[oxxanna]

Уважаемые юристы! подскажите пож. В мунициапальной трехкомнатной квартире прописаны 3 человека - мой муж, его мать (свекровь) и мой несовершеннолетний ребенок. Свекровь очень хочет разъезда, создает невыносимые условия... Сейчас дела обстоят таким образом, что свекровь хочет подписать с нами предварительный договор о том, что мы приватизируем квартиру с целью совместной продажи и последующей покупки - для нас - двухкомнатной квартиры, для нее однокомнатной. В случае неисполнения договора предусмотреть штрафы. Договор для нас очень невыгоден, т.к. денег от продажи квартиры нам на нормальную двушку не хватит... но договор подписать мы должны (так сложились обстоятельства...). Если мы подпишем этот договор, каким-то образом можно ли будет потом его не исполнять?

[milik]

вас договор ни к чему не обязывает, пока вы не собственники, да и стороны не те
а вот когда будете собственниками, тогда предварительный договор, который обязывает, возможен, но опять же при выполнении условий: цена, стороны (с одной стороны -ВСЕ собственники, с другой - покупатель), сроки, задаток и т.п.

позиция свекрови на самом деле конструктивна в главном - она хочет разъехаться!
вопрос, на каких условиях? свекровь считает, что по справедливости ее доля - 1/2 (юридически это уже не так), трешка меняется примерно на две однушки, так что ее логика понятна
вы же наверно хотите 2/3 деньгами себе, 1/3 ей, а дальше каждый сам выбирает что кому. скорее всего свекрови тогда не хватит денег на однушку, и она откажется
при этом приватизированную квартиру принудительно разменять невозможно, а неприватизированную теоретически можно. в приватизированной квартире можно определить порядок пользования (вам - 2 комнаты, ей - третью), но один из собственников приватизированной квартиры может продать долю в ней, и тогда вы можете стать соседями уже не с одним человеком, а с семьей.
так что вам сначала надо договориться по деньгам, дело не в "договоре"

[rybin_av]

Сообщение от oxxanna

Уважаемые юристы! подскажите пож. В мунициапальной трехкомнатной квартире прописаны 3 человека - мой муж, его мать (свекровь) и мой несовершеннолетний ребенок. Свекровь очень хочет разъезда, создает невыносимые условия... Сейчас дела обстоят таким образом, что свекровь хочет подписать с нами предварительный договор о том, что мы приватизируем квартиру с целью совместной продажи и последующей покупки - для нас - двухкомнатной квартиры, для нее однокомнатной. В случае неисполнения договора предусмотреть штрафы. Договор для нас очень невыгоден, т.к. денег от продажи квартиры нам на нормальную двушку не хватит... но договор подписать мы должны (так сложились обстоятельства...). Если мы подпишем этот договор, каким-то образом можно ли будет потом его не исполнять?

Текст договора какой?
Из Вашего изложения не совсем понятно, кто, с кем и по какому предмету собирается заключать пред. договор.

[oxxanna]

Договора пока нет, но суть в том, что договариваются будущие собственники: свекровь, мой муж и я от лица несовершеннолетнего ребенка, что квартира приватизируется для последующей продажи на таких условиях: нам - двушку, свекрови однокомнатную квартиру.

[oxxanna]

По деньгам договориться нам трудно сейчас, потому что неизвестна точная цена продажи квартиры, а приватизировать свекровь без гарантий того, что ей достанется квартира однокомнатная, а не комната в коммуналке, не хочет. Поэтому нам юрист и предлагает такой договор - между собой, т.к. покупателя, понятное дело, на неприватизированную квартиру еще нет.
Мы же хотим подисать этот договор (т.к. вынуждены - таковы обстоятельства). а потом все-таки его не исполнить.

[milik]

"Свекровь очень хочет разъезда, создает невыносимые условия... "
вы находитесь в квартире незаконно, нарушаете ее права

а зачем "вам" просто приватизировать квартиру? вы хотите продать в ней 2/3 доли?
вам нужно искать деньги: у вас самой была какая-то собственность? или брать ипотеку

[mishanik]

Сообщение от oxxanna

Поэтому нам юрист и предлагает такой договор

Предварительного договора (присоединюсь) быть не может, т.к. он возможен при наличии конкретного покупателя. Значит, если предлагают подписать предварительный договор, он ВАс обязывать не будет ни к чему.
Но вот то, что там предлагают подписать, лучше выложите здесь. Правда и в этом случае, я так думаю, невозможно составить документ, обязывающий ВАс продать неизвестно кому за неизвестно какую цену.

[rodrigez]

Тоже присоединяюсь.
Осуществление лицом (т.е. свекровью в данном случае) своего законного права на участие в приватизации ЖП (ст.ст.9, 10 ГК РФ) - не может являться предметом торга-договора, тем более - в отсутствие в числе "договаривающихся сторон" главного лица в данном "процессе", т.е. собственника пока еще "неприватизированной" квартиры.
Есть такое народное выражение - "делить шкуру неубитого медведя". Еще нет самого ОБЪЕКТА (т.е. ПРИВАТИЗИРОВАННОЙ квартиры) - а уже "договариваются" о его продаже и встречной покупке.
Такой договор конечно можно заключить-подписать. Только никаих юридических последствий он не повлечет. Только чисто психологический эффект... Это мое мнение.

[oxxanna]

Юрист, которого свекровь приглашала, говорил нам, что может быть 2 вида предварительных договора: 1) между покупателем квартиры и собственниками о предварительной купле-продаже; 2) между собственниками об условиях реализации данной квартиры и кто что намерен получить после продажи.
Я понимаю и согласна, что в момет заключения договора он ничтожен , т.к. лица еще не собственники и квартира неприватизирована. меня волнует другое - когда мы все-таки приватизируем квартиру, можно ли будет нас в судебном порядке принудить исполнить этот договор?...
Суть договора именно в том будет, чтобы никто из будущих собсвенников не продал свою долю отдельно и не подарил (только совместная продажа) и также то, что свекровь после продажи квартиры получит однокомнатную квартиру, а не 1/3 денег (в соответствии со своей долей)

[rybin_av]

rodrigez, шкуру неубитого медведя можно делить совершенно спокойно
Вы о таких договорах, как форвард, фьючерс, опцион знаете?
Это как раз то самое - деление шкуры неубитого медведя.
Нет никакой проблемы в том, что стороны договариваются о купле-продаже в будущем какой-либо вещи или права, которого в момент заключения договора у них нет. Ну значит, не исполнившая сторона будет убытки платить другой стороне, а также обеспечительные обязательства исполнит.

Другой вопрос в данном случае стоит - можно ли заключить пред. договор, когда у этого договора нет одной стороны - покупателя приватизированной в будущем квартиры?
Конечно нет. Ибо это противоречит определению договора (п. 1 ст. 420 ГК РФ). Поэтому я солидаризируюсь с mishanik`ом.

oxxanna!
Вариант №2 не является пред. договором купли-продажи. Это соглашение о распоряжении общим имуществом (п. 1 ст. 246 ГК РФ) в будущем. Можно ли такое соглашение "упаковать" в пред. договор? Это интересный вопрос. Если юрист сумеет так аккуратно составить условия, чтоб не нарушить нормы п. 3 ст. 22 ГК РФ, то почему бы и нет.