[mishanik]

tanya_3009, буквально недавно смотрел этот вопрос, позиция Минфина - срок нахождения в собственности считается по новой квартире, срок нахождения в собственности прежней квартиры не учитывается. Как вариант, оценить прежнюю квартиру и предложить уменьшить доходную часть на ее стоимость...


tehnopro, немного не понял вопроса. Может, чем-то поможет это письмо налоговой: http://www.nalog.ru/html/docs/5p_rasx2000.doc
Может, напишите ситуацию поподробнее, что когда продавалось, какие сделки.

[tehnopro]

Благодарю за внимание, mishanik.
Поясняю.
По разрешению опеки продавалось:
1.Две доли 2-х несовершеннолетних детей (по 1/4) приватизированой квартиры, находящихся в собственности детей более 3-х лет.
2.Квартира, находившаяся в общей долевой собственности у нашей семьи - 5 человек и сроком владения менее 3-х лет. В ней трое несовершеннолетних детей имели по 1/5
За счет продажи долей и квартиры была куплена одна новая квартира также в долевую собственность на пятерых при соблюдении условия Опеки в сохранении причитающихся в новом жилье кв. метров несовершеннолетним детям.
В договорах купли-продажи представителем детей выступала мама.
Вопрос Может ли мама включить в сою декларацию 3-ндфл имущественные налоговые вычеты при продаже и покупке долей формально (фактически?) принадлежащих несовершеннолетним детям?
Должна ли мама подавать декларации за несовершенннолетних детей?

[mishanik]

tehnopro, честно говоря, наверное я не самый большой специалист. Когда такой объемный ворпос обычно пишу в Минфин и ФНС с просьбой разъяснить.
Нашел такой ответ, может, Вам он поможет (про то, что можно воспользоваться вычетом при покупке за н.с. ребенка, уже указывал выше)


Вопрос: Родитель продает квартиру, находящуюся в равной долевой собственности с его несовершеннолетним ребенком. Период владения квартирой менее трех лет. Квартира продается по одному договору купли-продажи, в котором указывается общая стоимость (например, 2 млн руб.).
При общей продажной стоимости квартиры в размере 2 млн руб. на какой налоговый вычет по НДФЛ может рассчитывать каждый из налогоплательщиков (родитель и несовершеннолетний ребенок)?
При заполнении налоговой декларации какую сумму следует указывать в качестве дохода от продажи: общую сумму по договору или сумму, определяемую расчетным путем и соответствующую доходу каждого из продавцов (родителя и ребенка)?

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 20 января 2011 г. N 03-04-05/9-14

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу предоставления имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.
При продаже имущества, находящегося в общей долевой собственности, сумма имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с данным подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям.
Следовательно, при продаже квартиры, находящейся в общей долевой собственности менее трех лет, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 руб. должен быть распределен между совладельцами пропорционально их долям.
В соответствии со ст. 60 Семейного кодекса Российской Федерации ребенок имеет право на доходы, получаемые им, в том числе на доходы от продажи доли в праве собственности на квартиру. Нормы гл. 23 Кодекса в равной мере применяются ко всем физическим лицам независимо от их возраста.
Согласно пп. 2 п. 1 ст. 228 Кодекса расчет налоговой базы, исчисление и уплату налога производят физические лица самостоятельно при декларировании доходов исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и соответствующих доходу каждого из продавцов (родителя и ребенка).
В этом случае физические лица обязаны представить декларацию в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, и не позднее 15 июля года, следующего за истекшим периодом, уплатить исчисленную сумму налога.
При этом согласно п. 2 ст. 27 Кодекса законными представителями налогоплательщика - физического лица признаются лица, выступающие в качестве его представителей в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации.

Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН

20.01.2011

[tanya_3009]

mishanik, добрый вечер! Спасибо за интерес к теме. В 2006г. снесли хрущевку ЖСК, находившуюся в собственности с 1992г. (купленную по док-там в 1964г.) и по договору компенсации-возмещения, т.е. договору мены с Правительством Москвы получили взамен аналогичную (без каких-либо улучшений). Свид-во о собст-ти на новую квартиру выдано в 2007г., а в сентябре 2008г. для улучшения жилищных условий она продана по кредитному договору (т.е. с независимой оценкой банка, выдавшего ипотечный кредит покупателю), и на эти деньги куплена квартира в новостройке в долевом участии по 1/2 с несовершеннолетним сыном и комната в коммунальной квартире в долевом участии по 1/2 с совершеннолетним сыном. Пытаюсь доказать налоговой, что у меня нулевая налогооблагаемая база, т.к. договор мены приравнивается к договору купли-продажи, и при договоре мены не может быть документов, подтверждающих расход на предыдущую квартиру. Это тоже самое, что я у Правительства Москвы купила квартиру и продала ее за те же деньги, о чем и свидетельствует договор компенсации-возмещения. Я же не могла от него отказаться, договор носил принудительный характер, по Постановлению Правительства Москвы, не я сносила свой дом. Если бы я продавала хрущевку, то налогооблагаемая база была бы нулевой. Судимся уже полтора года. Помогите советом. Спасибо.

[mishanik]

tanya_3009, что-то посоветовать сложно...
Позиция Минфина действительно такая, что срок считается по новой квартире...

Вопрос: Согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ доходы физического лица - резидента РФ от продажи квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика три года и более, не подлежат налогообложению НДФЛ.
25.12.2000 физлицо приобрело квартиру по договору купли-продажи.
На основании распоряжения органа муниципальной власти и договора краткосрочного найма жилого помещения от 10.07.2008 по плану переселения 2008 г. физлицу была предоставлена квартира в доме-новостройке. 09.10.2009 квартира в доме-новостройке была передана физлицу в собственность в порядке компенсации - возмещения за жилую площадь в снесенном доме. 20.11.2009 право собственности физлица на новую квартиру было зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Таким образом, формально квартира находится в собственности физлица менее года, но по существу физлицо получило эту квартиру в собственность взамен квартиры, находящейся в подлежавшем сносу доме.
Принимая во внимание изложенное, имеет ли право физлицо на освобождение от налогообложения доходов, полученных от продажи квартиры в доме-новостройке, если сделка купли-продажи этой квартиры будет совершена до 20.11.2012?

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 15 октября 2010 г. N 03-04-05/7-624

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.
Из письма следует, что физлицу в октябре 2009 г. была передана в собственность квартира (государственная регистрация права собственности в ноябре 2009 г.) в порядке компенсации - возмещения за жилую площадь в снесенном доме, находившуюся в собственности с 2000 г.
Согласно ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Учитывая изложенное, срок владения новой квартирой для целей определения размера предоставляемого имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса, исчисляется с даты государственной регистрации права собственности на новую квартиру, то есть с ноября 2009 г.

Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН

15.10.2010

На мой взгляд, это действительно не правильно, по Вашей же позиции...

Предложил бы попытаться выйти из ситуации на основании абз. 2 пп.1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ:

Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
...
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг.

В норальной ситуации это позволяет продать квартиру за ту сумму, за которую раньше она была приобретена... Но вобще позволяет уменьшить налогооблагаемую базу, например, на ремонт в квартире.
Почему бы не рассуждать так - я понес расходы, связанные с получением дохода от продажи квартиры - я отдал государству в порядке мены свою прежнюю квартиру.
По договору мены с Москвой не было доплат, поэтому стоиомсть квартир является равной. Следовательно, стоимость квартиры, которую я отдал городу, аналогична стоимости квартиры, которую я продал, указанной в договре купли-продажи.

Следовательно, я вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов от продажи квартиры (например, в размере, 8 000 000 руб.) на сумму документально подтвержденных расходов (подтверждается договором мены, в котором не было доплат, т.е. стоимость отданной квратиры также составляет 8 000 000 руб.), связанных с получением этих доходов (расходы явно связаны - я отдал свою квартиру взамен той квартиры, которую сейчас продаю, т.е. моя прежняя квартира - расход)...

Может, немного туманно написал, но надеюсь, основная мысль ясна.

Ну и конечно постоянно твердить, что Вы не имели возможности уклониться от заключения договора мены, т.к. дом сносили, а это было Ваше единственное жилье (взять в Росреестре выписку о правах отдельного лица, подтверждающую, что больше жилья у Вас нет...). что гражданин не должен нести ответственность за действия государственных органов, принимающих решение о сносе жилых домов...

А вообще у Вас интересная ситуация. для более детального ответа напишите, на аком этапе у Вас сейчас процесс - первая инстанция, кассация, надзор, что говорят суды... Держите форумчан в курсе дела.

[tanya_3009]

mishanik, спасибо за проявленный интерес. На самом деле мы сейчас и находимся в начале пути именно по той схеме, которую Вы предлагаете. Я не предлагаю налоговой рассматривать срок владения мною проданной квартирой, а доказываю подтвержденный расход на эту квартиру. До суда мы так пока и не дошли. Все эти полтора года бадаемся с налоговой №43. Ощущение, что ее начальница видит во мне личного врага. При том, что вопрос на стыке налогового и имущественного права. При этом Минфин и налоговики гнут свою линию, а у правовиков не вызывает сомнения, что налоговая тем самым нарушает мои гражданские права. Меня заставляли вносить изменения в налоговую декларацию 2008 г. уже 5 раз. В середине апреля налоговая должна выдать заключение по нашему последнему возражению, и мы, я надеюсь, сдвинемся с мертвой точки. Дальше у нас путь только через суд. Интересно, что юридический отдел при Правительстве Москвы в ответе на мой запрос написал, что действующее законодательство не предусматривает наступление юридических последствий после совершения сделок с новыми жилыми объектами после сноса и реконструкции района по постановлению Правительства. Т.е. нам объяснили, другими словами, что в законодательстве в этом месте "дырка" и как хотите, так и выкручивайтесь. Механизм, как забрать и возместить жилое помещение они предусмотрели, а о возврате права собственности не подумали.

[mishanik]

tanya_3009, удачи Вам, у Вас действительно интересный случай, держите нас в курсе дела.
Судя по позиции Минфина, обжалование решения налоговой в административном порядке вряд ли будет успешным, главное слово здесь должен сказать суд... Вполне возможно, что Конституционный Суд. Так что действительно нужно рассматривать возможность обжалования писем налоговой в судебном порядке.

[О!Сергеевна]

Добрый вечер!Подскажите пожалуйста,как быть в следующей ситуации!Владельцами квартиры в равных долях были 4 человека 8 лет, умирает глава семьи, через 2 года 10 месяцев квартиру продали за 2млн. рублей. Скажите пожалуйста с какой суммы и опираясь на какие статьи надо заплатить налог.То есть 1 млн. вычет, остается 1 млн, из него 3/4 части владели более 3 лет,1/4 менее, то есть получается, что налог надо оплатить с 250 тысяч?И еще декларацию надо заполнять в 1 или 3 экземплярах(собственники 1 взрослый, 2 детей).Далее была сразу куплена квартира за 1250000, собственники дети, как я понимаю, возвратить подоходный с этой суммы не получится или есть какой-нибудь вариант?Подскажите пожалуйста, а то родственница в шоке, одна поднимает 3 детей, а тут еще эти бешеные налоги. она в растерянности

[doroshenkotv]

У меня подобная ситуация. Прочитала массу ответов в Консультанте+, в т.ч.один из последних: письмо Минфина от 30.12.2010 N 03-04-05/7-765 за подписью Разгулина С.В. Он несколько раз отвечал на подобное. Смысл: поскольку квартира находилась в собственности более 3х лет (независимо от доли), база для НДФЛ не появляется. Мне идти в налоговую с этим вопросом по истечении 2011г., распечатала несколько подобных ответов Минфина на всякий случай. Насчет количества деклараций - не знаю. Сейчас в налоговых есть отделы для работы с налогоплательщиками, прямо на входе. На такие простые вопросы они должны отвечать. И еще при областных налоговых есть горячая линия. Удачи!

[mishanik]

О!Сергеевна, позиция Минфина сейчас по этим вопросам меняется к лучшему. Правда, вышеуказанное письмо относится к супругам, но думаю, оно вполне применимо и к другим ситуациям. Попробуйте написать письменно заявление В Минфин - пусть выскажут свою официальную позицию по Вашему вопросу.
Что касается получения вычета при покупке за детей, то чуть выше отвечал на данный вопрос.