[АЛЕКСАНДР100]

Однако после получения по почте моего письменного требования об исполнении обязательств Ответчик назначил мне встречу и возвратил задаток, отказавшись заключать со мной основной ДКП, не объяснив причин отказа, на что имеется расписка (копия расписки прилагается). Задаток, возвратил мне не в двойном в размере, как этого требует закон, а всего 50 000 рублей, т. е. в одинарном размере, что противоречит п.2.4 нашего Соглашения и закону о задатке.
Руководствуясь вышесказанным, с Ответчика подлежит взыскать цену иска исходя из нижеследующего:
30 мая 2013 года между мной и Ответчиком был заключен в письменной форме предварительный договор купли-продажи квартиры в виде Соглашения о задатке, по которому я, как Покупатель, обязался в будущем приобрести квартиру, расположенную по адресу:---------------------, а Ответчик продать её мне. Этим Соглашением определялась цена продаваемой квартиры, её месторасположение и срок заключения основного договора купли-продажи. В качестве гарантии заключения сделки я выдал Ответчику 50 000 рублей в качестве задатка. От продажи квартиры Ответчик отказался.
В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, то она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Уплаченная мной сумма в размере 50 тыс. рублей является задатком, а не авансом. Таковым он назван в подписанном между нами Соглашении о задатке. Задаток в данном случае обеспечивает исполнение мной Покупателем --------------- и Продавцом --------------------- взятых на себя обязательств по заключению основной сделки - купли-продажи квартиры и выдается в счет оплаты стоимости квартиры. Принимая во внимание, что неисполнение Соглашения о задатке по заключению договора купли-продажи было допущено стороной, получившей задаток, т. е. Ответчиком, будет правильным применить по отношению к Ответчику п. 2 ст. 381 ГК РФ и возложить на него обязанность уплатить мне двойную сумму задатка, т.е. с учетом ранее возвращенной Ответчиком суммы еще 50 тыс. рублей. Задаток, согласно ст. 329 ГК РФ, является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Задатком в данном случае обеспечивалось возникшее из соглашения от 30 мая 2013 года обязательство сторон, т. е. продавца и покупателя, заключить основной договор - договор купли-продажи конкретной квартиры в срок до 30 июня 2013 года. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи квартиры, в зачет которого и поступила бы внесенная сумма задатка в случае его заключения. Таким образом, задаток выполнял и платежную функцию. Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 ГК Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 ГК Российской Федерации и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.На основании вышесказанного, руководствуясь ст.ст. 380-381 ГК РФ, ст.151 ГК РФ, ст. ст. 309-310 ГК РФ, Определением Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 22.07.2008 г. N 53-В08-5 прошу взыскать с ответчика:1. Сумму задатка в размере 50 000 рублей. 2. Почтовые расходы в размере 225 рублей.3. Моральный вред в размере 5 000рублей.
Приложение------------------------

Истец Иванов


Развейте сомнения.
1. Признает ли суд это соглашение как предварительный договор? Ведь преддоговор должен включать в себя все существенные элементы основного ДКП, а именно: характеристика квартиры (кол-во комнат, метраж, чего в соглашении нет.) Нет и способа оплаты за квартиру, время выписки из квартиры, кто несет бремя содержания кВ-ры до подписания ДКП. Возможно, нужны еще какие-то существенные элементы договора, которые должны были быть отражены в Соглашении, о которых я не знаю. И какие проколы есть в моем иске. Спасибо за предполагаемый ответ.

[hedg_26]

Если Вами направлялся по почте ответчику договор купли-продажи (из Ваших предыдущих сообщений следует, что направлялся), то еще лучше сделать акцент и на этом (что были высланы экз. основного договора, который ответчик отказался подписывать) – чтобы судья не пришел к выводу, что попыток заключить основной договор никто не предпринимал.
Существенные условия договора купли-продажи недвижимости по закону – цена и индивидуализация объекта.
В предварительном договоре должна быть полная индивидуализация объекта недвижимости (т.е. желательно, конечно, указать и площадь и этажность), но если у судьи не останется сомнений, что речь идет именно об указанной Вами квартире (стороны сами ведь в этом не сомневаются), то почему не посчитать, что объект определен.
Поэтому у Вас есть все шансы на признание данного договора предварительным.
Моральный вред взыскать не получится. Здесь нарушены Ваши имущественные права, а т.к. ЗПП неприменим, то никакого морального вреда нет.
Вот что говорит закон.
Под моральным вредом понимаются нравственные или физические страдания, причиненные действиями (бездействием), посягающими на принадлежащие гражданину от рождения или в силу закона нематериальные блага (жизнь, здоровье, достоинство личности, деловая репутация, неприкосновенность частной жизни, личная и семейная тайна и т.п.), или нарушающими его личные неимущественные права (право на пользование своим именем, право авторства и другие неимущественные права в соответствии с законами об охране прав на результаты интеллектуальной деятельности) либо нарушающими имущественные права гражданина.

