[tarasognis]

Вопрос коротко: Если продавец и покупатель подписали дкп, заложили деньги в ячейку, отдали дкп на регистрацию, после чего продавец передумал и написал заявление на отказ от регистрации, то в случае обращения покупателя в суд о понуждении продавца к регистрации дкп, есть ли какая-либо вероятность проигрыша, каковы риски?

Здравствуйте, уважаемые юристы. Ситуация такая. Нашли квартиру, внесли аванс (подписали авансовое соглашение), договорились о дате подписания дкп и закладки денег в ячейку. В назначенный день явились в банк, подписали дкп, заложили деньги в ячейку. Написали доверенность на физ.лицо для подачи документов на регистрацию перехода права. Доверенное лицо документы на регистрацию передало, о чем мы получили соответствующую расписку регистрирующего органа. На данный момент регистрация приостановлена, поскольку продавец подал соответствующее заявление в регистрирующий орган.
Теперь некоторые подробности. Сделку организовывали наш риелтор и риелтор продавца. Условия дкп стандартные, залога у продавца не возникает, оплата через банковскую ячейку, доступ к которой продавец получает при предъявлении договора с отметкой о переходе права на покупателя, передача квартиры по акту в течение 7 дней после регистрации. Сумма в договоре 2млн, по факту в ячейку было заложено в три раза больше - просьба продавца, видимо для уклонения от уплаты налогов. Сейчас, спустя 5 дней после подписания дкп, от своего риелтора узнаем, что продавец написал заявление и регистрацию приостановили. Продавец передумал продавать, якобы изменились жизненные обстоятельства и теперь ему самому нужна квартира. Скорее всего просто нашел покупателя с большей ден.суммой.
Продавец предлагает нам также явиться в рег.орган и написать заявление на отказ от регистрации, расторгнуть договор и получить назад свои деньги и аванс.
Мы этого делать не хотим. Потратили кучу времени и денег на эту сделку. Насколько мне известно, дкп считается заключенным с момента его подписания, так? Проблема только в доверенном лице. По настоянию продавцов тогда пришлось писать на него доверенность, якобы обычные лица не могут подавать в рег.орган дкп на регистрацию перехода права. Теперь боимся, что он от нашего имени напишет отказ от регистрации.
Теперь вопросы:
1) Как предупредить рег.орган, что мы больше не доверяем этому доверенному лицу и получать все уведомления, документы и писать все заявления будем самостоятельно. Проблема в том, что мы даже не знаем в каком отделении рег.органа Москвы поданы документы, на горячей линии рег.органа эту информацию не дают.
2) Нужно ли ждать пока пройдет срок приостановки регистрации или сразу обращаться в суд с требованием заставить рег.орган зарегистрировать переход права, поскольку дкп подписан продавцом и уважительных причин для отказа от регистрации у него нет. Наверное для этого нужно приложить один из экземпляров дкп к иску, но все 3 экземпляра у регистратора, местонахождение которого не известно.
3) Что если продавец будет настаивать на том, что деньги им не получены, расписки в получении денег он нам не передал, следовательно договор покупатель не исполнил и дкп, соответственно, недействительно? На самом деле деньги в ячейке и мы не отказываемся от передачи денег. Готовы, соответственно, передать деньги под расписку в любой момент, желательно в присутсвии судьи или нотариуса. Либо, если суд успеет обязать зарегистрировать сделку и она будет вовремя зарегистрированна, то продавец сам их заберет из ячейки.
4) В каких случаях продавец может просто передумать после подписания дкп, бывают такие основания вообще? Я вижу риск только в том, что доверенное лицо напишет отказ от регистрации от нашего имени, заберет все 3 экземпляра подписанных дкп и уничтожит их. Есть ли какие-либо риски? Или дело плевое, потратить несколько дней на уговоры продавца написать заявление на отмену приостановки, а в случае отказа нанять любого юриста, который напишет простенькое исковое и ждать решение суда?
Спасибо за ваше время и помощь, уважаемые юристы!

