[AleksBrat]

Добрый день всем!
Попал в следующую ситуацию.
Подобрав подходящее помещение для расположения в нем клиники, я подсчитал, что мне нужно дополнительно привлечь кредитные деньги. Предварительно заручившись у фирмы - застройщика (продавца) согласием подождать до решения Банка, мы подали заявку в Банк.
Кредитный комитет дает нам добро на предоставление кредита в 8 млн, от Банка мы получаем об этом гарантийное письмо. Далее происходит заключение предварительного договора купли-продажи с продавцом, плачу задаток в 50 тыс. Начинаем готовить сделку. За день до выхода на сделку Банк "включает заднюю", нам сообщают, что выдачи по всем договорам прекращены.
Вопрос: кто сталкивался на практике с такой ситуацией? Задаток вернуть удастся? Как привлечь к ответу Банк? Как юридически оценить действия Банка? Есть ли смысл и как решить вопрос в суде?

[nata_kost1]

Сообщение от AleksBrat

от Банка мы получаем об этом гарантийное письмо.

Что указано в Гарантийном письме? Указаны ли сумма кредита, срок и порядок его предоставления, срок и порядок возврата полученного кредита, размер и порядок уплаты процентов кредитору?

Сообщение от AleksBrat

Далее происходит заключение предварительного договора купли-продажи с продавцом, плачу задаток в 50 тыс.

Условие об оплате задатка было согласовано в тексте предварительного договора или было заключено отдельное соглашение?

Сообщение от AleksBrat

За день до выхода на сделку Банк "включает заднюю", нам сообщают, что выдачи по всем договорам прекращены.

Сообщение от банка поступило Вам в какой форме? Устной или письменной? После получения от банка гарантийного письма Вы совершили какие-нибудь действия, направленные на заключение кредитного договора?

[AleksBrat]

Спасибо за отклик!
По порядку:
1. В гарантийном письме банка указаны сумма и срок кредита, процентная ставка, размер взимаемой комиссии, цель кредитования, а так же ссылка на номер решения кредитного комитета банка.
2. Условие об оплате задатка было согласовано в тексте "предварительного договора купли-продажи нежилого помещения" в параграфе "цена и порядок расчетов".
3. Сообщение банка об отказе в кредите поступило в устной форме. После этого я составил и направил в банк вот такое письмо:

Управляющему «Банк ***»

Уважаем**, ******* *******!
Общество с ограниченной ответственностью «***» выражает Вам свое уважение и готовность в продолжении сложившихся между нашими организациями добропорядочных и взаимовыгодных отношений.
Кредитным комитетом «Банк ***» (протокол №*** от **.**.2011г.) принято решение о предоставлении ООО «***» кредита в размере *** рублей 00 копеек, сроком на ** месяца, процентная ставка фиксированная ***% годовых. Цель предоставления – инвестиции на покупку нежилого помещения №*** общей площадью *** кв. м., расположенного по адресу: г.Челябинск, ул. ***, д.***. В этой связи Вами в наш адрес было отправлено письмо за исх. № *** от **.**.2011г.
Заручившись Вашей гарантией, как кредитора, нами был подписан предварительный договор купли-продажи нежилого помещения по вышеуказанному адресу, и продавцу были перечислены денежные средства в сумме *** рублей в качестве задатка по договору. В настоящее время продавцом полностью подготовлены документы для совершения сделки купли-продажи помещения, являющегося предметом договора. С нашей стороны так же отсутствуют какие-либо обстоятельства, могущие служить препятствием для совершения сделки.
В связи с тем, что ни одной из сторон, участвующих в сделке, не высказано официального отказа в исполнении своих обязательств, прошу Вас сообщить дату и время, удобные для подписания всех необходимых документов.
С уважением,
Директор ООО «***» ______________/*********/

До настоящего времени письменного ответа нет. Начальник кредитного отдела предлагал подписать договор, но при этом поднять процентную ставку на 5 пунктов.

[Разуваевская Екатерина Викторовна]

AleksBrat, я бы применила в вашей ситуации условия ГК касательно предварительного договора, все необходимые условия "позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора" в гарантийном письме указаны, письмо подписано и отправлено в ваш адрес. Поэтому применяем п.5 ст.429 ГК "В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса".
п.4 ст. 445 ГК: "Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор".

[nata_kost1]

Сообщение от AleksBrat

Как привлечь к ответу Банк?

К сожалению привлечь к ответу Банк в судебном порядке будет очень сложно. Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятыми обязательствами.
Если рассмотреть Гарантийное письмо банка, как офёрту, (предложение банка заключить Кредитный договор), а Ваш ответ управляющему банка, как акцепт (ответ о принятии офёрты), и в совокупности эти два документа расценить, как добровольно принятые обязательства по заключению кредитного договора в будущем, то можно попробовать обратиться в суд с требованием о понуждении банка заключить Кредитный договор на условиях, предложенных банком в Гарантийном письме.
Однако, необходимо иметь ввиду, что в Гарантийном письме (так называемой офёрте) указаны не все существенные условия кредитного договора, а именно: сумма кредита, срок и порядок его предоставления, срок и порядок возврата полученного кредита, размер и порядок уплаты процентов кредитору. Согласно ст. 435 ГК РФ оферта должна содержать все существенные условия договора. Существенность вышеперечисленных условий для заключения кредитного договора подтверждена различной судебной практикой.
Кроме того, даже, если предположить, что Банк заключит с Вами кредитный договор, то встанет вопрос о фактическом предоставлении Банком Вам кредита (о выдаче денежных средств). Может ли банк отказать в предоставлении Вам кредита, согласно кредитного договора? Оказывается может. И понудить Банк через суд предоставить (выдать) Вам денежные средства по кредитному договору будет очень проблематично, так как суды придерживаются следующей точки зрения: «Заемщик не вправе требовать понуждения кредитора к исполнению обязанности по выдаче кредита». Вот один из примеров: Постановление ФАС Московского округа №КГ-А40/1415-11 от 25.03.2011 года. Из всего вышесказанного могу сделать вывод с Банком побороться в судебном порядке можно, но результат скорее всего будет для Вас нулевым.

[nata_kost1]

Сообщение от AleksBrat

Задаток вернуть удастся?

Задаток по предварительному договору купли-продажи вернуть скорее всего удастся. Хотя нужно быть готовым к тому, что у судов, как всегда, неоднозначная позиция относительно применения условий о задатке в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору. Одни суды считают, что задаток может выполнять обеспечительную функцию по предварительному договору, другие суды считают, что нет.
Предлагаю Вам ознакомиться со «свежей» судебной практикой, которая Вам поможет возвратить задаток по предварительному договору купли-продажи недвижимости: Определение ВАС РФ №ВАС-11166/11 от 29.08.2011 года.

[AleksBrat]

Спасибо всем.
Нашел свежее информационное письмо Президиума ВАС №147 от 13.09.2011г. Есть интересные позиции, в т.ч. (пусть не совсем в полной мере) и по моему вопросу (п.11)

[Alisakh]

Сообщение от nata_kost1

Может ли банк отказать в предоставлении Вам кредита, согласно кредитного договора? Оказывается может. И понудить Банк через суд предоставить (выдать) Вам денежные средства по кредитному договору будет очень проблематично, так как суды придерживаются следующей точки зрения: «Заемщик не вправе требовать понуждения кредитора к исполнению обязанности по выдаче кредита». Вот один из примеров: Постановление ФАС Московского округа №КГ-А40/1415-11 от 25.03.2011 года. Из всего вышесказанного могу сделать вывод с Банком побороться в судебном порядке можно, но результат скорее всего будет для Вас нулевым.

Не совсем поняла. В приведенном постановлении, и в том письма ВАС, на которое ссылается ФАС МО, речь идет о выдаче кредита в качестве зачета за неисполнение обязательств по договору, поэтому суды пишут о невозможности "понуждения кредитора к исполнению обязанности по выдаче кредита в натуре".