[летоо]

У физического лица имеется земельный участок с категорией : земли поселений.Разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства. Получено в администрации разрешение на строительство жилого дома, дом возведен, но пока не достроен и не введен в эксплуатацию.
Хозяин решил создать юр. лицо и открыть в этом доме гостиницу.
Вопрос:
1) как лучше оформить документы на эту недвижимость что бы открыть гостиницу?
2) достроить, оформить как жилой дом и впоследствии можно ли заключить договор аренды между физ.лицом (собственником) ? Но тогда будет не целевое использование помещения? Там будет жилой дом , а использовать будут под гостиницу.

[gutarina]

Чтобы выяснить, можно ли на данном участке разместить гостиницу, необходимо в первую очередь получить в Администрации вашего муниципального образования градостроительный план земельного участка.

ГрК РФ:

Статья 44. Градостроительные планы земельных участков
1. Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам.
3. В составе градостроительного плана земельного участка указываются:
1) границы земельного участка;
2) границы зон действия публичных сервитутов;
3) минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
4) информация о градостроительном регламенте (в случае, если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента). При этом в градостроительном плане земельного участка, за исключением случаев предоставления земельного участка для государственных или муниципальных нужд, должна содержаться информация о всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка;
5) информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент);

Статья 46. Особенности подготовки документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решения органа местного самоуправления поселения или органа местного самоуправления городского округа

17. В случае, если физическое или юридическое лицо обращается в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче ему градостроительного плана земельного участка, проведение процедур, предусмотренных частями 1 - 16 настоящей статьи, не требуется. Орган местного самоуправления в течение тридцати дней со дня поступления указанного обращения осуществляет подготовку градостроительного плана земельного участка и утверждает его. Орган местного самоуправления предоставляет заявителю градостроительный план земельного участка без взимания платы.

В соответствии с Земельным кодексом РФ:

Статья 7. Состав земель в Российской Федерации
1. Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли населенных пунктов;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
2. Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Земли поселений, фактически – это земли населенных пунктов.

Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ
(ред. от 20.03.2011)
"О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации":

Статья 3 п. 16. Не требуется замена или внесение изменений в ранее выданные документы, записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащие наименование категории "земли поселений".

Федеральный закон от 18.12.2006 N 232-ФЗ
(ред. от 07.02.2011)
"О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"Статья 25:

"Глава XV. ЗЕМЛИ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ";
19) в статье 85:
а) в наименовании слово "поселений" заменить словами "населенных пунктов";
б) в абзаце первом пункта 1 слово "поселений" заменить словами "населенных пунктов";
в) в абзаце первом пункта 10 слова "черты городских, сельских поселений" заменить словами "границ населенных пунктов";
г) в пункте 11 слово "поселения" в соответствующем падеже заменить словами "населенные пункты" в соответствующем падеже;
20) в пункте 1 статьи 87 слова "чертой поселений" заменить словами "границами населенных пунктов";
21) в абзаце пятом пункта 4 статьи 90 слово "поселений" заменить словами "населенных пунктов";
22) в пункте 4 статьи 99 слово "поселений" заменить словами "населенных пунктов"

Градостроительный Кодекс РФ:

Статья 85. Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий
1. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:
1) жилым;
2) общественно-деловым;
3) производственным;
4) инженерных и транспортных инфраструктур;
5) рекреационным;
6) сельскохозяйственного использования;
7) специального назначения;
8) военных объектов;
9) иным территориальным зонам.
5. Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.
6. Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.

[gutarina]

ГК РФ:

Статья 288. Собственность на жилое помещение

1. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
2. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.
Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

ЖК РФ:

Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.
2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.
4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Правила пользования жилыми помещениями (см.выше), регулирует порядок пользования жп в многоквартирных домах.
Исходя из вышеприведенных статей, на мой взгляд, необходимо учесть следующее. Если собственник использует свое жп (в данном случае жилой дом, единственным собственником которого он является) для постоянного проживания и в т.ч. осуществляет там предпринимательскую деятельность – придраться не к чему, собственник один, права и законные интересы других сособственников данного жилого помещения он нарушить не может по причине отсутствия таких сособственников. Но размещение там организации, предприятия, учреждения незаконно без перевода в нежилое помещение(т.е. ООО не сможет адрес данного помещения обозначить как свой юр. адрес). При этом фактически осуществлять гостиничную деятельность ООО в жилом помещении может – например, на основании договора аренды с собственником. У Вас получено разрешение на строительство индивидуального жилого дома? См. ниже – есть ЖФ индивидуального использования, есть коммерческого. Что именно можно строить и как можно оформить – нужно ознакомиться с градостроительным планом…
ЖК РФ:

Статья 19. Жилищный фонд

1. Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.
3. В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:
1) жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
2) специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
3) индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
4) жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.