[satay]

Сообщение от tarasognis

якобы обычные лица не могут подавать в рег.орган дкп на регистрацию перехода права.

Это обман.
Доверенное лицо имеет полномочие для доступа к ячейке с денежными средствами?

Сообщение от tarasognis

Проблема только в доверенном лице. По настоянию продавцов тогда пришлось писать на него доверенность, якобы обычные лица не могут подавать в рег.орган дкп на регистрацию перехода права. Теперь боимся, что он от нашего имени напишет отказ от регистрации.

1. Покупателю нужно срочно обратиться в Росреесстр с заявлением об отзыве доверенности
2. То же к нотариусу выдавшему доверенность
3. То же в банк чтобы "доверное лицо" не смогло забрать деньги из ячейки по отмене договора купли-продажи

[satay]

Сообщение от tarasognis

Проблема в том, что мы даже не знаем в каком отделении рег.органа Москвы поданы документы, на горячей линии рег.органа эту информацию не дают.

В Москве особый порядок- документы сдаются сначала в МФЦ (многофункциональные центры), а затем курьер отвозит в отделение Росреестра по месту нахождения квартиры. Дополнительные документы для сделки сдаются непосредственно в отделение Росреестра по месту нахождения квартиры, адрес отделения подскажут в справочной.

Ссылки на перечень адресов отделений Росреестра (внешний ресурс) не даю тк это запрещено правилами форума

также Вы можете запросить в Росреестре информацию о текущих сделках по квартире.

[Solomonovskiy]

Сообщение от tarasognis

Сумма в договоре 2млн, по факту в ячейку было заложено в три раза больше - просьба продавца, видимо для уклонения от уплаты налогов.

Продавец предлагает нам также явиться в рег.орган и написать заявление на отказ от регистрации, расторгнуть договор и получить назад свои деньги и аванс

По настоянию продавцов тогда пришлось писать на него доверенность

Зря написали доверенность от имени покупателя, описанное похоже на мошенничество со стороны продавца. Получит Ваш доверенный от имени покупателя содержимое ячейки и "честно" вернет Вам 2 млн по договору.

[tarasognis]

Сообщение от satay

В Москве особый порядок- документы сдаются сначала в МФЦ (многофункциональные центры), а затем курьер отвозит в отделение Росреестра по месту нахождения квартиры. Дополнительные документы для сделки сдаются непосредственно в отделение Росреестра по месту нахождения квартиры, адрес отделения подскажут в справочной.

Ссылки на перечень адресов отделений Росреестра (внешний ресурс) не даю тк это запрещено правилами форума

также Вы можете запросить в Росреестре информацию о текущих сделках по квартире.

Сообщение от Solomonovskiy

Зря написали доверенность от имени покупателя, описанное похоже на мошенничество со стороны продавца. Получит Ваш доверенный от имени покупателя содержимое ячейки и "честно" вернет Вам 2 млн по договору.

Вы не так поняли. Доверенность на право подавать документы на регистрацию и совершать другие действия связанные с регистрацией. Деньги из ячейки может получить только продавец и только при предъявлении в банк договора с отметкой о переходе права собственности на покупателя.
Пришлось написать доверенность потому, что по словам риелтора продавца, подавать можно только через мфц, но там долго и они часто теряют документы, а доверенные лица типа профессионально занимаются регистрацией сделок, у них связи в регистрационных органах и они все проконтролируют, чтобы гладко прошло. Наш риелтор это подтвердил, но предлагал нейтральную организацию по регистрации сделок. К сожалению времени на споры не оставалось и согласились.
Доверенность у нотариуса мы уже отозвали, в росреестр передали.
Остается вопрос насколько реально обязать продавца исполнить условия сделки, принять деньги и передать квартиру.

[satay]

Сообщение от tarasognis

Остается вопрос насколько реально обязать продавца исполнить условия сделки, принять деньги и передать квартиру.

