[pankov-anton]

Здравствуйте.
На этой неделе переезжаю первый раз в съемную квартиру. Собираюсь заключить договор найма непосредственно с собственником, без привлечения риэлторов и сторонних агентств. Возникли сомнения - имеет ли юридическую силу договор 2х физических лиц, ведь налоги собственник не платит,соответственно нарушает законодательство и в суд с этим договором не пойдешь, если возникнет какая-либо конфликтная ситуация.
- Подскажите пожалуйста правильную форму договора найма, как его лучше всег составить (с описью имущества на момент въезда или без). Хозяйка бабушка - божий одуванчик на первый взгляд, а что там под этим одуванчиком ... Поэтому хочется лишний раз перестраховаться.
- Какие документы, подтверждающие прово собственности на квартиру необходимо требовать у собственника, чтобы убедиться в действительности его владения этой недвижимостью?
Надеюсь на Ваши подсказки.

[pankov-anton]

+ еще один вопрос:
Могу ли я на https://portal.rosreestr.ru/ получить бесплатную выписку из ЕГРП заполнив формы по ссылке Форма запроса для физических лиц, арбитражных управляющих, нотариусов (на безвозмездной основе), чтобы проверить всю информацию о снимаемой квартире? или данная услуга платная?

[mishanik]

Сообщение от pankov-anton

Возникли сомнения - имеет ли юридическую силу договор 2х физических лиц, ведь налоги собственник не платит,соответственно нарушает законодательство и в суд с этим договором не пойдешь, если возникнет какая-либо конфликтная ситуация.

Как раз и имеет, а что касается налогов - это проблемы наймодателя. В суд с этим договором вполне нужно идти в случае чего, и то, что не платятся налоги, этому не помеха.

Сообщение от pankov-anton

- Подскажите пожалуйста правильную форму договора найма, как его лучше всег составить (с описью имущества на момент въезда или без). Хозяйка бабушка - божий одуванчик на первый взгляд, а что там под этим одуванчиком ... Поэтому хочется лишний раз перестраховаться.

возьмите в интернете или на форуме в документах... Я бы договор составлял с описью.

Сообщение от pankov-anton

- Какие документы, подтверждающие прово собственности на квартиру необходимо требовать у собственника, чтобы убедиться в действительности его владения этой недвижимостью?

Свидетельство о государственной регистрации права собственности. Или Свидетельство о праве собственности на жилище (розовое).

Сообщение от pankov-anton

Могу ли я на https://portal.rosreestr.ru/ получить бесплатную выписку из ЕГРП заполнив формы по ссылке Форма запроса для физических лиц, арбитражных управляющих, нотариусов (на безвозмездной основе), чтобы проверить всю информацию о снимаемой квартире? или данная услуга платная?

Эта услуга платная - 200 руб. Если Вы представитесь арбитражным управляющим или еще кем, с Вас потребуют электронную подпись.

[rodrigez]

Предыдущим автором все подробно указано.
Позволю себе только остановиться некоторых деталях

Сообщение от pankov-anton

Собираюсь заключить договор найма непосредственно с собственником, без привлечения риэлторов и сторонних агентств

Это в принципе оправдано. Поскольку в случае серьезных конфликтов - посредники плавно отойдут в сторону и ничем Вам не помогут (достаточно внимательно ознакомиться с теми договорами на свои услуги, которые они предлагают клиентам-арендаторам).

Сообщение от pankov-anton

с описью имущества на момент въезда или без

В описи имущества в первую очередь должен быть заинтересован его владелец. Если наймодатель не считает нужным отражать этот пункт в договоре - тем хуже для него (ему будет сложнее доказать - что и в каком состоянии было Вам передано). С другой стороны, если вы завозите в съемную квартиру свои вещи - то отразить это обстоятельство (и, соответственно, приложить их опись) уже в Ваших интересах. В дальнейшем, если не дай бог "что не так" (например, в Ваше отсутствие поменяли замки и не пускают в квартиру, или соседи сверху залили и все попортили) - Вам будет легче "качать права".
Но если уж составлять опись - то "по полной программе" (с фотографиями предметов обстановки и указанием их стоимости).
НО ГЛАВНОЕ - НЕ ДЕРЖИТЕ ДОГОВОР В СВОЕ ОТСУТСТВИЕ В СЪЕМНОЙ КВАРТИРЕ (элементарная предосторожность, но как часто про нее забывают!)

