[Мария76]

Добрый День!
Я купила квартиру у застройщика,но ни какой договор с УК не подписывала.
Подскажите когда происходит процесс "вербования дома" УК?
Если я ничего не подписывала лично(договор и тп.),то могу ли не участвовать в собраниях жильцов и УК? и могу ли я не исполнять решение о принятии чего либо после этих собраний?

[AlexSerg125]

Мария76, если большинство собственников приняло решение о выборе УК вам остается только согласиться с этим решением, либо УК управляет вашим домом по результатам конкурса, но в этой ситуации пока неясно четко, спросите у вашей УК на основании чего она управляет вашим домом

[Maestrosoul]

Сообщение от Мария76

Добрый День!
Я купила квартиру у застройщика,но ни какой договор с УК не подписывала.
Подскажите когда происходит процесс "вербования дома" УК?
Если я ничего не подписывала лично(договор и тп.),то могу ли не участвовать в собраниях жильцов и УК? и могу ли я не исполнять решение о принятии чего либо после этих собраний?

Мария, полагаю, что Вам также не приятно как и мне, когда "Вас без Вас женят". Процесс "вербовки дома" УК не отличается изысками и разнообразием и раскатать такие УКакашки можно и нужно, но это дело хлопотное. Если есть желание - помогу, но нужно больше исходной информации.

Мне не хочется всех "под одну гребенку" но возьмусь предположить, что и в Ярославской, равно как в моей Ростовской области нарушения достаточно типичные и системные.

Пожалуй самое главное из нарушений, это грубейшее нарушение требований ч. 4 ст. 45 ЖК РФ, а именно:
Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Обратите внимание на обязательность выполнения требований, выделенных красным цветом, жирным шрифтом с подчеркиванием. Внимание!!! Как бы не пытались Вас убедить в том, что можно так, а можно и вот так, а можно и эдак (выделено синим цветом) - не ведитесь на эту туфту. Первое, девственное и целомудренное легитимное (с учетом того что есть кворум) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме должно проходить именно так, то есть имеенно в порядке выделенном красным, жирным, подчеркнутым. И вот исключительно и только при соблюдении именно этих требований, на таком общем собрании можно, повторяюсь, при наличии кворума, принять решение об ином порядке информирования собственников о проведении общего собрания. Например: Путем расклеивания объявлений на информационных досках на входе подъезда и т д.

В большинстве случаев, а в моей практике в 100% случаев, УКакашки поступают куда более прозаичней. Расклеивают объявления на входах в подъезд. В означенное время на общее собрание является человек 10-15 со всего дома, а это предпочтительно пенсионеры. Далее, юрист УК с более или менее подвешанным языком сладко рассказывает о светлом будущем "совместной жизни с УК", обещает ВСЕ, не хуже агитации на президентских выборах и т д. Далее, наиболее инициативным гражданам в лучшем случае всучивается проект договора управления, а потом на повторном общем собрании раздают экземпляры на всех, или еще проще, совместно с активистами дома идут по подъездам и типа просто раздают по два экземпляра договора для ознакомления и просят расписаться в получении, а потом этот подписной лист оказывается приложением к нужному протоколу общего собрания, ну вобщем где то так.

Так что если уж сильно невмоготу, напишите заявление (в 2х экз) с указанием на копии даты, номера вх., подписи и расшифровки подписи принявшего ваше заявление, с требованиями предоставить Вам копии протокола общего собрания и экземпляра договора управления многоквартирным домом.

Если есть желание напишу как действовать дальше.

И последнее. Можете не оплачивать услуги УК (я так и делал), но исключительно будучи уверенным, что вы правы. Далее, если ко всему договор управления многоквартирным домом не соответствует действующему законодательству, а это в подавляющем большинстве именно так, то в судебном порядке признаете сделку ничтожной. Все это долгая и изматывающая борьба, но я победил в схватке с предыдущей УК и уверен, что победю в нынешей. Я обязан платить за услуги и работы, которые мне оказаны и выполнены, но исключительно и только в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ. В иных случаях - не пройдет рубаха в клетку.

[nick1553]

Maestrosoul,прошу Вас,озвучить дальнейшие действия.Я направил в УО протокол разногласий и сделал запрос о предоставлении протокола выборов УО и утверждения договора.На ответ не рассчитываю, поскольку есть такая подлянка у УКакашников.

[Maestrosoul]

Полагаю, что УК, в течение тридцати дней со дня получения Вашего протокола разногласий, должна принять меры по согласованию соответствующих условий договора, либо письменно уведомить Вас об отказе от его заключения. Если Ваша УК не сделала ни того, ни другого, то есть проигнорировала Ваш протокол разногласий, Вы вправе передать протокол разногласий на рассмотрение судом, в порядке гражданского судопроизводства (образцов исковых заявлений в интернете - вагон и маленькая тележка). При этом, обратите внимание на то, каким образом Вы направили в УК Ваш протокол разногласий. Если вручили в приемной УК секретарю, то на копии секретарь должна была Вам указать дату приема, номер входящего документа, роспись и расшифровку росписи (фамилию и инициалы). Если Вы отправляли протокол разногласий по почте заказным письмом с уведомлением и сопроводительным письмом с указанием срока рассмотрения такого протокола разногласий, то по моему мнению, этот вариант более надежный и такой вариант предпочтительней (исключает возможный негатив от посещения офиса УК и личного общения с секретарем). Иск с приложением копии протокола разногласий, квитанции и уведомления о вручении Вы вправе направить в суд.

