[Manna]

Истец Х обратился к ответчику Y для прекращения права общей собственности на жилой дом. Доли уже были определены, более того, ответчик Y усугубил ситуацию развалив свою часть дома самовольно. У истца осталась часть жилого дома (1 комната), и он высудил прекращения права и признания за этим "огрызком" индивидуального права собственности.

Но на следующий день после вынесения решения суда (которое ещё не вступило в законную силу, так как предписан месяц на апелляцию (в итоге не была подана)) истец X заключает договор купли-продажи с человеком со стороны, который ни сном не духом о судебных разборках, назовём его D.

Спустя 5 лет D хочет прекратить право общей собственности иском к совладельцу Y, который за это время так ничего не построил на пустом месте (и не собирается, ибо он уже отстроил себе новый дом рядом, и даже сдал его в эксплуатацию). Но на консультации у юриста ему объясняют, что иск будет отклонен, так как D является правообладателем объекта, а значит правопереемником, по которому суд уже был (но как мы помним решение было на истца X).

Однако… есть подводный камень – договор купли-продажи между X и D был оформлен в момент, когда решение суда уже было вынесено, но ещё в законную силу не вступило.
А сейчас D выдают заверенную копию решения суда по тому вопросу с печатями, что решение в законную силу вступило.
И Росреестр, и БТИ отказываются признавать правопреемственность решения суда, без решения суда о признании правопреемственности.

D нанял юриста, который заверил, что дело плёвое и правопреемство доказать легко. Однако смущают, п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 г. Москва "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"

"Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 81, пункт 2 статьи 551 ГК РФ). При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве."

А также часть 1 ст.451 ГК РФ: "Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях."

И другие статьи, которые защищают продавца от хитровымудренных покупателей, а добросовестных покупателей от хитровымудренных продавцов не защищают.

Если исходить из здравого смысла, то продавец X должна была предупредить D о том, что идёт суд о прекращении общедолевого права и признания индивидуального и D бы подождала или вовремя вступила бы в процесс и приняла бы правопреемство подав апелляцию в теч. месяца после суда. НО Х это не сделала. Значит с каким-то умыслом.
Возможно, чтобы D сама обо всём узнала и начала процесс по признанию сделки недействительной. При которой D должна возвратить обратно дом (и это легко), а X должна вернуть D деньги (что вполне могло растянуться на годы - типа потратила).

В общем, учитывая что продавец умолчала явно с умыслом, D не хотелось бы привлекать её сейчас ни к каким разбирательствам о правопреемстве. И вообще, если предполагать умысел, то D-таки должна будет вернуть X дом, из-за того, что сделку признают недействительной. (И получится, что X всё равно добьётся своего - D потеряет право на купленный дом, а X может возвращать деньги в год по чайной ложке).
А добросовестный правообладатель D не хочет потерять дом, которым он владеет на протяжении уже 5.5 лет.

Как отстоять D свои права без признания сделки недействительной (ничтожной, оспоримой и т.п.)?

Юрист, нанятый D на этот прямой вопрос стал плавать в ответе.