[d_tolik]

Планируем отчудить (фактически - продать) жилой дом в сельской местности, но с обязательным условием - сохранение адреса места регистрации проживания продавца (настоящего единоличного собственника). Есть потенциальные покупатели (соседи).
Продавец - человек глубоко пенсионного возраста, а я его родственник и доверенное лицо. Несколько последних лет фактически проживает в ином городе (в семье своей родной дочери, где за ней ухаживают и обеспечивают всем необходимым).
Дом совсем не нужен, но и бомжом родного человека делать нет желания. Перепрописать в ином месте нет никакой реальной возможности. Обсуждали с покупателями в качестве существенного условия сделки - пожизненное сохранение адреса места регистрации проживания. Принципиальных возражений нет. Но...
верную договорную форму закрепления перехода права собственности с обязательным сохранением прописки бывшего собственника пока не нашли.
Изначально полагали продавать в форме договора ренты.
Проконсультировавшись с одним из адвокатов, приняли мнение, что такой пунктик (сохранение прописки) можно прямо прописать в обычном договоре продажи-купли. Как этот пунктик юридически верно сформулировать?
Годится ли форма договора купли-продажи "с пунктиком" гарантией наших целей и намерений (целей продавца-собственника)?
Подскажите, пожалуйста, практически целесообразный и жизненный вариант оптимального решения проблемы.

[ivasi]

ВАм на украинский форум надо, если дело в Украине.. А то как в ЕС "вступите" так вообще законы другие будут. Но такой пункт по законам РФ быть может. Сохраняет пожизнененое право пользования

[d_tolik]

Сообщение от ivasi

ВАм на украинский форум надо, если дело в Украине.. А то как в ЕС "вступите" так вообще законы другие будут

Лучше уж 7 раз вступить в..., чем один раз в ЕС.

Вопрос касается интересов гражданина РФ. Недвижимость - в РФ.
ivasi, спасибо за предложенный вариант формулировки. Можно ли как-то обойтись без слова "пользование"? А то придется еще устанавливать (оговаривать) порядок и условия пользования. Интересует лишь сохранение регистрации (что б никто не посмел до конца жизни выписать)...

[mishanik]

"Продавец сохраняет право пожизненного пользования и проживания в вышеуказанном жилом доме, чему Покупатель обязуется не препятствовать. Последующее отчуждение вышеуказанного дома возможно только с письменного согласия Продавца. Нарушение Покупателем данного пункта признается существенным нарушением Договора в смысле ГК РФ. В случае расторжения Договора Продавец имеет право на возврат имущества в свою собственность".

Правда единственный момент - какой-либо внятной судебной практики по подобному условию я не знаю.

[Специалист без образования]

Сообщение от d_tolik

Можно ли как-то обойтись без слова "пользование"?... Интересует лишь сохранение регистрации

Если гражданин утрачивает право пользования жилым помещением, то, в соответствии с российским законодательством заинтересованные лица могут обратиться в суд, и по решению суда снять гражданина с рег.учета в этом жилом помещении. Так что единственный способ гарантировать гражданину прописку - это оставить за гражданином право пользования жилым помещением. Это может быть условием договора купли-продажи, или это может быть отдельный договор безвозмездного пользования или найма, заключенный на заведомо достаточный срок (например, 50 лет).

[ivasi]

Сообщение от d_tolik

Интересует лишь сохранение регистрации

снять его с регистрации можно будет только при прекращении у него права пользования( ну есть еще другие варианты: тот свет, тюрьма, добровольное прекращение права пользования)

[Геральт из Ривии]

Вы бы обратились в то Росреестра и узнали, регистрируют ли они переход права собственности в случае представления договора дарения, содержащего условия о сохранении права пользования. И от этого бы уже плясали.

[d_tolik]

Спасибо всем откликнувшимся за существенное обсуждение вопроса!

Сообщение от mishanik

"Продавец сохраняет право пожизненного пользования и проживания в вышеуказанном жилом доме, чему Покупатель обязуется не препятствовать. Последующее отчуждение вышеуказанного дома возможно только с письменного согласия Продавца. Нарушение Покупателем данного пункта признается существенным нарушением Договора в смысле ГК РФ. В случае расторжения Договора Продавец имеет право на возврат имущества в свою собственность".

