[Ярмама]

Здравствуйте,уважаемые юристы!Необходим ваш профессиональный совет.
Дело в том,что мои родители состояли в браке с 1977 года,в марте 1991 года отец получил Решение о выделении земельного участка и разрешении на строительство в деревне.В октябре 1992 года он получил Свидетельство о праве собственности на землю,владения,пользования землей в собственность для ведения приусадебного хозяйства.Документ этот представлен в копии,оригинала я так понимаю и не было.В этом Свидетельстве указано,что оно является временным документом и действует до выдачи соответствующего государственного акта установленной формы.Все эти годы родители не хотели приватизировать земельный участок.Первые 10 лет мы исправно ездили всей семьей на дачу,разводили там кроликов,сажали овощи,плодово-ягодные деревья,собирали урожай,уплачивали налоги и так далее.Соответственно,все что покупалось и возделывалось на земле,было совместное-отца и матери.Дом так и не был построен.Следующие 10 лет на дачу мы ездить перестали,мама сменила работу,ездить ей было не удобно,я с братом учились.И только летом приезжали,чтобы собрать урожай с плодово-ягодных деревьев.
Так вот ситуация в чем,в июне 2011 г. я и мама узнали,что отец продал земельный участок без нашего ведома.Продажа была в 2010 году.В июне 2011 г. папа умер.Документов на продажу нет,не смогли найти.Не понятно,как отец единолично мог приватизировать земельный участок?Человек,который купил земельный участок,наш сосед,который прекрасно знал,что у отца есть супруга.Вот в связи с этим у меня вопрос,имеет ли мама право на этот земельный участок?Можно ли признать сделку недействительной?И что делать,если сосед строит дом на "нашем" земельном участке?
На руках у меня есть документы:Решение о выделении земли,Свидетельство о собственности 1992 г. образца,План строительства дачного дома,План размещения дачно дома.
Очень надеюсь на вашу профессиональную помощь,так как срок исковой давности как я понимаю истекает через год после сделки купли-продажи.К тому же как это будет обстоять при вступлении в права наследования?Есть ли подтверждения,что закон на стороне моей мамы?Спасибо.

[Денко]

Сообщение от Ярмама

Не понятно,как отец единолично мог приватизировать земельный участок?

Нет проблем, так и делается по закону, на чье имя правоустанавливающие документы, тот и регистрирует участок в собственность без участия супруга.

Сообщение от Ярмама

Вот в связи с этим у меня вопрос,имеет ли мама право на этот земельный участок?

Однозначно, имеет. 50% (1/2) участка это ее супружеская доля.

Сообщение от Ярмама

Можно ли признать сделку недействительной?

Читаем ст.35 СК РФ.
Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов
1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
3. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Срок исковой давности истекает не через год как участок продан, а через год как мать узнала, что участок продан!
Подавайте иск в суд о признании сделки недействительной, так как Росреестр не запросил у отца нотариально заверенное согласие матери на продажу, а должен был, согласно п.3 ст.35 СК.
Примечательно, что спецы росреестра (регпалаты) требуют согласие супруга только при продаже жилья (квартиры, дома) и при регистрации договора аренды участка, и не требуют при продаже зем.участка, гаража и т.п. Хотя закон (п.3 ст.35 СК) говорит о недвижимости не разделяя ее на виды.

[Денко]

Однако, здесь присутствует изначально спор, совместная ли это собственность или нет!
Данный спор может разрешить лишь суд. Согласно п.1 ст.36 СК РФ "Имущество каждого из супругов"
имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
Буквально, если следовать закону, то участок принадлежит исключительно отцу. Но в силу логики и судебной практики такие участки судом признаются совместной собственностью супругов! Так как участок был получен отцом когда он состоял в браке с вашей матерью и был ему предоставлен с учетом имеющейся у него семьи, что естественно. А в силу особенностей оформления (отвода) участков он предоставлялся на имя того кто подал заявление, это либо муж, либо жена, на двоих не пишется ни тогда, ни сейчас! А с учетом новых законов появившихся в 2006 году (ФЗ №93-ФЗ) и в 2007 г. (ФЗ №268-ФЗ) эти граждане могут безвозмездно оформить право собственности в упрощенном порядке на зем.участки. Поэтому к таким участкам правила п.1 ст.36 СК РФ не применимы.

[Ярмама]

Спасибо огромное за столь быстрый ответ.Можно еще два коротких вопроса по делу:
1.Подавать иск о признании сделки недействительной можно прямо сейчас,не дожидаясь вступления в права наследования?
2.Покупатель уже строит дом на этом участке усиленными темпами.Что будет с этим домом?Он должен будет разобрать его за свой счет?А если он зарегистрирует дом в порядке,установленным законом,то не потеряем ли мы землю вообще?Ведь я так понимаю,что отец перед продажей землю приватизировал и теперь этот покупатель земли может и дом свой узаконить?

[Денко]

Сообщение от Ярмама

1.Подавать иск о признании сделки недействительной можно прямо сейчас,не дожидаясь вступления в права наследования?

Можете прямо сейчас. Если дело наследственное заведено и вы у нотариуса получили справку о том, что обратились к нему за выдачей свидетельства и что являетесь единственным наследником (не обязательно единственным).

Сообщение от Ярмама

2.Покупатель уже строит дом на этом участке усиленными темпами.Что будет с этим домом?Он должен будет разобрать его за свой счет?А если он зарегистрирует дом в порядке,установленным законом,то не потеряем ли мы землю вообще?

Если суд признает сделку недействительной, то применит последствия недействительности сделки (просите в иске об этом), т.е. признает договор купли продажи и запись регистрации №... от ... 2010 г. содержащуюся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним недействительными. И вы и ваша мать станете сособственниками участка (долевая собственность) или только мать примет по наследству вторую половину мужа и станет единственным собственником.
Таким образом дом возведенный на участке станет "самовольной постройкой"

Статья 222 ГК РФ. Самовольная постройка
1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

[Денко]

Однако, есть еще нормы в ГК РФ и ЗК РФ по которым можно оставить дом в собственности застройщика, если его стоимость намного выше стоимости участка и еще что-то такое. Надо почитать.

[Ярмама]

Ну стоимость дома может быть многократно выше,чем стоимость участка.Весело получается.Спасибо Вам за помощь.

[Денко]

Читать надо законы, я все не помню, не могу сейчас ответить.

[Ярмама]

Подскажите,пожалуйста.О признании сделки недействительной иск подается в Арбитражный суд?

[Ярмама]

Что-то я путаю,наверно
Подскажите название суда.