Сообщение от pankov-anton

Хозяйка бабушка - божий одуванчик на первый взгляд, а что там под этим одуванчиком ...

Вот это то и настораживает... Довольно распространена схема с использованием недееспособных лиц. Т.е. потом появляется опекун и "наводит порядок"...
Если в Вашем случае требуют большую предоплату и на много вперед - стоит хорошо подумать...

Сообщение от pankov-anton

Какие документы, подтверждающие прово собственности на квартиру необходимо требовать у собственника, чтобы убедиться в действительности его владения этой недвижимостью?

К сказанному ранее предыдущим автором, добавлю -
Вам таки стоит заказать Выписку из ЕГРП (т.к. в ней указаны ПОСЛЕДНИЕ данные Росреестра - ведь само Свидетельство могло уже устареть, в нем может быть не отражен, например, факт ареста имущества...). А платеж за эту справку не столь уж обременителен...
И конечно надо поинтересоваться кто "прописан в адресе" (т.е. получить у наймодателя свежую справку о лицах, зарегистрированных в его квартире). Но об этом уже говорилось участниками обсуждения - в предыдущей аналогичной теме...

[pankov-anton]

т.е. если я составляю опись, то по идее, я должен приложить к договору найма (аренды) приложение с описью имущества + отдельным приложением сделать фото всех комнат с этим имуществом.
Практикуется ли в договоре прописывать следующие пункты?
- при досрочном расторжении договора АРЕНДОДАТЕЛЬ обязан заблаговремено (за 14 дней) сообщить АРЕНДАТОРУ о прекращении с последним отношений;

К примеру, если я приеду одним прекрасным вечером домой и мой собственник сменит замки, договор аренды позволяет представителям МЧС вскрыть дверь и забрать свое имущество. Ведь собственником жилья я не являюсь. Я конечно же рассматриваю все возможные случаи взаимноотношений, даже такие...

Является ли свидетельство о наследстве документом, который полно отражает право собственности на жилье?

И еще - кто-нибудь может сбросить прмер грамотно составленного договора. Заранее благодарен

[rodrigez]

pankov-anton, чтобы "прочувствовать" ситуацию я бы посоветовал Вам представить, что Вы сами сдаете (как собственник) в наем интересующую Вас (как потенциального нанимателя) квартиру.
Как бы Вы себя повели? Какие бы документы Вы смогли (были бы готовы) представить? И как бы отреагировали на соответствующие требования "клиента"? Это я к тому, что обычно любые подобные гражданско правовые сделки-договоры ВСЕГДА РИСК ДЛЯ ОБЕИХ СТОРОН. Полностью застраховаться (и юридически, и "по жизни" - не получится). Придется идти на разумный и осознанный риск.

Сообщение от pankov-anton

т.е. если я составляю опись, то по идее, я должен приложить к договору найма (аренды) приложение с описью имущества + отдельным приложением сделать фото всех комнат с этим имуществом.

Договор - это (в данном случае) ДВУХсторонняя сделка. Составляеете Вы его ВДВОЕМ с наймодателем. Конечно, было бы идеальным вариантом сделать именно так, как указано. По крайней мере, если наймодатель будет возражать против этого - уже стоит насторожиться...

Сообщение от pankov-anton

Практикуется ли в договоре прописывать следующие пункты?
- при досрочном расторжении договора АРЕНДОДАТЕЛЬ обязан заблаговремено (за 14 дней) сообщить АРЕНДАТОРУ о прекращении с последним отношений;

Конечно же такой пункт "практикуется" (вопрос может быть только о сроках). И он один из важнейших... Но, как уже указывалось - любой "типовой" договор нужно "дорабатывать" под себя. Т.е. в одном договоре - срок "7 дней", в другом, например - "21 день" и т.п...

