[refemida]

Здравствуйте!

Подскажите, как считаете, если дом введен и квартира по акту передана, то имеет ли право дольщик до регистрации права собственности:
1) сдать в аренду?
2) заключить ДКП?

Думается, что:
1)Согласно п. 1 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

НО до регистрации права собственности на квартиру, у дольщика есть только имущественные права на объект.
Акт приема-передачи не только подтверждает передачу объекта от застройщика дольщику, но и даст основание зарегистрировать право собственности именно на эту квартиру, т.е. является связующим звеном между квартирой и объектом.
Однако собственником именно квартиры дольщик пока не является, так?

Дольщику выдаются ключи, он платит квартплату (в соответствии с ЖК РФ), т.е. владеть и пользоваться объектом завершенного строительства он может.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) ИМУЩЕСТВО за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и ДРУГИЕ ВЕЩИ, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).


К объектам гражданских прав относятся ВЕЩИ, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.



В ИТОГЕ ПОЛУЧАЕТСЯ, ЧТО СДАВАТЬ В АРЕНДУ ДОЛЬЩИК ОБЪЕКТ после передачи от застройщика МОЖЕТ.


2)Поскольку согласно п.2 ст.209 ГК РФ СОБСТВЕННИК вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе ОТЧУЖДАТЬ свое имущество в собственность другим лицам, ..., распоряжаться им иным образом.

ПОЛУЧАЕТСЯ, что только после оформления права собственности на квартиру гражданин сможет ЗАКЛЮЧИТЬ ДКП.

[Геральт из Ривии]

Передавать во владение и пользование третьим лицам может собственник или уполномоченное им лицо, вы же таковым не являетесь.

Сообщение от refemida

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель)

А кто, по-вашему, может быть арендодателем?

[refemida]

да, соглашусь, в аренду тоже нельзя.

НО! согласно ГК РФ СОБСТВЕННИК обладает правом владения, пользования и распоряжения.

тогда как это увязать с тем, что после передачи по акту объекта дольщик может проживать и должен уплачивать комуналку?

он же еще не собственник до гос. рег-ции права, а владеть будет и пользоваться.

[Геральт из Ривии]

Сообщение от refemida

тогда как это увязать с тем, что после передачи по акту объекта дольщик может проживать и должен уплачивать комуналку?

А зачем это увязывать? Чтоб вы смогли сдать внаем это помещение?

[refemida]

нет.
именно с точки зрения права.
какая норма позволяет пользоваться и владеть, если дольщик еще не собственник?
и более того, на основании чего в ЖК РФ норма появилась, обязывающая дольщика оплачивать комуналку с даты подписания акта, если он еще не собственник.

[Доброжелательница]

Сообщение от refemida

какая норма позволяет пользоваться и владеть, если дольщик еще не собственник?

Право дольщика в период с даты передачи ему квартиры до момента регистрации права собственности на него, является особым вещным правом:
Раздел II. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ
ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения.

2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Сообщение от refemida

на основании чего в ЖК РФ норма появилась, обязывающая дольщика оплачивать комуналку с даты подписания акта

- на основании воли законодателя -
п. 6 ст. 153 введен Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ

[refemida]

Доброжелательница, прошу прощения, но каким образом из ст.30 и раздела 2 вообще можно сделать вывод о том, что право дольщика является особым вещным правом?

Имхо, в данном разделе 2 среди других вещных прав право дольщика на проживание с момента передачи не указано.
Другие вещные права, которые перечислены в разделе 2, регулируют другие отношения, отличные от долевого строительства.

Поскольку в ст.30 говорится по права собственника, а дольщик таковым будет только после регистрации права, то вопрос и возник: на каком основании имеет право проживать после передачи объекта?

Получается, что не в соответствии с законом, а на основании того, что ему фактически застройщик передал объект.

