[ivasi]

Сообщение от Евстратий

Есл посмотреть на сделку со стороны продавца, как он должен действовать чтобы не остаться без жилья

у него должен быть вариант , который готов подождать пока он получит деньги от Вас .

Сообщение от Евстратий

Риэлторы иногда осуществляют альтернативные сделки и этот пытается сотворить подобное.

альтернативная сделка - это просто проведение в один день двух или нескольких сделок в цепочке. Но это отдельные сделки, без всяких обусловленностей с возвратом.
Сделка по второй квартире может не состояться по целой куче причин, начиная от согласия опеки( если в одной из квартир будет несовершеннолетний сособственник и кончая попадание в больницу( или в морг) в результате ДТП любого из действующих лиц

[mishanik]

Евстратий, я, по правде говоря, не соглашусь с предыдущими ораторами.
Альтернативная сделка добавляет риска только в части незаключения договоров купли-продажи (продавец не сможет себе подобрать квартиру).
Если продавец попросит вписать в договор купли-продажи условие о возможности его регистрации только при условии регистрации другого договора купли-продажи, где этот самый продавец является покупателем (т.е. если будет сделана ссылка на ст. 157 ГК РФ), то, разумеется, имеется некоторый риск, что по причинам, связанным в альтернативным договором купли-продажи не будет зарегистрирован и Ваш.

А вот по поводу того, что расторжение или признание недействительным альтернативного договора купли-продажи как-то влияет на Ваш договор купли-продажи никакой прямой нормы закона нет. И судебной практики на этот счет я тоже не нашел, хотя ищу регулярно (вопрос задаете не только Вы). Может коллеги подскажут ссылку, но сомневаюсь.

Теоретически есть нормы ст. 451 ГК РФ - Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств.
Однако, во-первых, по Вашему вопросу по этой статье тоже никакой практики не нашел.
Во-вторых, вообще практика по этой статье такая, что суды требования по ней практически не удовлетворяют (другой больной вопрос сейчас - изменение цены договора в связи с курсами валют - отказ).
В-третьих, тогда она должна применяться вне зависимости от того, чтоуказано в договоре.


Мой вывод, я бы, при прочих равных, пошел бы на сделку. Можете попросить указать в договоре купли-продажи, что последующее расторжение или признание недействительным другого договора купли-продажи не влияет на возможность расторжения или признания недействительным Вашего ДКП,

[ivasi]

Сообщение от mishanik

А вот по поводу того, что расторжение или признание недействительным альтернативного договора купли-продажи как-то влияет на Ваш договор купли-продажи никакой прямой нормы закона нет.

я так поняла, что они собираются в текст договора включить основанием для расторжения одного, незаключение другого. Т.е прописать напрямую эту связь, и именно вот такого пункта продавец первой квартиры включать не хочет

Сообщение от mishanik

Можете попросить указать в договоре купли-продажи, что последующее расторжение или признание недействительным другого договора купли-продажи не влияет на возможность расторжения или признания недействительным Вашего ДКП,

[mishanik]

ivasi, обычно включают в договор такую фразу:

Руководствуясь ст. 157 ГК РФ, Стороны пришли к соглашению, что регистрация перехода права по настоящему договору возможна только в случае регистрации перехода права по договору купли-продажи квартиры, расположенной по адресу, между ФИО и ФИО.

ИМХО - рисков кроме тех, которые описал выше, нет.

[Евстратий]

Сообщение от ivasi

я так поняла, что они собираются в текст договора включить основанием для расторжения одного, незаключение другого. Т.е прописать напрямую эту связь, и именно вот такого пункта продавец первой квартиры включать не хочет

Не совсем так, не последующего расторжения договоров, а в случае нерегистрации сделки по квартире 2, сделка по квартире 1 не должна быть зарегистрирована . Связанность сделок нужна не мне (я плачу деньгами), а продавцу квартиры 1.

Мои деньги могут быть положены на счет в банке и при успехе сделки достанутся продавцу квартиры 2. Продавец квартиры 1 положит деньги в две ячейки и они достанутся продавцу квартиры 2 и риэлторам.

Сообщение от mishanik

Евстратий, я, по правде говоря, не соглашусь с предыдущими ораторами.

Мой вывод, я бы, при прочих равных, пошел бы на сделку. Можете попросить указать в договоре купли-продажи, что последующее расторжение или признание недействительным другого договора купли-продажи не влияет на возможность расторжения или признания недействительным Вашего ДКП,

У него дети (не собственники квартиры) и если по какой-то причине будет расторгнут договор продажи квартиры 2, наверное суд попросит меня освободить квартиру 1 ?
Не уверен, защитит ли ли суд в случае разбирательства мои интересы согласно договора "указать в договоре купли-продажи, что последующее расторжение или признание недействительным другого договора купли-продажи не влияет на возможность расторжения или признания недействительным Вашего ДКП"

Если и идти на сделку, то мои риски нужно учесть снижением цены квартиры 1 ?

[mishanik]

Сообщение от Евстратий

наверное суд попросит меня освободить квартиру 1 ?

суд ничего не просит. Суд рассматривает исковые требования, как они сформулированы истцом. А по вопросу возможности иска о расторжении ДКП квартиры № 1 при признании недействительным ДКП по квартире № 2 уже высказался.

[Евстратий]

Сообщение от mishanik

суд ничего не просит. Суд рассматривает исковые требования, как они сформулированы истцом. А по вопросу возможности иска о расторжении ДКП квартиры № 1 при признании недействительным ДКП по квартире № 2 уже высказался.

какое снижение цены квартиры в % практикуется за такие риски?

[mishanik]

Евстратий, никакого)))

[Евстратий]

Сообщение от mishanik

Евстратий, никакого)))

Попробую утоптать продавца в цене хотя бы на 10%. В случае чего есть предложения от других продавцов.

[Геральт из Ривии]

Сообщение от Евстратий

Продавец в одном договоре хочет продать квартиру мне и купить себе другую.

И куда будет представлен такой договор? В цирк?

Сообщение от Евстратий

ее продавец опасается остаться без жилья

Пусть заключает предварительный договор и не парит никому мозг.

Сообщение от Евстратий

на независимость сделок принципиально не согласен продавец (его риэлтор)

Давайте взглянем на этот чудо-договор.

Сообщение от ivasi

такое условие сильно затрудняет продажу квартиры

Я бы сказал, сделает ее невозможной.

Сообщение от mishanik

Руководствуясь ст. 157 ГК РФ, Стороны пришли к соглашению, что регистрация перехода права по настоящему договору возможна только в случае регистрации перехода права по договору купли-продажи квартиры, расположенной по адресу, между ФИО и ФИО.

Имхо, ничтожное условие.