[caldin]

Здравствуйте.

Подал иск по 222 ГК на узаконенение самовольной постройки. Положительные заключения по соответствию конструкций и градостроительным нормам имеется. Заключили договор с администрацией города на аренду ЗУ в 28 марта 2013 года сроком на один год "для размещения и эксплуатации самовольно возведенного строения".

Необходимо объяснить следующее. Мой клиент построил этот дом вместе со своей гражданской женой, которая умерла в 2011 году. Прошлый договор аренды земли был заключен с ней. После ее смерти ее дочь претендует на дом, но в наследство она его получить не может, т. к. самострой. Дочь была привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, а потом заявила встречный иск, просит признать за ней право собственности.

Суд недвусмысленно дал понять, что узаконение возможно только за владельцем ЗУ, хотя бы владеющим на основании договора аренды.

Тогда дочь каким-то непонятным образом заключает договор аренды на один год с 13 сентября 2013 года (то есть в период действия нашего договора).

Но как хитро получается -- наш участок с кадастровым номером :16. А она заключила договор на тот же участок (адрес тот-же, площадь та же), но с номером :28. Я зашел на сайт http://maps.rosreestr.ru и узнал, что наш участок аннулирован "за истекшим сроком".

Я мало чего понимаю в области кадастрового учета, буду благодарен любым мыслям.

[Темир]

Слишком запутанная ситуация. Понятное дело, что если у вас заключен договор аренды участка, то аннулирован он не может быть. В Вашем случае я бы посоветовал Вам привлечь к участию в деле представителей администрации города, а также земельную кадастровую палату (или кадастрового инженера) для определения границ ваших участков, их правового статуса и арендаторов.
Либо заявлять ходатайство о приостановлении судебного производство по делу, и отдельно в судебном порядке устанавливать право аренды на участок.

[caldin]

Постараюсь подробнее про землю. Я не сильно разбираюсь в кадастровых делах, поэтому пишу обывательски.

В 2008 году мой клиент и его гражданская жена купили дом-землянку. Дом был узаконен судом как самострой, земля вообще никак. По дому все было оформлено через юстицию.

В 2009 году они ломают этот дом-землянку и начинают строить новый дом.

В 2011 году в администрацию обращается гражданская жена моего клиента с заявлением на аренду ЗУ с целью узаконить самострой. Я не знаю, кто делал межевание и землеотвод (администрация или самостроители), но участку ЗУ был присвоен номер 56:ХХ:ХХХХХХ:16. Глава издал распоряжение, и был заключен договор аренды на один год. В конце 2011 года ГЖ умерла. Договор закончился в 2012 году. В 2013 году мой клиент обращается в администрацию с заявлением о заключении договора аренды с ним. Договор заключают на ЗУ с тем же номером :16. Договор заключен в марте 2013 года до марта 2014 года.

Как теперь понятно, в 2013 году закончился срок 2 года для кадастрового паспорта, и участок стал "аннулирован" или как там по-другому. Этим воспользовалась дочь умершей ГЖ -- каким-то образом у нее 13 сентября 2013 года появился договор на аренду того же участка (адрес совпадает, межевой план тот-же, площадь совпадает), но уже с номером 56:ХХ:ХХХХХХ:28.

То есть имеется распоряжение главы о предоставлении ей в аренду ЗУ. При этом наш договор не расторгнут, распоряжении о предоставлении нам в аренду ЗУ не отменено.

По факту получается, что на один и тот же участок заключено два одинаковых договора, на совпадающие периоды времени, только номера участков разные.

Что теперь делать? Обжаловать распоряжении администрации и договор аренды с дочерью ГЖ? Или восстанавливать прошлый номер ЗУ :16 если это возможно?

[mishanik]

caldin, нужно еще посмотреть ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" - насколько помню, там указано. что временые участки снимаются с кдастрового учета, если по ним не были заключены договора. У вас договор заключен, так что часток не может быть снт с кад. учета... (жаль, времени нет посмотреть)

[Специалист без образования]

Сообщение от caldin

Глава издал распоряжение, и был заключен договор аренды на один год.

Скажите, договор заключался на торгах, или в каком-то ином порядке?

Сообщение от caldin

Этим воспользовалась дочь умершей ГЖ -- каким-то образом у нее 13 сентября 2013 года появился договор на аренду того же участка (адрес совпадает, межевой план тот-же, площадь совпадает), но уже с номером 56:ХХ:ХХХХХХ:28.

А в каком порядке заключался этот договор, и если не на торгах, то почему?

Сообщение от caldin

При этом наш договор не расторгнут, распоряжении о предоставлении нам в аренду ЗУ не отменено.

Я знаком с практикой АС по рассматриваемому вопросу. В АС накоплен некоторый опыт по рассмотрению подобных дел. В соответствии с этой практикой считается, что аннулирование кадастрового учета влечет прекращение существования ЗУ как объекта земельных отношений. Прекращение существования ЗУ влечет невозможность исполнения обязательств, вытекающих из договора аренды, и, следовательно, прекращение этих обязательств (ст.416 ГК РФ).
С практикой СОЮ не знаком. Поищите, наверное ваше дело не первое.

Сообщение от caldin

Что теперь делать? Обжаловать распоряжении администрации и договор аренды с дочерью ГЖ?

Разбираться. Каким образом собственник землянки смог узаконить самострой в 2008 г, не имея прав на землю? Может, все-таки какие-то права на землю были? Почему, узаконив самострой в судебном порядке, собственник не приватизировал землю под землянкой до того, как демонтировал ее? Почему договора аренды были заключены без проведения торгов?

Сообщение от caldin

Или восстанавливать прошлый номер ЗУ :16 если это возможно?

Имхо, невозможно.

Сообщение от mishanik

У вас договор заключен, так что часток не может быть снт с кад. учета

Закон "О ГКН" говорит, что сведения об участке утрачивают статус "временные" после регистрации права. Договора аренды, как я понял, заключались на срок до года, и не были зарегистрированы. Кроме того, есть мнение, что в терминах закона "О регистрации" аренда - это не право, а обременение. Поэтому ФКП снимает с учета участки даже с зарегистрированной арендой, если на такие участки не зарегистрировано право собственности. Но насчет зарегистрированной аренды - вопрос дискуссионный. Про незарегистрированную же двух мнений нет - снятие такого участка с кадастрового учета соответствует требованиям закона.

[caldin]

Сообщение от Специалист без образования

Скажите, договор заключался на торгах, или в каком-то ином порядке?

Порядок очень простой -- про торги не слышал. Просто глава выносит распоряжение -- сформировать участок с таким-то номером, обязать КУИ оформить договор аренды. ВСЕ. Так как договора заключаются на год, они не проходят госрегистрацию.

Сообщение от Специалист без образования

А в каком порядке заключался этот договор, и если не на торгах, то почему?

Про торги слышу впервые. Где порыть информацию на эту тему? Может, в прокуратуру написать на неправомерно заключения договора без проведения торгов?

Сообщение от Специалист без образования

Я знаком с практикой АС по рассматриваемому вопросу. В АС накоплен некоторый опыт по рассмотрению подобных дел. В соответствии с этой практикой считается, что аннулирование кадастрового учета влечет прекращение существования ЗУ как объекта земельных отношений. Прекращение существования ЗУ влечет невозможность исполнения обязательств, вытекающих из договора аренды, и, следовательно, прекращение этих обязательств (ст.416 ГК РФ).
С практикой СОЮ не знаком. Поищите, наверное ваше дело не первое.

Похоже, что дело дрянь... Действительно, если запись аннулировали, то и объект договора исчез -- никаких обязанностей у сторон в дальнейшем не возникает. Прочитал на других форумах...

Сообщение от Специалист без образования

Разбираться. Каким образом собственник землянки смог узаконить самострой в 2008 г, не имея прав на землю? Может, все-таки какие-то права на землю были? Почему, узаконив самострой в судебном порядке, собственник не приватизировал землю под землянкой до того, как демонтировал ее? Почему договора аренды были заключены без проведения торгов?

Если бы были права на землю, то этот участок не ставился бы как временный в 2011 году. Почему не приватизировал -- я не могу сказать. Скорее по неграмотности.

А вот по поводу торгов это интересно... Ведь получается, что администрация может заключить договор аренды, с кем захочет. И тогда этот кто-то может узаконить самострой, к которому он не имеет отношения. А с другой стороны -- что меняют торги? Так же кто-то побогаче сможет взять землю в аренду, а "самостроители" идут лесом?

[Специалист без образования]

Сообщение от caldin

Если бы были права на землю, то этот участок не ставился бы как временный в 2011 году.

А если бы прав на землю не было, то суд не имел бы оснований признавать право собственности на самострой в 2008 г.
Право могло возникнуть до ввода гос.регистрации прав. Вы судебное решение от 2008 г. видели? Что там написано про землю?

Сообщение от caldin

Про торги слышу впервые. Где порыть информацию на эту тему?

Ст. 30.1 ЗК РФ.

Сообщение от caldin

а "самостроители" идут лесом?

"самостроители" вправе требовать с лица, зарегистрировавшего их самострой, возмещение своих затрат на строительство.