[Montelier]

Дом простроен, но не сдан, а договор аренды земельного участка с застройщиком уже расторгнут по суду.
Первый срок сдачи дома по ДДУ планировался в декабре 2014 г.
Долги по аренде земельного участка застройщик не оплатил.

Можно таких условиях купить в доме квартиру по ДДУ и как подстраховаться ?
Или застройщик после расторжения не имеет права продавать квартиры и не сможет сдать дом в эксплуатацию?

PS:У застройщика есть и другие долги в том числе по исполнительным производствам
городская администрация сторона договора инвестконтракта

Арбитражный суд ____
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
__________
____2015 года Дело № А__-____
Резолютивная часть объявлена ____2015
Полный текст решения изготовлен ____2015
Арбитражный суд _____ области в составе:
судьи ___ при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
________,
рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению
Администрации _____________ к
ООО ____ (ИНН ___________),
третьи лица:
- ____,
- ___ области,
о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №__ от ___ и расторжении договора
УСТАНОВИЛ:
___области (далее – Истец) обратилась в Арбитражный суд _____ области с исковым заявлением к ООО __ (далее – Ответчик), в котором просит суд:
- расторгнуть Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности __., заключенный между Администрацией __ области и ООО __;
- взыскать с ООО «_______» в пользу Администрации ___ области задолженность по Договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № ___ от _________г. в размере __ руб.__ коп.
- взыскать с ООО «_______» в пользу Администрации __________ области пени в размере ___коп.
- взыскать с ООО «_______» в пользу Администрации __________ области за пользование чужими денежными средствами сумму в размере _____.
Требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по Договору аренды земельного участка № ___ от _________г. в части оплаты
арендных платежей. В судебном заседании представитель истца требования поддержал в полном объеме.
Определением суда от 06.02.2015г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений ____ области и _________________ .
Ответчик в судебное заседание не явился, отзыв на иск не представил, требования истца не оспорил.
Третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили, пояснений не представили.
Дело рассмотрено в порядке ч.3 ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, извещенных о дате и времени судебного заседания в порядке ст. 121-123 АПК РФ.
В соответствии с ч. 4 ст.137 АПК РФ суд завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции.
Рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, выслушав представителя истца, суд считает иск подлежащим удовлетворению в части, по следующим основаниям.
Из материалов дела усматривается, что между Администрацией __________ области и ООО «_______» был заключен Договор аренды № ___ от _________г. земельного участка площадью 9 997 кв.м. с кадастровым номером _____, расположенный по адресу: ___область, _________.
Согласно п. 2.1 Договора № ___ земельный участок передается в аренду с ___. по ___.2008г.
Договор аренды зарегистрирован надлежащим образом ___2007г. за №______, что
подтверждается выпиской из ЕГРП от ______2015г.
Как следует из п. 1.1 Договора, арендатору предоставлен земельный участок для строительства многоэтажного жилого дома.
Размер арендной платы согласован сторонами в п. __ Договора (расчет арендной платы) и составляет _____. в год, _________ в квартал, _________ коп. в месяц.
Также в п.__ Договора указано, что расчет арендной платы пересматривается ежегодно с учетом изменений в установленном законом порядке ставок земельного налога.
Согласно п.3.3 Договора арендная плата за земельный участок вносится ежеквартально, при этом платежи за текущий квартал аренды должны быть полностью внесены арендатором до 15 числа последнего месяца текущего квартала.
Согласно п.4.2.1 Договора арендатор обязуется своевременно вносить арендную плату в соответствии с условиями договора.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ и ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки за исключением тех, которые изъяты из оборота согласно п. 4 ст. 27 ЗК РФ.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно условиям Договора арендатор (ответчик) принял обязательство оплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные Договором.
Вопреки условиям Договора, ст. 614 ГК РФ, ответчик ненадлежащим образом исполняет свою обязанность по оплате арендных платежей, в связи, с чем у него образовалась задолженность по арендной плате.
Решением арбитражного суда _____ области №А___ от __2014г. с ответчика взыскана задолженность и неустойка в размере ____ за период с 2010г. по ___2014г. Решение суда вступило в законную силу, однако не исполнено надлежащим образом.
По состоянию на ____2015г. (за период с__2015г.) за ответчиком образовалась задолженность по арендным платеам по Договору в размере ______
Истцом направлялось в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды № _______, в котором указано о ненадлежащем исполнении ООО «_______» обязательств в части внесения арендной платы по договору.
Задолженность ответчиком не погашена, в связи с чем истец обратился в суд с заявленными требованиями.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст.310 ГК РФ).
В соответствии с ч.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (ч.1 ст.66 АПК РФ).
В силу ч.3.1 ст.70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
Учитывая изложенные обстоятельства, принимая во внимание, что ответчик факт наличия у него задолженности по Договору аренды земельного участка № ___ от _________г. в размере ____ за период с __________ не оспорил, доказательств оплаты долга в указанном размере не представил, требование истца о взыскании с ответчика задолженности в размере ____ является обоснованными, документально подтвержденными и подлежит удовлетворению.
Истец так же просит взыскать с ответчика пени в размере ___ на момент обращения в суд ___2015г.
В соответствии с п. 5.2 Договора за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере ___ от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.
Судом установлено, что в период действия Договора ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком. Данное обстоятельство не оспорено ответчиком.
Судом проверен расчет истца о начислении пени, который признается верным, периоды просрочки установлены правильно.
С учетом допущенной ответчиком просрочки исполнения обязательства по оплате арендных платежей по Договору аренды земельного участка № ___ от _________г. суд
4
считает, что истец правомерно просит взыскать с него пени за просрочку внесения арендных платежей в размере 28 526 руб. 23 коп.
Кроме того, истец просит суд расторгнуть договор аренды земельного участка № ___ от _________г. в связи с существенными нарушениями договора.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что заявленное истцом требование также подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
На основании п.1 ч.2 ст.450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
В соответствии с п. 4.3.3 договора арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании земельн6ого участка не по целевому назначению, а также при невнесении арендной платы более чем за 2 квартала.
Согласно п.3 ч.1 ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Судом установлено, материалами дела подтверждено, что ответчик ненадлежащим образом исполняет обязанности по внесению арендных платежей по Договору аренды №___ от _________г.
Кроме того, в материалы дела представлены Уведомление о расторжении инвестиционного контракта от ____2005г. на строительство двухсекционного многоэтажного жилого дома на арендованном ответчиком земельном участке.
Также согласно Акту выездной проверки использования земельного участка с кадастровым номером ____, предоставленного в аренду ответчику, указанный участок под строительство не используется, строительство многоэтажного дома на участке не ведется.
Резюмируя изложенное, суд приходит к выводу, что арендованный участок ответчиком по целевому назначению не используется.
В соответствии с ч.3 ст. 619 ГК РФ, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
22.09.2014г. истец направил в адрес ответчика претензию № 3863/0 о досрочном расторжении договора аренды земельного участка.
До момента подачи в суд настоящего искового заявления ответ получен не был, оплата арендных платежей не произведена.
Учитывая изложенные обстоятельства, принимая во внимание, что обязанности по внесению арендной платы ответчиком не исполняются длительный период, требование истца о расторжении договора аренды является обоснованным, документально подтвержденным и подлежит удовлетворению.
Истцом так же заявлены требования о взыскании с ООО «_______» в пользу Администрации __________ области процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 28 526 руб. 23 коп.
За просрочку исполнения обязательства истец просил взыскать договорную неустойку за нарушение указанного в договоре срока оплаты и по тому же временному периоду, предусмотренные ст. 395 ГК РФ проценты за пользование чужими денежными средствами.
В соответствии со ст. 395 ГК РФ проценты за пользование чужими денежными средствами, как и пени являются мерой ответственности должника за неисполнение денежного обязательства, а потому при наличии в договоре ответственности за просрочку уплаты платежей в виде пени, проценты за пользование чужими денежными средствами, предусмотренные ст. 395 ГК РФ, взысканию не подлежат.
В постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 08.10.1998г. № 13/14 «О практике применения положения ГК РФ о процентах за пользование чужими денежными средствами» (п.6) разъяснено: «В денежных обязательствах, возникших из договоров, в частности, предусматривающих обязанность должника произвести оплату товаров, работ или услуг либо уплатить полученные на условиях возврата денежные средства, на просроченную уплатой сумму подлежат начислению проценты на основании ст. 395 ГК РФ.
Законом либо соглашением сторон может быть предусмотрена обязанность должника уплачивать неустойку (пени) при просрочке исполнения денежного обязательства. В подобных случаях суду следует исходить из того, что кредитор вправе предъявить требование о применении одной из этих мер, не доказывая факта и размера убытков, понесенных им при неисполнении денежного обязательства, если иное прямо не предусмотрено законом или договором». Из указанного разъяснения вытекает недопустимость одновременно применения за тот же временный период процентов по ст. 395 ГК РФ и договорной неустойки.
На основании вышеизложенного данные требования удовлетворению не подлежат.
В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ истец освобожден от уплаты госпошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах.
На основании п.п. 1 п. 1 ст. 333.21 НК РФ при цене иска ___коп. –госпошлина составляет _____ руб.
При указанных обстоятельства, суд взыскивает госпошлину в размере 24 227 руб. с ответчика в доход федерального бюджета (ст. 110 п. 3 АПК РФ).
Руководствуясь ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд
РЕШИЛ:
1. Исковые требования администрации __________ области удовлетворить частично.
2. Расторгнуть Договор аренды земельного участка №___ от _________г., заключенный между Администрацией __________ области и ООО « _______________ ».
3. Взыскать с ООО « _______________ » в пользу Администрации __________ области задолженность по Договору аренды земельного участка №___ от _________г. за период с _____2015г. в размере ____ (____ копеек) рублей и пени в размере __рубля __копейки (__).
Всего взыскать ______________ руб ____ коп.
В остальной части заявленных требований отказать.
4. Взыскать с ООО « _______________ » в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере _________ руб. за рассмотрение дела в арбитражном суде.
Настоящее решение может быть обжаловано в ____ арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.
Судья ___________