Касательно взимания с дольщика платы за проживание после передачи объекта - понятно, что это воля законодателя.
Вопрос был в том, как это сочетается с тем, что обязанность внесения платы за жилое помещение возникает у собственника после регистрации права.
Дольщик ведь еще не собственник.
Или это исключение из правила, которое установлено законодателем ввиду наличия такого института как долевое строительство и его особенности: передача объекта после ввода, а оформление права может произойти позднее?

Получается все-таки, что проживать дольщик может, а сдавать в аренду нет: ибо не собственник.

[Доброжелательница]

Сообщение от refemida

Или это исключение из правила, которое установлено законодателем ввиду наличия такого института как долевое строительство и его особенности: передача объекта после ввода, а оформление права может произойти позднее?

именно так - это называется - специальная норма (в отличие от общей)
ссылкой на статью 30 я Вам пыталась показать, что правомочия пользования и владения могут возникать на основании закона и существовать без правомочия распоряжения. Дольщику эти права - владения и пользования - передаются в момент передачи квартиры по акту.

Сообщение от refemida

Получается, что не в соответствии с законом, а на основании того, что ему фактически застройщик передал объект.

именно - в соответствии с законом, т.к. 214-фз предусматривает обязанность застройщика передать квартиру дольщику, а у дольщика - после этого зарегистрировать право собственности на себя.
Собственником помещений МКД до этого момента кто по-вашему является?

[refemida]

Доброжелательница, спасибо.
Застройщик собственник - передает по акту (214-фз) - есть ст 30 и специальная норма ст 153 - владеть и пользоваться можно, нужно платить комуналку, но в аренду нельзя (официально), т.к. нет права распоряжения.
Поняла, почему вопрос у меня был: упустила факт, что застройщик собственник.

А если ситуация нестандартная сложилась:
- заключен дду, зарегистрирован в ФРС
- цена оплачена
- доп. метры не оплачены
- застройщик совершает односторонний отказ от дду
- запись о правах по дду погашена в ФРС (дольщик об этом не знает)
- дольщик оплачивает доп. метры
- застройщик передает квартиру по акту
- потом застройщик заявляет, что подписание акта - ошибка, договор расторгнут, запись погашена (якобы не знали, что ФРС спела погасить запись, когда передавали квартиру)
- далее суд: дольщик подает иск о признании права собственности и незаконным одностороннего отказа от дду.
- дольщик суд выигрывает: право признано, односторонний отказ от дду незаконен (решение в силу вступило)
- застройщик успел до подачи иска получить свидетельство, т.е. сейчас в реестре он собственник.

Нюанс: ключи сначала подходили, а потом на 3 раза перестали, как раз после заявления застройщика, что передача объекта - ошибка.
Замки скорей всего были сменены, НО к застройщику с этим дольщик не обращался, просто перестал ездить на объект.

Поскольку судом установлено, что отказ от дду застройщиком был незаконный, а также поскольку квартира по акту передана, признать право (это в МЧ решения).
В РЧ - только признать право за дольщиком и прекратить право застройщика.

В итоге:
- дольщик же имеет право взломать замки и владеть\пользоваться, раз есть акт передачи, законность которого установлена судом?
- комуналку ведь платить дольщик должен с момента вступления решения в силу?
- собственником дольщик станет после регистрации права или стал после вступления решения в силу (чтобы обладать право распоряжения)?

[Доброжелательница]

Сообщение от refemida

упустила факт, что застройщик собственник.

ну вообще-то это не так, потому что фактически право собственности на вновь созданный объект-квартиру, регистрируется впервые - за дольщиком... У застройщика может быть зарегистрировано в определенных случаях только право собственности на объект незавершенного строительства - МКД. Либо - как в Вашем случае - при расторжении договора.
По вопросам - ИМХО:

Сообщение от refemida

дольщик же имеет право взломать замки и владеть\пользоваться, раз есть акт передачи, законность которого установлена судом?

да

Сообщение от refemida

комуналку ведь платить дольщик должен с момента вступления решения в силу?

с момента передачи по акту, раз на этот счет нет решения суда

Сообщение от refemida

собственником дольщик станет после регистрации права

на основании решения суда