Сообщение от pankov-anton

договор аренды позволяет представителям МЧС вскрыть дверь и забрать свое имущество

Здесь все зависит от нюансов. Если в квартире кто-то "закрылся" и Вас не пускает - это одно. Если квартира "не отвечает" - а у Вас НА РУКАХ ДОГОВОР - это другое. В первом случае - ни МЧС, ни сотрудники полиции (если внутри лицо с "регистрацией" и(или) документами на квартиру) вмешиваться не станут (пошлют Вас в суд). Т.к. это не их компетенция, а "гражданско-правовые отношения". Исключение - если у Вас там Ваши вещи и Вы напишите заявление в ОВД об их хищении "захватчиком" (вот тут-то договор и пригодится).
Во-втором случае, МЧС должны привлечь местного УУПа и в его присутствии вполне правомочны вскрыть замки (двери). Но вряд-ли сделают это без "пинка". Т.е. Договор - это законное основание для Вашего вселения и проживания, однако никому из должностных лиц не хочется проблем и писанины (а для них так оно и будет). Т.е. все зависит от Вашей "крутизны" в хорошем смысле слова.

Сообщение от pankov-anton

Является ли свидетельство о наследстве документом, который полно отражает право собственности на жилье?

Конечно - в нем ведь так и написано! Однако, как показывает практика, не исключено что в это самое время имеет место спор (судебный) между наследниками, "неуспевшими" принять наследство, либо принявшими его "фактически" и т.п. Конечно это не обязательно... И здесь не нужно "нагнетать жути"... Просто такие вещи случаются чаще, чем ожидается...
Вот поэтому-то и надо (в Вашем случае) - если все-таки Вам так уж нужна именно эта квартира (может и другая подойдет?) - попросить у наймодателя сведения о ВСЕХ лицах КОГДА-ЛИБО ЗАРЕГИСТРИРОВАННЫХ в данном адресе. А потом проверить его слова - поговорив с соседями по площадке (если они давно живут). Если от Вас что-то утаили - вполне может быть имеет место давняя семейная "война", с непредсказуемыми последствиями...
Ну и вдвойне необходима свежайшая выписка из ЕГРП

[pankov-anton]

и наверное последний вопрос, вопрос про страховой депозит или так называемый залог. Обычно при заключении договора найма первый взнос по оплате составляет стоимость за месяц + 100% страхового депозита. У разных собственников под страховым депозитом понимаются разные понятия. У одних это страховка на случай порчи имущества, у других - это плата за последний месяц, у третьих - это гарантия того, что я не разорву с ними договор досрочно и не перееду к другому собственнику. Как правильней всего в договоре прописать пункт про этот самый страховой депозит?

В моем понятии, это страховка на случай, если я испорчу собственность собственника, а не гарантия того, что я досрочно не разорву договор. Как грамотней всего прописать этот пункт, чтобы при досрочном разрыве отношений с собственником этот депозит был возвращен мне обратно, либо пошел в счет погашения проживания за последний месяц?

[mishanik]

pankov-anton, не включайте в договор пункты об этом (о том что депозит не возващается, в случае досрочного расторжения договора).
Обычно стороны уже в последний месяц решают, что делать со страховым депозитом - или он возвращается после аренды, или идет в счет стоимости последнего месяца (чтобы деньги туда-сюда не гонять).
На мой скромный взгляд, мерой ответственности за досрочный выезд нанимателя он лужить не может, т.к. право на отказ от договра - это право нанимателя, установленное ГК РФ.

[pankov-anton]

На мой скромный взгляд, мерой ответственности за досрочный выезд нанимателя он лужить не может, т.к. право на отказ от договра - это право нанимателя, установленное ГК РФ.

Как я понимаю, ГК РФ вообще не прописывает такое определение как Залог/Страховой депозит, и согласно ГК РФ:

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

А если рассмотреть вариант не за 3 месяца, а ранее - какие могут быть последствия?

[mishanik]

pankov-anton, в лбом случае, урегулируйте этот вопрос договором. Гк содержит понятие "иные способы обеспечения исполнения обязательств". Залог в нем тоже упомянут.