без права дополнительного строения. Это к какому участку относится?

[Denzilla]

Сообщение от Liga

У вас участок в какой собственности? Если не в долевой -- то и вновь создаваемые строения не попадут.

Не в долевой. В Свидетельстве- Вид права:собственнность.

Сообщение от Liga

Мне не понятен пункт в договоре купли-продажи земли, о котором вы говорите в старт-посте: без права дополнительного строения. Это к какому участку относится?

Без права дополнительного строительства. Этот пункт включен в договор купли-продажи, который мы подписывали с муниципалитетом при выкупе своей доли земельного участка. На этом вновь созданном участке теперь построили это строение- хозблок.

[Liga]

Сообщение от Denzilla

Без права дополнительного строительства. Этот пункт включен в договор купли-продажи, который мы подписывали с муниципалитетом при выкупе своей доли земельного участка. На этом вновь созданном участке теперь построили это строение- хозблок.

Так это нарушение договора купли-продажи.
Хотя с другой стороны, если нет никаких ограничений в Свидетельстве, я не понимаю, зачем КУМИ включил этот пункт в договор.
Вы сами узнавали?
Я пока не могу как-то оценить и сопоставить эту информацию.

[Denzilla]

Дело в том, что договор купли-продажи зем участка не предоставляется при регистрации строения. А свидетельство такого пункта как запрет строительства не содержит. То есть узнать об этом в регпалате не должны были.

Администрация включает этот пункт для того, чтобы граждане "не понастроили Шанхая"... этот пункт с моей точки зрения неправомерный, ведь мы обязаны использовать зу по назначению- обслуживать жилой дом, а постройки нужны именно для этого. Получается, что если строение разрушается и представляет опасность, то сносить его и строить на его месте другое такого же назначения собственник не может.


Да и отказали не на основании того, что в договоре есть такой странный пункт, а на основании того, что нет разрешения на строительство.