Что касается Вашего письменного запроса о предоставлении протокола ОС с решением о выборе способа управления МКД и утверждении условий договора управления, попробую предположить:
Федеральный закон от 02.05.2006г. № 59-ФЗ, создает общее правило, по которому УК обязана рассмотреть Ваше письменное обращение (заявление, жалобу или предложение) и направить Вам письменный ответ в течение тридцати дней, с момента получения такого обращения. Если УК проигнорировала Ваше обращение - Вы вправе обратиться с жалобой в Прокуратуру. Прокуратура в течение 30-ти дней обязана рассмотреть Вашу жалобу. Полагаю, что возможно Прокурор примет решение о применении меры реагирования в виде представления об устранении нарушения. То есть УК, в течение 30-ти дней после внесения Прокурором представления, обязана сообщить в Прокуратуру об устранении указанных в представлении нарушений, то есть о предоставлении Вам копии требуемого протокола ОС.

Таким образом, для того, что бы получить требуемый документ от УК, нужно прогомососиться до 90 дней. Спасибо нашим законодателям, мать их... Я в ярости.

[nick1553]

Maestrosoul, спасибо.А одновременно с прокуратурой можно подтянуть и Роспотреб?

[Maestrosoul]

Полагаю, что в данном случе, УК нарушило требования федерального законодательства, надзор за соблюдением которого, осуществляет Прокуратура РФ. Однако, если в договор управления многоквартирным домом управляющей организацией включены положения нарушающие и (или) ущемляющие права потребителей (большинство договоров управления кишат подобными нарушениями), полагаю, что в таком случае целесообразно обратиться в Роспотребнадзор. Если хотите, можете скинуть мне на почту скан Вашего договора управления, а я попробую подсказать Вам какие положения договора нарушают и (или) ущемляют Ваши права потребителя. Одно могу предположить сразу и с большой долей вероятности - это перечень услуг (работ) в вашем договоре, в котором отсутствует стоимость каждой!!! отдельно взятой!!! услуги, работы и товаров (материалов). В моей практие еще не встречался ни один договор управления, равно как и договор на содержание и текущий ремонт (при непосредственном управлении) который бы соответствовал требованиям ст. 10 Закона о защите прав потребителей, а так же требованиям п. 13 Постановления Правительства № 731 (Стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющих деятелность по управлению МКД) Такое отсутсвие это нарушение Вашего права на достоверную информацию о стоимости каждой!!! отдельно взятой!!! услуге, работе, в том числе стоимости товаров (материалов) используемых при оказании и выполнении таких услуг (работ), уствноленное требованиями ст. 8 Закона о защите прав потребителей.

[Сыщик]

Изначально ставился вопрос о доме от застройщика, а застройщик легко навязывает свою УК покупателям квартир, поскольку изначально именно он является собственником, он и "выбирает" эту УК.
Перебить это дело можно только новым собранием собственников, которое крайне сложно провести.

[Maestrosoul]

Спасибо Сыщик, замечание вполне обосновано. Постараюсь исправиться. Извините за большой объем поста из за приведения дефиниций.

Сообщение от Мария76

Я купила квартиру у застройщика, но ни какой договор с УК не подписывала. Подскажите когда происходит процесс "вербования дома" УК?

Как примерно происходит вербование я написал, с учетом замечания Сыщика, полагаю, что договор с УК, был заключен Застройщиком, в то время, когда застройщик действительно был собственником всех жилых помещений в многоквартирном доме. Полагаю, что если все было именно так, то такие действия застройщика правомерны в силу части 7 ст. 46 ЖК РФ, которая гласит:

7. В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом положения настоящей главы, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Сообщение от Мария76

Если я ничего не подписывала лично(договор и тп.), то могу ли не участвовать в собраниях жильцов и УК?

Полагаю, что вне зависимости от того подписывали ли Вы договор управления многоквартирным домом или нет, вы обязаны участвовать в проведении ежегодного общего собрания собственников и можете быть инициатором внеочередного общего собрания в силу ст. 45 ЖК РФ, которая гласит:

Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
4. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Сообщение от Мария76

и могу ли я не исполнять решение о принятии чего либо после этих собраний?

Нет не можете в силу требований ст. 46 ЖК РФ, при условии, что общее собрание инициировано и проведено в соответствии с требованиями ст. 45 ЖК РФ, а принятые решения на таком общем собрании не нарушают законных прав и интересов других граждан, собственников жилых помещений в данном многоквартирном доме.

Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
(в ред. Федерального закона от 27.09.2009 N 228-ФЗ)
2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
3. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.
4. Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.
5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
7. В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом положения настоящей главы, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Вот. По моему немного исправился.

[Мария76]

Maestrosoul,а если решение принято на собрании противоречащее закону и прошел большой срок после этого .... как дальше происходит все?УК подает на меня в суд и тп.?