[Наталья S-pb]

Уважаемые коллеги, прошу совета, каким образом застройщик может привлекать денежные средства для строительства дома, распоряжение на него получено после вступления в силу Закона о долево строительстве №214-ФЗ.
Понятно, что нужно оформлять договор долевого участия, но по закону его нужно обязательно регистрировать, а с момента получения разрешения до оформления всех документов необходимых для регистрации проходит год.
Как в течении этого года привлекать дольщиков? По каким сделкам?
На сегодняшний день всем известны схемы-вексельная и предварительный договор купли-продажи, однако они по сути своей ничтожны.
Что может быть более надежным в данной ситуации?
Какие будут мнения? Давайте по дискутируем...

[Никитина Марина Алексеевна]

Сообщение от Наталья S-pb

с момента получения разрешения до оформления всех документов необходимых для регистрации проходит год

не поняла..., для составления договора о долевом участии и оплаты госпошлины - один год.

Чтобы застройщику не нести ответственности за несвоевременный ввод в эксплуатацию и прочее, обычно регистрируют договора о долевом участии за месяц до фактической сдачи дома, а до этого момента кто во что горазд: предвар.договора о заключении договора о долевом участии, договора займа и прочее... Но ни одна из схем, кроме законной, не является полноценной, так как необходимо деньги получать Застройщику именно по договору о долевом участии (конечно, более всего подходит займ, если участник физ. лицо, но деньги в этом случае прийдется гонять туда-обратно два раза: зачисление по договору займа, возврат, и зачисление по договору о долевом участии...). Хотя существуют и серые схемы...

[Наталья S-pb]

Сообщение от Никитина Марина Алексеевна

не поняла..., для составления договора о долевом участии и оплаты госпошлины - один год....

Нет, не для этого год, а год для того чтобы собрать все документы, которые нужны ГБР(извиняюсь за устаревшее название так проще) для регистрации пакета застройщика, на основании которого регистрируют в дальнейшем договора долевого участия с дольщиками.
Вообщем по Закону 214-ФЗ схема такая- застройщик заключает договора долевого участия с дольщиками которые подлежат обязательной гос.регистрации в ГБР. Для того что бы их зарегистрировать, не обходимо застройщику собрать и сдать в ГБР кучу документов ( это если коротко описывать). Так вот на это и нужен примерно год.
Сейчас схемы восновном таковы, что заключается предварительный договор купли-продажи несуществующей фактически недвижимости, что само по себе уже говорит о его ничтожности.
Как от этого уйти, может действительно договора займа с дольщиками?
Какие минусы в этой схеме могут быть?

[Никитина Марина Алексеевна]

Тот большой пакет документов о котором Вы пишите собирается до получения разрешения на строительство.... Наиболее приемлемый вариант (в юридическом смысле) это, конечно, договора займа. Нужно просмотреть техническую сторону, просчитать налогообложение обеих сторон (особенно дольщиков-заемщиков, если заем не беспроцентный (если дольщик-заемщик - юр.лицо, то заем не может быть беспроцентным-безвозмездным) и документальное оформление двойной перегонки денег (заем-возврат займа-вклад в долевое участие), так как зачет при долевом участии не допускается. Хотя и тут существует риск признания займов притворными сделками, если найдется заинтересованное в этом лицо. В этом случае вводится дополнительное звено (юр.лицо), которое собирает вклады, оформленные займами и передает одним большим займом Застройщику. После "возврата" займа денежные средства "оформляются" взносом по договорам о долевом участии в строительстве с дольщиками...