[Montelier]

Добавлю, что в данный момент несмотря на просрочку сдачи дома, по словам застройщика два банка сертифицировали стройку для выдачи ипотеки. И администрация города состоит в договоре с застройщиком на получение своей доли квартир в доме.


Дом еще не принят по неизвестным мне причинам ( устранение каких-то замечаний) и задержка сейчас около года. Договор долевого участия в таком случае может быть зарегистрирован палатой или принципиально нет ?

На что может повлиять расторжение договора аренды земли при практически построеном но несданном доме?

[mishanik]

При отсутствии прав застройщика на землю (в т.ч. аренды) ДДУ зарегистрирован быть не может, т.к. он - ДДУ - обременение этих прав. Нет прав - нет договора. По рпавде говоря. не могу сказать ,как там у Вас развивается ситуация. Может, с застройщиком договор расторгли и другой заключили, поэтому он и заключает ДДУ, а банки работают. Может, решение еще не вступило в законную силу. Скорее, решение этого вопроса будет политическим - как-то введут дом и будут регистрировать право собственности. Если еще не заключили ДДУ - то пока что я бы не спешил.

[Montelier]

Решение вступило в силу в 2015, ДДУ я еще не заключил тк ситуция настораживает. И еще не поняиен пофигизм продавца (застройщика) - продавать уступку ДДУ при просрочке сдачи около года.

Мне предлагают не новый ДДУ, а переуступку прав по ранее заключенному ДДУ между застройщиком и его близкородственной компанией, она тоже не пройдет через регпалату при отсутствии аренды земли ?

[mishanik]

Хм... уступка прав по ДДУ - это не новое обременение, а изменение предыдущего, может и пройти. Но - 100 процентов гарантии нет. Здесь нужно смотреть на ситуацию целиком - насколько дом строится, есть ли прочие документы.

[Montelier]

Не подскажете ли безопасный способ денежного расчета с продавцом-юрлицом для переуступки ДДУ на меня, оплата по результату регистрации в регпалате ?
Я никогда не слышал про применение банковских ячеек для юрлица.

Дом построен, идут дрязги вокруг увеличения размера доли администрации в доме в счет долга за оплату аренды земли и др.