[Егор80]

Здравствуйте! У нас следующая проблема:

Сняли помещение в общежитии для "перепродажи" мест у крупной организации. Не прошло и месяца, как исполнители на местах со стороны арендодателя начали предъявлять необоснованные претензии: не достаточно чисто в комнатах, нельзя пользоваться телевизорами и холодильниками, нельзя антенны на окна вешать, много окурков в пепельнице и т.д. и т.п.

Уже на следующий день после передачи нам помещения объявили, что уборку производить не будут, несмотря на то, что эта обязанность арендодателя предусмотрена в договоре. Отказали нашим проживающим в доступе в душевые, которые расположены на другом этаже (пришлось устанавливать свои).

Администрация общежития, чуть ли не каждый день ходит по комнатам с проверками. Последний раз отдали нашему коменданту под роспись предписание, в котором указали, что мы до наступления следующего дня должны убрать холодильники, антенны и т.д. (У коменданта доверенности на получение корреспонденции нет).

На следующий день прислали факс с просьбой явиться на совещание по вопросу соблюдения правил проживания.

Есть подозрение, что арендодатель посчитал, что дешево сдал помещение и хочет расторгнуть договор.

Выдержки из договора:

2.3. Настоящий Договор может быть расторгнут досрочно по требованию Арендодателя, в случае:
2.3.1. отсутствия авансового платежа за последний месяц аренды по состоянию на последнее число текущего месяца;
2.3.2. отсутствия оплаты за текущий месяц в срок, установленный п. 4.1.3 настоящего Договора.
2.3.3. Если Арендатор или Проживающие используют арендуемое Помещение с существенным нарушением обязанностей Арендатора, установленных настоящим Договором.

3.1. Арендодатель обязан:
3.1.2. Обеспечить условия проживания (предоставление и обмен постельных принадлежностей и осуществление уборки помещений) в сроки и в соответствии с действующими санитарными нормами и правилами.
3.1.3. Обеспечить предоставление установленных коммунальных услуг.
3.1.7. Не позднее, чем за один месяц письменно сообщить Арендатору о предстоящем досрочном освобождении Помещения по инициативе Арендодателя в связи с непредвиденными обстоятельствами (капитальный ремонт Помещения, предписание контролирующих органов о прекращении эксплуатации Помещения, смена собственника и т.п.), а также обстоятельствами непреодолимой силы.

3.2. Арендодатель имеет право:
3.2.1. Требовать своевременного внесения Арендной платы за аренду Помещения в соответствии с условиями настоящего Договора;
3.2.2. Требовать расторжения настоящего Договора в случаях, предусмотренных п. 2.3. настоящего Договора.
3.2.3. Ограничить доступ Проживающим в случае неисполнения Арендатором или Проживающими обязательств по настоящему Договору.

3.3. Арендатор обязан:
3.3.5. Обеспечить соблюдение Проживающими Правил проживания в общежитии.
3.3.6. Обеспечить Проживающими бережное использование Общего имущества Здания в период проживания.

3.4. Арендатор имеет право:
3.4.1. Пользоваться общим имуществом здания.
3.4.2. Проводить по мере необходимости собственными силами и за свой счет текущий ремонт внутри Помещения.

4.4. Расходы, связанные с предоставлением коммунальных услуг, учтены в стоимости Арендной платы.

6.1. Все споры или разногласия, возникающие между Сторонами по настоящему Договору или в связи с ним, разрешаются путем переговоров между Сторонами.
6.2. В случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров они подлежат рассмотрению в Арбитражном суде г. Москвы

Вопросы:

1. Если в договоре не прописано право доступа арендодателя в арендованное помещение, имеем ли мы право отказать ему в доступе?
2. Насколько законно требовать от нас соблюдения правил проживания в общежитии, если в договоре не оговорены реквизиты этого документа?
3. Как зафиксировать факт не проведения уборки и отказа в пользовании душевыми нашими проживающими? Какие можно предъявить претензии?
4. Как трактовать п. 3.1.7 договора?
5. Насколько законно право арендодателя, предусмотренное п. 3.2.3 договора, об ограничении доступа в помещение? Как зафиксировать отказ в доступе? Должны ли нас письменно предупредить об этом?
6. В соответствии со ст. 619 ГК РФ, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Будет ли соблюдено требование о письменной форме, в случае направления его по факсу (в договоре такая возможность не предусмотрена)?
6. Что вообще посоветуете для защиты наших прав?

Заранее спасибо!

[rybin_av]

Вообще, прежде чем начать "войну" с арендодателем, хорошо бы для начала попытаться выяснить отношения мирным путем. Возможно арендодатель просто перестраховывается (от проверок пожарными, например и т.п.).

Сообщение от Егор80

Вопросы:
1. Если в договоре не прописано право доступа арендодателя в арендованное помещение, имеем ли мы право отказать ему в доступе?

Я полагаю, что можете, обосновав это тем, что в комнатах находится имущество постоятельцев, за которое Вы отвечаете. Вообще, я бы предложил арендодателю договориться о том, что заходить можно только в не сданные комнаты и только в комиссионном порядке (т.е. в составе комиссии из представителей арендатора и арендодателя) и только в сязи с нарушениями, которые прямо следуют из договора.

Сообщение от Егор80

2. Насколько законно требовать от нас соблюдения правил проживания в общежитии, если в договоре не оговорены реквизиты этого документа?

Если в договоре не оговорены правила, и если эти правила не установлены каким-либо НПА "типовые правила проживания в общежитиях", то можете не принимать их во внимание.

Сообщение от Егор80

3. Как зафиксировать факт не проведения уборки и отказа в пользовании душевыми нашими проживающими? Какие можно предъявить претензии?

Создайте комиссию и составьте акт. Вообще в условиях напряженных отношений с кем-либо примите на вооружение привычку актировать все происходящее (если надо, то используйте фотоаппарат, диктофон и видеокамеру для фиксации тех или иных действий).

Сообщение от Егор80

4. Как трактовать п. 3.1.7 договора?

"смена собственника" - прямо противоречит ч. 1 ст. 617 ГК РФ.

Сообщение от Егор80

5. Насколько законно право арендодателя, предусмотренное п. 3.2.3 договора, об ограничении доступа в помещение? Как зафиксировать отказ в доступе? Должны ли нас письменно предупредить об этом?

Я полагаю, что в данном случае надо следовать нормам ст. 618 ГК РФ. Вы сдаете комнаты постояльцам фактически в "субаренду", поэтому лишь расторжение договора аренды может повлечь за собой прекращение субаренды. Так как иных ограничений в договоре (в приведенном отрывке) не указано.

Сообщение от Егор80

6. В соответствии со ст. 619 ГК РФ, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Будет ли соблюдено требование о письменной форме, в случае направления его по факсу (в договоре такая возможность не предусмотрена)?
6. Что вообще посоветуете для защиты наших прав?
Заранее спасибо!

Суды по-разному трактуют слово "направляется". У меня был прецедент, когда суд не признал "направлением" факс, так как неизвестно, кто его составил и отправил, насколько совпадают отправленное изображение и принятое изображение (зачастую эти два изображения не совпадают из-за различных обстоятельств).
Что посоветовать еще - все от Вас зависит, от Вашей настойчивости и в то же время от Ваших способностей дипломата
Удачи!

П.С. Вот пример НПА относительно регулирования режима проживания в студ. общежитии:
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КОМИТЕТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО ВЫСШЕМУ ОБРАЗОВАНИЮ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 31 мая 1995 г. N 4 "ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ТИПОВОГО ПОЛОЖЕНИЯ О СТУДЕНЧЕСКОМ ОБЩЕЖИТИИ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОГО УЧРЕЖДЕНИЯ ВЫСШЕГО И СРЕДНЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

[Егор80]

rybin_av, спасибо за желание помочь.

Пытаемся дипломатическими средствами решить проблемы, но готовимся к войне.

Возникло еще несколько вопросов:

Сообщение от rybin_av

Если в договоре не оговорены правила, и если эти правила не установлены каким-либо НПА "типовые правила проживания в общежитиях", то можете не принимать их во внимание.

1. Типовых правил проживания нет. Есть правила, утвержденные собственником помещения. В договоре есть ссылка на эти правила, но не прописаны реквизиты документа. Я правильно понимаю, что при данных условиях, мы не взяли на себя обязательство по их соблюдению?

Сообщение от rybin_av

Создайте комиссию и составьте акт. Вообще в условиях напряженных отношений с кем-либо примите на вооружение привычку актировать все происходящее (если надо, то используйте фотоаппарат, диктофон и видеокамеру для фиксации тех или иных действий).

2. Кто должен входить в состав такой комиссии, сколько достаточно человек? Могут ли считаться доказательством в суде данные зафиксированные на диктофон, камеру и т.п.?

Сообщение от rybin_av

Я полагаю, что в данном случае надо следовать нормам ст. 618 ГК РФ. Вы сдаете комнаты постояльцам фактически в "субаренду", поэтому лишь расторжение договора аренды может повлечь за собой прекращение субаренды. Так как иных ограничений в договоре (в приведенном отрывке) не указано

3. Мы работаем по договорам об оказании услуг (по аналогии с договором об оказании гостиничных услуг). Это скорее тянет на самозащиту права, как Вы считаете?

[rybin_av]

Сообщение от Егор80

1. Типовых правил проживания нет. Есть правила, утвержденные собственником помещения. В договоре есть ссылка на эти правила, но не прописаны реквизиты документа. Я правильно понимаю, что при данных условиях, мы не взяли на себя обязательство по их соблюдению?

В данном случае Вы можете решить этот вопрос, предложив арендодателю заключить дополнительное соглашение относительно данных правил.
Моя лично трактовка относительно правил, изданных собственником помещения, такова: это локальный нормативный акт (ЛНА), следовательно, он распространяет свое действие на постояльцев, которые занимают данное помещение по договору с собственником. Однако передача прав на часть помещений Вам в аренду не переносит автоматически действие этого ЛНА на постояльцев, которые заключают договор об оказании услуг с Вами.
Если в договоре указана ссылка на соблюдение правил, но не указано какие именно правила имеются ввиду, то Вы можете трактовать их по-своему, если это не влечет нарушение НПА более высокой юридической силы (например, правил пожарной безопасности и т.п.).
Но в принципе данный вопрос я полагаю не урегулированным. Поэтому и разумно было бы уточнить его в допсоглашении с арендодателем. Составьте свой проект (с перечислением тех пунктов правил, которые по Вашему мнению полезно было бы выполнять) и предложите собственнику помещения.
Если же этот вопрос останется не урегулированным и станет причиной конфликтного расторжения договора и последующего суда, то высока вероятность, что судья истолкует ссылку на правила в договоре именно как ссылку на тот ЛНА, который был издан арендодателем. Просто по формальному признаку.

Сообщение от Егор80

2. Кто должен входить в состав такой комиссии, сколько достаточно человек? Могут ли считаться доказательством в суде данные зафиксированные на диктофон, камеру и т.п.?

Вы, как арендатор (и заинтересованное лицо), и кто угодно. Состав комиссии - не меньше 3-х человек. Смысл - фактическое действие закрепить как юридический факт (для этого и составляется акт). В последствии данный акт будет полновесным доказательством в суде.
Насчет записей - смотрим ч. 1 ст. 55 и ст. 77 ГПК РФ.
Судьи не очень любят аудиозаписи; по поводу видеозаписей обычно говорят "у нас нет техники для просмотра", но охотно приобщают к делам фотографии. В принципе принять или не принять запись в качестве доказательства - это на усмотрение судьи. Для того, чтоб запись имела шансы быть принятой, надо в акте о производстве такой записи указать, кем, когда, при каких обстоятельствах, и каким именно оборудованием была произведена запись (марку диктофона, модель, номер изделия). Здесь еще важно не попасться в ловушку противной стороны, которая возможно будет утверждать, что запись была сделана с нарушением закона, т.к. она де не давала разрешение на съемку (на съемку лиц, конфиденциальность которых могла быть нарушена). Парировать это легко если в кадре видеокамеры будете фигурировать Вы и соответственно на записи диктофона будет слышен Ваш голос. Это даст Вам основание утверждать, что Вы производили запись в своих личных целях, что люди попавшие в кадр и голоса людей, записанных на диктофон, были получены в результате записи именно Вашего разговора. Общежитие не является режимным или секретным объектом, поэтому никаких дополнительных разрешений на сбор информации не требуется, ибо это было бы нарушением ч. 3 ст. 29 Конституции РФ и ФЗ об информации.
В общем, если это все соблюдено, то шансы на то, что суд примет записи весьма велики.

Сообщение от Егор80

3. Мы работаем по договорам об оказании услуг (по аналогии с договором об оказании гостиничных услуг). Это скорее тянет на самозащиту права, как Вы считаете?

Самозащита права - это тоже аргумент. Здесь главное не переборщить
Почитайте насчет гостиничных услуг вот это:

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 25 апреля 1997 г. N 490 «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ГОСТИНИЧНЫХ УСЛУГ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»

возможно найдете что-либо полезное по своей ситуации. Я бы обратил внимание на п. 16: "Порядок проживания в гостинице устанавливается исполнителем."
Исполнителем очевидно являетесь Вы, поэтому Вы и устанавливаете правила, обязательные для постояльцев.