Т.е. указанные положения части 1 ст. 151 ГК РФ действительны лишь для случаев причинения гражданину морального вреда действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага. В иных случаях компенсация морального вреда может иметь место при наличии указания об этом в законе.
(цитирую ст. 151 ГК РФ «Если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.»).
Поэтому Вам надо ссылаться на убытки (ст. 15, 393 ГК РФ) в части непокрытой двойной суммой задатка.

[АЛЕКСАНДР100]

Сообщение от hedg_26

Если Вами направлялся по почте ответчику договор купли-продажи (из Ваших предыдущих сообщений следует, что направлялся), то еще лучше сделать акцент и на этом (что были высланы экз. основного договора, который ответчик отказался подписывать) – чтобы судья не пришел к выводу, что попыток заключить основной договор никто не предпринимал.

Вся беда в том, что направлял я ответчику не основной ДКП, а предварительный ДКП для того, чтобы Ответчик подписал предварительный ДКП, где оговорены механизмы подготовки к заключению основного ДКП ( какие и в какой срок должны будут представлены мне документы и справки на квартиру, когда они будут и где проверены на юрчистоту, как, где и когда будет произведена оплата, какая ответственность за неисполнение этих пунктов и т.д.) Т.е. чтобы заключить основной ДКП должна была быть проделана большая работа. Так что до основного ДКП мы не дошли, т.к. ответчик не стал рассматривать этот предварительный ДКП. А коль я считаю после наших дискуссий это соглашение как предварительный ДКП, то я и не упоминаю о том, чтой мной был выслан получен Ответчиком предварительный ДКП. А то получится, что я утверждаю, что мое Соглашение имеет силу предварительного ДКП, а сам неоднократно предлагал Ответчику заключить преДКП. Вот судья мне и задаст вопрос - А почему я считаю, что мое соглашение о задатке есть предДКП, в то время как я посылал ответчику проект для заключения предварительного ДКП. Ведь оппонент скажет, что у нас не был заключен предДКП и Соглашение это не есть предДКП. Ведь я и в Требовании об исполнении обязательств настаивал на встрече и заключении предДКП, а уж потом нужно было заключать основной ДКП.Вот такой ребус. И не знаю, как здесь поступить.Чтобы Вы сказали на этот счет. Спасибо.

[hedg_26]

Да, прошу прощения. У Вас ведь действительно речь шла о заключении предварительного договора...
А Ваш проект предварительного договора ответчик получил? Если получил (т.е. письмо не вернулось), тогда не очень хорошо выходит... Соглашение по смыслу-то можно понимать как предварительный договор... Но если ответчик потянет за эту спасительную за него ниточку и принесет в суд отосланный Вами экземпляр этого самого предварительного договора... Тогда - как решит судья... Не знаю.... Попытаться можно, я думаю, в любом случае...

[АЛЕКСАНДР100]

Сообщение от hedg_26

А Ваш проект предварительного договора ответчик получил? Если получил (т.е. письмо не вернулось), тогда не очень хорошо выходит... Соглашение по смыслу-то можно понимать как предварительный договор... Но если ответчик потянет за эту спасительную за него ниточку и принесет в суд отосланный Вами экземпляр этого самого предварительного договора... Тогда - как решит судья... Не знаю.... Попытаться можно, я думаю, в любом случае...

Да, получил. И на суде он обязательно его покажет. Но я бы сказал судье, что отосланный мной Ответчику преддоговор предназначен лишь для того, чтобы в деталях обсудить наши действия по заключению основного договора, поскульку устно обсудить не представляется возможным, ибо Ответчик избегает меня. Этот преддоговор я рассматриваю как дополнение к уже заключенному преддоговору в виде Соглашения о задатке. Во "втором" преддоговоре описаны все нуансы и подготовительная работа с указанием в какой срок Ответчик должен принести справки и какие, куда принести, кто и за что будет оплачивать расходы при заключении основного договора, каким образом будет полностью оплачен объект недвижимости, , кто и за какое время будет оплачивать ЖКХ за время регистрации основного ДКП и т.д. Но если Вы говорите, что в Соглашении есть все значимые пункты, по которым можно признать это Соглашение как преддоговор, то разве нельзя этот преддоговор дополнить новыми, но не основополагающими пунктами и назвать эту бумагу как преддоговор? Как я понимаю, слабое место здесь, это признать Соглашение как смешанный договор с элементами преддоговора? Но это мое мнение. Я не юрист. Просто логика мыслей ведет или хочет вести к этому. Моральный ущерб убрал. Статьи лишние убрал, нужные, присланные Вами дополнил. Так что, я думаю, не нужно в исковом упоминать об отосланном преддоговоре, а ежели затронут эту тему, то я изложу так, как изложил здесь. Чтобы Вы могли дополнить к сказанному как юрист? И какие основные элементы должен включать договор, чтобы его считать заключенным? Спасибо.