Цельная формулировка.
Правда, боюсь, что при регистрации перехода права на такое жилье, Госрегистратор вынужден будет присвоить дому соответствующее ограничение. Это - конечно, гарантия, но излишняя в реалиях...
Можно, конечно, ограничить Покупателя получением согласия на последующее отчуждение, но запугивать его возможностью обратного возврата нет серьезного желания. И поскольку Покупатель в ближайшие годы намерен лишь фактически пользоваться землей рядом с домом, а дом потихоньку перестраивать, то представляется, что последующее отчуждение дома может случиться лишь уже позже наступления печального обстоятельства (т.е. уже не при жизни нынешнего Продавца-собственника)...
Продавец и Покупатель - соседи, знающие друг друга несколько лет.

Сообщение от Геральт из Ривии

Вы бы обратились в то Росреестра и узнали, регистрируют ли они переход права собственности в случае представления договора дарения, содержащего условия о сохранении права пользования. И от этого бы уже плясали.

С консультациями в Росреестре - тягло. В нашем регионе все функции по консультированию передаются в МФЦ, где сложно получить ответы на порою более простые вопросы, увы...
Договор - это личное дело договаривающихся сторон. Росреестр регистрирует лишь переход прав и... ограничения. Т.е. отказать в регистрации перехода права, конечно, незаконно. Другой важный момент - нельзя "своим" договором создавать предпосылки для выявления и требования госрегистрации новоявленных ограничений на такие права...

Сообщение от ivasi

снять его с регистрации можно будет только при прекращении у него права пользования

- пользования или проживания? "проживание" можно считать частным случаем "пользования"?

Сообщение от Специалист без образования

Если гражданин утрачивает право пользования жилым помещением, то, в соответствии с российским законодательством заинтересованные лица могут обратиться в суд...

Это известно и понятно. Не настораживает, а наоборот - кажется даже дополнительной гарантией. Исключить вероятность выселения через суд хочется просто удачной (юридически грамотной) формулировкой соответствующего положения договора... Обращение в суд - это уже сам по себе сдерживающий (Покупателя от лишних трат времени и сил) фактор.

Сообщение от Специалист без образования

единственный способ гарантировать гражданину прописку - это оставить за гражданином право пользования жилым помещением. Это может быть условием договора купли-продажи, или это может быть отдельный договор безвозмездного пользования или найма, заключенный на заведомо достаточный срок (например, 50 лет).

В контексте сказанного Вами хочется обойтись в меру "размытой" формулировкой такого условия лишь в самом договоре продажи-купли. Например, корректно ли будет сформулировать примерно таким образом:
"... с сохранением за гражданином права безвозмездного пожизненного (или на протяжении 30 лет?) пользования жилым домом по адресу... на условиях соответствующей последующей устной договоренности о порядке и режиме пользования..."

[ivasi]

Сообщение от d_tolik

- пользования или проживания? "проживание" можно считать частным случаем "пользования"?

права проживания в законе нет. есть право пользования, которое , действительно, включает в себя проживание

[d_tolik]

Можете высказать суждение о том, насколько надуманная мною часть формулировки

Сообщение от d_tolik

хочется обойтись в меру "размытой" формулировкой такого условия лишь в самом договоре продажи-купли... примерно таким образом:
"... с сохранением за гражданином права безвозмездного пожизненного (или на протяжении 30 лет?) пользования жилым домом по адресу... на условиях соответствующей последующей устной договоренности о порядке и режиме пользования..."

контрастирует (согласуется или противоречит) приведенной в соседней (закрепленной в этом разделе) теме о купле-продаже http://forum.zakonia.ru/showthread.php?t=4242 с выдержкой из решения кассационного суда:
"...Суд, сославшись на ст.19 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», сделал вывод о том, что поскольку М-ной и Н-ым при заключении договора купли-продажи квартиры не указано о праве лиц, проживающих в ней, о пользовании этим жилым помещением, договор в силу требований п.1 ст.432 и п.1 ст.558 ГК РФ не может быть признан заключенным, т.к. сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора."