[yantar]

Договорились с хозяином квартиры, которую арендую, о том, что он продаст квартиру в рассрочку в связи с отсутствием интереса к данной квартире и необходимости средств на строительство загородного дома!

Договор купли-продажи решали оформить сразу, а расчет фиксировать отдельно и нотариально: половина суммы за квартиру будет выплачено сейчас, а часть в течение двух-трех лет!

Всё бы ничего, но хозяин, вступив только что в права собственности (квартира досталась по наследству от матери) не хочет терять 13% при продаже жилья и желает выждать еще 10 месяцев!

Намерения продать квартиру у владельца остались! Но как нам сделать так, чтобы в течение нескольких месяцев сохранить намерения и выйти на сделку с оговоренными условиями, не меняя их? Ведь за 10 месяцев могут взлететь или упасть цены на эту квартиру и могу поменяться планы либо мои либо владельца! Как зафиксировать намерения с обоих сторон юридически? Договор намерений? Что он дает? Или какой-либо другой вариант - например, покупка доли с внесением части суммы по фиксированной стоимости в качестве залога?

Как обезопасить себя от холостого выстрела и потерю времени в связи с изменениями планов владельца продать квартиру в будущем, либо изменений стоимости жилья в большую сторону и с кого требовать внесенный залог, например, в случае потери интереса к сделке владельцем! Так не хочется брать ипотеку, да и к квартире привык и вроде всё утсраивает...

Спасибо!

[rybin_av]

Сообщение от yantar

Договорились с хозяином квартиры, которую арендую, о том, что он продаст квартиру в рассрочку в связи с отсутствием интереса к данной квартире и необходимости средств на строительство загородного дома!

Договор купли-продажи решали оформить сразу, а расчет фиксировать отдельно и нотариально: половина суммы за квартиру будет выплачено сейчас, а часть в течение двух-трех лет!

Всё бы ничего, но хозяин, вступив только что в права собственности (квартира досталась по наследству от матери) не хочет терять 13% при продаже жилья и желает выждать еще 10 месяцев!

Намерения продать квартиру у владельца остались! Но как нам сделать так, чтобы в течение нескольких месяцев сохранить намерения и выйти на сделку с оговоренными условиями, не меняя их? Ведь за 10 месяцев могут взлететь или упасть цены на эту квартиру и могу поменяться планы либо мои либо владельца! Как зафиксировать намерения с обоих сторон юридически? Договор намерений? Что он дает? Или какой-либо другой вариант - например, покупка доли с внесением части суммы по фиксированной стоимости в качестве залога?

Как обезопасить себя от холостого выстрела и потерю времени в связи с изменениями планов владельца продать квартиру в будущем, либо изменений стоимости жилья в большую сторону и с кого требовать внесенный залог, например, в случае потери интереса к сделке владельцем! Так не хочется брать ипотеку, да и к квартире привык и вроде всё утсраивает...

Спасибо!

Заключайте предварительный договор (ст. 429 ГК РФ). Его не надо регистировать, и он связывает стороны достаточно крепкими узами на будущее.

[yantar]

Сообщение от rybin_av

Заключайте предварительный договор (ст. 429 ГК РФ). Его не надо регистировать, и он связывает стороны достаточно крепкими узами на будущее.

Спасибо за совет!Скажите, а можно ли заключать договор таким образом, чтобы он вступил в силу с определенной даты, например, через 5-10 месяцев? Не знаю как правильно выразиться... То есть договор купли-продажи подписываем сейчас, а вступает в силу через каой-то период времени? Даты будут прописаны! Если такой вариант возможен, то избежит ли продавец в этом случае уплаты налога в 13%...

спасибо!

[rybin_av]

Сообщение от yantar

Спасибо за совет!Скажите, а можно ли заключать договор таким образом, чтобы он вступил в силу с определенной даты, например, через 5-10 месяцев? Не знаю как правильно выразиться... То есть договор купли-продажи подписываем сейчас, а вступает в силу через каой-то период времени? Даты будут прописаны! Если такой вариант возможен, то избежит ли продавец в этом случае уплаты налога в 13%...

