[Radi]

Здравствуйте! Интересует следующие момент.
Между КУГИ и ЗАО заключен договор Аренды земельного участка на инвест.условиях...
ЗАО оплатило более 60% фиксированного арендного платежа по данному договору.
В момент действия договора, обществом велось строительство на данном зем.участке.
В связи с экон.ситуацией, общество в течение 4-х месяцев не вносило арендную плату(есть пункт о не выплате в течении 4-х месяцев подразумевающий расторжение),
КУГИ в свою очередь, без досудебного урегулирования подает иск о рассторжении и взыскании...

Вопрос: Обществом действительно нарушены обязательства по оплате,
но есть ли возможность заявить о не соблюдении досудебного урегулирования спора?
1)Будет ли это основанием для отказа КУГИ с их требованиями?
2)Обязан ли КУГИ идти на урегулировани спора в внесудебном порядке?
3)Если договор будет расторгнут, что будет с Объектом недвижимости находящемся на нем(недостроен (многоквартирный дом) А так же с фактически внесенной суммой платежей...???

Интерисует возможность Не Расторжения Договора в принципе...

Заранее спасибо!!!

[S_Mole]

есть ли возможность заявить о не соблюдении досудебного урегулирования спора?
1)Будет ли это основанием для отказа КУГИ с их требованиями?

Да. Ст. 619 ГК арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Если договор будет расторгнут, что будет с Объектом недвижимости находящемся на нем(недостроен (многоквартирный дом) А так же с фактически внесенной суммой платежей...???

Не доводите до этого. производство по делу должно быть прекращено в связи с несоблюдением досудебки. КУГИ должно будет направить Вам уведомление о необходимости исполнения обязательства в срок. Вывернетесь на изнанку, но сделайте. В противном случае будут осложнения. Но... поскольку дом многоквартирный, посмотрите Закон о долевом участии в строительстве жилья. На вскидку не помню, но там должны быть разъяснения.

Однако, есть еще нюанс

есть пункт о не выплате в течении 4-х месяцев подразумевающий расторжение

вот это вот очень настораживает. Если у арендодателя есть право по договору в одностороннем порядке его расторгнуть при невыплате аренды более 4-х месяцев пдряд, то все плохо. КУГИ в принципе и в суд обращаться не нужно, а просто направить Вам уведомление о расторжении договора.
Если же это просто как основание для расторжения договора по требованию арендодателя, то см.выше. (хотя не пойму для чего КУГИ было ухудшать свое собственное положение... по кодексу более 2-х раз подряд...)

[K.Victoria]

Частью 1 ст. 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
При этом в силу ч. 3 указанной статьи арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В п. 30 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
На основании п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.
Следовательно, в силу ст. ст. 452 и 619 ГК РФ процедуре расторжения договора предшествует обязательное соблюдение претензионного (досудебного) порядка урегулирования спора для договоров аренды недвижимого имущества.
Данные выводы подтверждаются судебной практикой (см., например, Постановления ФАС Дальневосточного округа от 24.07.2008 N Ф03-А24/08-1/2856, ФАС Московского округа от 03.08.2009 N КГ-А41/6537-09-1,2, от 31.08.2000 N КГ-А41/3870-00, Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2008 N 09АП-2079/2008-ГК, от 11.02.2005, 10.02.2005 N 09АП-429/05-ГК).
Таким образом, в указанном случае является обязательным соблюдение претензионного порядка.
В отсутствие доказательств соблюдения претензионного порядка, арбитражный суд на основании пп. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ оставляет иск без рассмотрения.

Удачи