[farewell]

Здравствуйте, уважаемые эксперты. Пожалуйста, помогите советом.

Попали мы в неприятную ситуацию. В июле 2013 г. мы с супругой приобрели в долевую собственность объект незавершённого строительства: жилой дом-коттедж. На тот момент у продавца был просрочен договор аренды земельного участка (по 24.05.2011 г).
08.08.2013 г. мы подали заявление о предоставлении в аренду участка под ОНС. Была небольшая задолженность по аренде, мне выписали квитанцию и я оплатил аренду по 31.08.2013 г. А через месяц нам пришло письмо из Администрации, в котором сообщалось, что согласно 427-ФЗ от 12.12.2011 "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" правом приобретения в аренду земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, под незавершённым строительством объектом недвижимости, без проведения торгов пользуются только собственники таких объектов, на которые право собственности зарегистрировано до 1 января 2012 года и на основании вышеизложенного, рассмотреть наше заявление положительно не представляется возможным.
Таким образом, поскольку мы приобрели объект после 01.01.2012, мы не можем получить право аренды без торгов, а продавец уже не может продлить аренду земли, поскольку строение ему не принадлежит.
В Администрации нам предложили опротестовать это письмо в суде, но сообщили, что судебной практики по подобным ситуациям ещё нет и ничего неизвестно. Участие в торгах они считают неразумным, потому что торги могут выиграть другие заявители и тогда возникнет конфликт интересов, чего мы хотим избежать всеми силами.

Мы начали самостоятельно исследовать имеющиеся возможности, но без юридического образования это тяжело, практически невозможно. Люди мы небогатые и чтобы обращаться к юристам и в разные инстанции, нам необходимо понять, чего мы можем попросить и что просить нужно.

Мы проанализировали просроченный договор аренды. Там есть раздел "2. Срок договора аренды":
2.1. Срок аренды Участка устанавливается: с 25.06.2010 г. по 24.05.2011 г.
2.1.1. Если Арендатор продолжает пользоваться Участком после истечения срока Договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, Договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределенный срок, при этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от исполнения Договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца.
2.2. Договор, заключённый на срок один год и более, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации и считается заключённым с момента такой регистрации.

Как мне показалось, этот договор нельзя считать недействительным. Однако, когда мы пришли в Администрацию и указали на эти пункты, специалист назвала этот договор ничтожным и сказала, что обладание им нам никаких прав не даёт.

И вот какие вопросы по данному делу у нас сформировались:

1. Если обжаловать отказ, то что конкретно нужно обжаловать и с какой формулировкой? Мы исходим из того, что отказ правомерен в рамках законов РФ, но возможно у специалистов в Администрации есть основания предлагать нам оспаривать это их решение.
2. Есть ли хоть малейшая возможность склонить Администрацию продлить просроченный договор аренды?
3. В случае выставления участка на торги, даёт ли нам владение ОНС хоть какое-то преимущество по отношению к другим участникам торгов или к их победителям (если это не мы, конечно)?
4. Если мы расторгнем договор купли-продажи, сможет ли продавец продлить договор аренды на земельный участок?
5. Есть ли возможность в описанных условиях ввести ОНС в эксплуатацию?


Заранее благодарю Вас.