Это зависит от содержания договора и предусмотренной в нем ответственности продавца.
Суд решит, а пока можете приостановить сделку на 3 месяца.

[satay]

Продавец получил задаток по ст. 380 ?

[tarasognis]

Сообщение от satay

Продавец получил задаток по ст. 380 ?

Нет, продавец получил аванс. Но какое это имеет сейчас значение? Основной договор ведь подписан и был добровольно передан на регистрацию.

Сообщение от satay

Это зависит от содержания договора и предусмотренной в нем ответственности продавца.
Суд решит, а пока можете приостановить сделку на 3 месяца.

Содержание стандартное. А зачем делать приостановку на 3 месяца? Нужно ждать пока откажут в регистрации и идти в суд с обжалованием решения об отказе или уже сейчас идти в суд с просьбой обязать продавца не уклоняться от регистрации и возобновить ее?

[mishanik]

Сообщение от tarasognis

Остается вопрос насколько реально обязать продавца исполнить условия сделки, принять деньги и передать квартиру.

По ГК РФ для этого Вы должны полностью или частично исполнить сделку со своей стороны.
А именно - передать деньги за квартиру Продавцу. Можно это сделать через нотариуса (получите в банке деньги и 2 миллиона положите нотариусу на депозит).
Плюс, очевидно. нужно иметь доказательства подписания договора - точнее, сам договор.
Ну и, в конце концов, любой суд - вопрос во многом вероятностный, и никто Вам не гарантирует положительного для Вас решения.

Расписка в приеме документов (в т.ч. копия) у Вас есть? Можете получить?

[satay]

Сообщение от tarasognis

Доверенное лицо документы на регистрацию передало, о чем мы получили соответствующую расписку регистрирующего органа

Вы проверяли расписку (содержимое) при визите в Росреестре ?
Имеете право попросить ксерокопию расписки из регистрационного дела, это не сложно и Росреестр как правило не отказывает

Сообщение от tarasognis

Нет, продавец получил аванс. Но какое это имеет сейчас значение? Основной договор ведь подписан и был добровольно передан на регистрацию.

При уклонении от сделки продавец обязан вернуть задаток в двойном размере, а аванс просто вернуть.Если в доверенности были полномочия подписывать от имени покупателя договор или приложения и дополнения к нему, то могут быть проблемы. Узнайте в Росреестре какие еще документы сдавались в сделку продавцом с покупателем, отдельно продавцом и отдельно покупателем.

Сообщение от tarasognis

Содержание стандартное.

решение суда тоже будет стандартное, но в чью пользу сказать нельзя, тем более продавец еще не передал квартиру ("7 дней после регистрации") также продавец сможет утверждать, что его обманули с рыночной ценой квартиры в 3 раза:

Сообщение от tarasognis

оплата через банковскую ячейку, доступ к которой продавец получает при предъявлении договора с отметкой о переходе права на покупателя, передача квартиры по акту в течение 7 дней после регистрации. Сумма в договоре 2млн, по факту в ячейку было заложено в три раза больше - просьба продавца, видимо для уклонения от уплаты налогов.

Сообщение от tarasognis

А зачем делать приостановку на 3 месяца? Нужно ждать пока откажут в регистрации и идти в суд с обжалованием решения об отказе или уже сейчас идти в суд с просьбой обязать продавца не уклоняться от регистрации и возобновить ее?

Приостановка на 1 или 3 мея это способ блокирования иных сделок продажи этой квартиры (если суд не заблокировал) и для получения денег из ячейки, которые сразу же внесете на депозит.

Иначе, после отказа в регистрации (при условии что суд не заблокировал распоряжение квартирой) может быть запущена новая сделка с другим покупателем.

[QUOTE=mishanik;1259124]получите в банке деньги и 2 миллиона положите нотариусу на депозит QUOTE]

Если у покупателя нет резервных 2-х миллионов рублей, ему придется занимать или ждать доступа к ячейке по договору с банком