спасибо!

В принципе можно изобрести опционный договор такого содержания, который Вам хотелось бы получить, но боюсь, что в случае возникновения спора и его выноса в суд, суд зарубит такой договор на корню, т.к. наша судебная система (по уровню своего интеллектуального развития - это унылый "совок" 40-60-ых годов 20-го века) очень негативно реагирует на всякие новаторские юр. "примочки".

Формально говоря, чтоб не пудрить Вам мозги, заключить такой договор, который начнет действовать через 5 месяцев, нельзя, т.к. это противоречит п. 1 ст. 425 и п. 1 ст. 432 ГК РФ (из такой логики будет исходить 99% отечественных судей). Отложить можно исполнение договора, но нельзя отложить на будущее его введение в действие.

[yantar]

Сообщение от rybin_av

В принципе можно изобрести опционный договор такого содержания, который Вам хотелось бы получить, но боюсь, что в случае возникновения спора и его выноса в суд, суд зарубит такой договор на корню, т.к. наша судебная система (по уровню своего интеллектуального развития - это унылый "совок" 40-60-ых годов 20-го века) очень негативно реагирует на всякие новаторские юр. "примочки".

Формально говоря, чтоб не пудрить Вам мозги, заключить такой договор, который начнет действовать через 5 месяцев, нельзя, т.к. это противоречит п. 1 ст. 425 и п. 1 ст. 432 ГК РФ (из такой логики будет исходить 99% отечественных судей). Отложить можно исполнение договора, но нельзя отложить на будущее его введение в действие.

Спасибо за очень важное дополнение!!! Благодарю!

[yantar]

Сообщение от rybin_av

В принципе можно изобрести опционный договор такого содержания, который Вам хотелось бы получить, но боюсь, что в случае возникновения спора и его выноса в суд, суд зарубит такой договор на корню, т.к. наша судебная система (по уровню своего интеллектуального развития - это унылый "совок" 40-60-ых годов 20-го века) очень негативно реагирует на всякие новаторские юр. "примочки".

Формально говоря, чтоб не пудрить Вам мозги, заключить такой договор, который начнет действовать через 5 месяцев, нельзя, т.к. это противоречит п. 1 ст. 425 и п. 1 ст. 432 ГК РФ (из такой логики будет исходить 99% отечественных судей). Отложить можно исполнение договора, но нельзя отложить на будущее его введение в действие.

В любом случае, если мы заключим предварительный договор именно сейчас до полного вступления владельца в права, то ему придется платить этот налог в 13% с продажи квартиры, так как квартира менее 3 лет в собственности... до 3 лет осталось 10 месяцев! И предварительный договор видимо надо заключать впритык... Правда, есть нюанс: владелец является собственником части квартиры, а вторую часть он унаследовал от матери менее 3 лет назад... имено вторая часть не дает возможности продать квартиру сейчас без потери 13%... такие пироги...

[mishanik]

Может, продавцу это письмо поможет?

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 30 декабря 2010 г. N 03-04-05/7-765

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращения по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, жилых домов, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.
Из обращения следует, что Вами с супругом в 2004 г. была приобретена квартира в общую долевую собственность по 1/2 доли в праве собственности на каждого совладельца. После смерти супруга в 2007 г. его доля на основании свидетельства о праве на наследство была передана в Вашу собственность. В этом же году квартира была продана.
Согласно ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.
В связи с этим моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.
В соответствии с п. 17.1 ст. 217 Кодекса не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Учитывая изложенное, поскольку квартира находилась в собственности налогоплательщика (независимо от изменения размеров долей в праве собственности на квартиру) более трех лет, то доходы от продажи этой квартиры не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.

Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН

30.12.2010

Я понимаю, что в Вашей ситуации может речь идет не о супругах, но основной принцип может быть тот же...