[pinkmouse]

здравствуйте! Неужели нет выхода???!!
Необходимо перевести жилое помещение в нежилое. Хочу сделать магазин хозтоваров на 1 этаже многокварт.дома. Входная дверь будет оборудована через прорубку оконного проема в наружной стене дома и будет оборудовано крыльцо. Собираюсь нести пакет документов в администрацию и уже знаю, что откажут, т.к. нет 2/3 голосов в протоколе общего собранния собственников помещения по вопросу перевода, даже и 1/3 не будет - все против(объяснять долго - такие вот соседи - ни чем не ублажишь((. Знаю что в Жилищном кодексе п. 2. ст 23 - в списке документов на перевод нет обязательного получения согласия жильцов на перевод, НО в этом же Жилищ. кодексе, имеется статья по которой мне необходимо согласие в любом случае т.к. затрагивается наружная стена дома и земельный участок (произойдет уменьшение общего имущества дома ). Определение порядка пользования общим имуществом дома осуществл. на договорной основе. Я не вправе принудить соседей поставить в протоколе общего собрания "ДА". Значит не будет никакого магаза((??а как же мое право распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению и где я нарушаю права жильцов?? С каким требованием с могу обратиться в суд??

[mishanik]

pinkmouse, других мыслей, кроме как двигаться по назначенному сценарию, а в случае чего обжаловать .не вижу.

Если будут устные споры с администрацией или еще каким органом - говорить, что стена дома не является общим имуществом, т.к. не является несущей (это так?).
Земельный участок конечно является общим имуществом, но Вы не уменьшаете размер общего имущества - вместо земли же не образуется пустота? Да, там будет крыльцо, но на этом крыльце сможет стоять (находиться) любой человек.

[pinkmouse]

Стена наружная - несущая конструкция и она же образует фасад дома - это уж точно общее имущество (читала суд. практику - там так )
Я не знаю с каким мне лучше требованием в суд обращаться:
1. Иск об устранении препятствий в распоряжении моей собственностью, т. е. соседи , грубо говоря, мне препятствуют это делать ( ст 209 ГК, я как собственник имею право распоряжаться своим имуществом по усмотрению, не нарушая закон - а у меня в проекте все в порядке все ТУ получены и прочее). Вопрос. Что просить в иске?? Суд не может обязать соседей в протоколе общего собрания по вопросу оборудования входа через оконный проем и крыльца поставить "согласны". Это их волеизъявление относительно общего имущества дома и оно имеет право на существование.
2. Иск об определении порядка пользования общим имуществом многоквартирного дома, т.е. просить жильцов дать мне в распоряжение часть наружной стены в размере ... кв. м. (высчитать "сколько мне надо общей стены" что б окно увеличить до размера двери) ну и земельный участок я не уменьшаю, однако его часть все равно будет использоваться "более усиленно" (в магазин будут ходить покупатели). кстати размещение детских прощадок во дворах тоже согласуется жильцами.
Суд может решить и не в мою пользу: общее имущество - дело такое.... Какие доводы привести по сильней??? Жил. кодекс - полное противоречие(((((

[mishanik]

1 - однозначно нет.
2 - слишком оригинально, хотя...

Я бы - навскидку - получил бы отказ в переводе и попытался признать его незаконным. Именно потому что в ЖК РФ нет нормы, обязывающей спрашивать согласие жильцов, а также говорил бы, что проем в стене не уменьшает состав общего имущества (стена то остается) и попытался бы доказать, что это не общее имущество (стена ненесущая), и параллельно, что это не влияет на безопасность конструкций дома. А про землю уже написал - что она никуда не исчезает.

[pinkmouse]

А почему вы не видите первый вариант?
С Администрацией.....я не вижу смысла:
Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за 2 квартал 2008 г.
...Ответ: Часть 2 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое помещение, которые собственник соответствующего помещения должен представить в орган, осуществляющий такой перевод.
Указанный перечень является исчерпывающим, поскольку частью третьей данной нормы установлено, что орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме документов, установленных частью второй указанной статьи.
Однако, как следует из положений Жилищного кодекса Российской Федерации, для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Так, п.п. 1, 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме...... У меня как раз Проект Реконструкции и все-таки хоть и земельный участок не уменьшается, однако же установка мной крыльца - это и есть "пределы использования земельн. участка"
Таким образом, несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка....необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

[Shtadler]

Единогласного согласия всех собственников в данном случае не требуется, так как нет оснований для применения ст.40 ЖК (реконструкция за счет уменьшения общего имущества). Есть основания для применение ст.45 - использование земельного участка и реконструкция, тогда нужно 2\3 голосов собственников. А в Вашем доме все квартиры в частной собственности или есть муниципальные? Закон требует получать согласие не от жильцов, а от собственников помещений. Муниципальные квартиры - согласие от районной администрации.
Ни один из предложенных Вами вариантов судебноных разбирательств, к сожалению, не подходит. Определение порядка пользования общим имуществом решается общим собранием собственников, которое Вы можете оспорить в суде в течение 6-ти месяцев. А обращаться в суд сразу к жильцам (?) с иском об устранении препятствий в пользовании собственностью или передаче Вам части общего имущества бесперспективно. На какие нормы права Вы будете ссылаться?
Я бы советовала Вам сначала выяснить кто является собственником помещений в доме (сведения можно взять в УФРС, они открытые). Рассчитать голоса и побеседовать с теми собственниками, которые могут проголосовать за Вас на собрании. Инициировать собрание Вы можете и сами. Это лучший вариант.
Вы можете обжаловать действия Администрации, которая откажет Вам в переводе. Но это не самый хороший вариант, потому что, если у Ваших соседей возражения обоснованы и мотивированы, шансов никаких. Если же позиция соседей просто "не хочу", то, вероятно, при наличии документов о тех. возможности реконструкции судом может быть будет принято решение в Вашу пользу.

[mishanik]

Сообщение от pinkmouse

А почему вы не видите первый вариант?

потому что нет норм, обязывающих их дать согласие.

Сообщение от pinkmouse

С Администрацией.....я не вижу смысла:

А я и не говорю, что в этом обязательно будет толк. Просто если речь идет о земле, то у меня такая логика. Пеероборудование жилого помещения в нежилоке допускается только в случае, когда можно сделать отдельный вход. Отдельный вход - в той или иной мере использование земельного участка (под крильцо, козырек, да хотя бы порог. Следовательно - любой перевод в нежилое возможен только с соглаия всех жильцов? Абсурд...

[pinkmouse]

я выяснила уже давно инфу о собственниках, есть пара квартир муниципальных (конечно они дали согласие), но и с ними у меня набирается 1/3 (((. И бесполезно мне общаться с соседями и уговаривать (долго рассказывать почему)
Товарищи. но у меня твердое убеждение -2/3 надо!!!! точно!!
а как вам: Решение от 23 марта 2012 г. об устранении препятствий, принято Октябрьским районным судом г. Тамбова
http://docs.pravo.ru/document/view/22468361/
Я буду пытаться таким способом.....

[Shtadler]

Интересное решение. Наконец-то, что-то сдвинулось с мертвой точки. В решении указано на то, что истцы "общались" с соседями. Возникло предложение. Можно написать каждому из Ваших соседей письменное предложение дать согласие. В предложении указать, что отсутствие ответа до такой-то даты будет расценено как согласие. Это даст Вам в суде основание говорить, что Вы со своей стороны предприняли все действия для решения своего вопроса и одновременно с этим избавит от неоходимости инициировать общее собрание и "пожинать" последствия принятого решения.

[pinkmouse]

спасибо всем за поддержку)