[АЛЕКСАНДР100]

Как юристу еще информация для анализа.
Существенные условия договора продажи недвижимости

К существенным условиям договора купли-продажи недвижимости относятся:
предмет (должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, а также его расположение на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества); ЕСТЬ УЛИЦА,№ ДОМА, № квартиры
цена недвижимого имущества.ЕСТЬ
Ранее существенным условием продажи жилья являлся перечень лиц, обладающих правом пользования данным жильём (ст.558 ГК РФ). После вступления в силу Жилищного кодекса РФ в 2005 г. такое условие было отменено.

Основные положения договора купли-продажи недвижимости

1. лица (стороны сделки), представители, основание полномочий представителей ЕСТЬ
2. предмет договора: необходимо указать вид недвижимого имущества, точный адрес места положения, основные характеристики объекта (площадь, т.п.) ЕСТЬ ВСЕ КРОМЕ ХАРАКТЕРИСТИК ОБЪЕКТА, НО СТОРОНЫ ЗНАЮТ О ХАРАКТЕРИСТИКАХ И НЕ ОСПАРИВАЮТ СИЕ.
3. цена продаваемого объекта ЕСТЬ

В договоре также должны быть описаны существующие на момент совершения сделки права на недвижимое имущество:

• правообладатель ЕСТЬ
• вид права на недвижимое имущество, основание возникновения права
• обременения: права других лиц, охранные обязательства, сервитуты, залоги и т.п.

В ряде случаев в договоре может быть указана инвентаризационная (балансовая) стоимость отчуждаемого объекта
Целесообразно указать сроки передачи недвижимого имущества.

[АЛЕКСАНДР100]

Это я добавил в иск на Ваше усмотрение.
В Соглашении указаны существенные условия договора: предмет договора, цена договора, месторасположение объекта недвижимости, правообладатель недвижимости. Мной произведен осмотр данной недвижимости по Предложению Продавца. Я согласился купить показанную мне Продавцом квартиру................................ .............

[АЛЕКСАНДР100]

Например, параграф 7 главы 30 ГК РФ, регламентирующий договор купли-продажи недвижимости, относит к существенным условиям данного договора условия о недвижимом имуществе (предмет договора), данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а также условия о цене этого имущества.
Единственным общим существенным условием для всех видов гражданско-правовых договоров, прямо названном в ГК, является предмет договора (п. 1 ст. 432). Конкретное содержание предмета договора зависит от вида (разновидности) договора.
В большинстве случаев предметом договора является имущество, которое одна сторона обязуется передать другой стороне (например, товар в договоре купли - продажи).
Существенным условием возмездных договоров может выступать цена.
Например, если в договоре купли - продажи недвижимости не согласована цена, то договор считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

[hedg_26]

По поводу предварительного договора к предварительному договору - прямо сказать, не знаю... Если исходить из формальной логики - есть все предпосылки считать соглашение о задатке предварительным соглашением и там написано обязательство заключить основной договор и ответственность за его невыполнение - уплата 2-ой суммы задатка. Так что как не назови - суть не меняется. ... Попробуйте... У нас свобода договора (статья 421 ГК РФ), если стороны сами определили для себя обязательства таким образом, как суд может помешать им в реализации прав из такого (дальше как не назови - преддоговор, соглашение с условиями преддоговора). Никто никого не неволил, все добровольно подписывали... Почему нет... Существенные условия - все присутствуют. Попытайтесь...

[АЛЕКСАНДР100]

Сообщение от hedg_26

По поводу предварительного договора к предварительному договору - прямо сказать, не знаю..

Сам понимаю, что масло масляное. Может вообще не упоминать о том, что я высылал преддоговор и не заикаться об этом? А если на суде пойдет об этом разговор, то изложу то, что изложил в предпостах. Тема скользкая. Нет единого решения судов о правомерности задатка в преддоговоре. Брагинский ЗА, другой ПРОТИВ. Отсюда и суды принимают решение на свое усмотрение. Но ведь я могу и прогореть, ежели ответчик наймет адвоката, да тыщ 50 ему заплатит, вот и сдерут они с меня копейку, чтобы я возместил ему эти 50т за его работу, так сказать. Ну не понравится судье моя борода и все тут. Да еще нужно признать соглашение преддоговором. Не везде оное признают таковым. Покопаюсь еще по инету, может что и найдется. Ну а на нет и суда нет. Впредь буду умнее и правильно составлять договора, дабы их не признавать преддоговором или в соглашении называть их таковыми.