[Олег-1]

Организация х купила у организации в гаражи в имущественом комплексе, договор был оформлен в 2001г. Обязательства по расчетам и фактической передачи были осуществлены между покупателем и продавцом сразу же после заключения договора.
Однако государственная регистрация договора не была осуществлена. В декабре появилась необходимость в гос регитрации данного договора, планируем в дальнейшем его продать, но сначало хотелось выкупить земельный участок под данными гаражами, а так как право собтвенности не оформлено надлежащим образом, местная адиминстрация отказыывается представить данный земельный участок в собственость.
Обратились с УФРС там пояснили приглашайте официально продавца на государственную регистрацию, указывает время и место. продавец не явился на гос регистрацию.
В дальнейшем обратились в арбитраж с иском о проведении государственной регистрции. Но есть несколько неувязочек: 1- проведена перепланировка (документы на проведение перепланировки - заключение СЭС и архитектуры имеются), 2 - в договоре указано что мы как покупатель имее право выкупить землю под гаражами но на схеме показана и прилегающая территория.
В иске 2 пунктом мы указали, что просим признать проведенную перепланировку в соответвии с действующим законодательством РФ. Ответчик отказывается от признания иска, мотивируя его тем, что не индивидуализированы объекты недвижимости, хотя схема имеется (Приложение №1 к договору), где отражена только площадь объектов, в дальнейшем был изготовлен отдельный тех паспорт. Другая аргументация Ответчика, что не определен порядок пользования в дальнейшем земельным участком под гаражами (мотиворовка, что Покупателбь будет иметь право выкупить и прилегающую территорую). Хотя земля находящаяся впереди гаражей выкуплена в собственность Продавцом еще в 2005г.
Подскажите как правильно поступить в суде по данной ситации, чтобы заригстрировать договор в УФРС?

[mishanik]

Сообщение от Олег-1

что не индивидуализированы объекты недвижимости, хотя схема имеется (Приложение №1 к договору), где отражена только площадь объектов, в дальнейшем был изготовлен отдельный тех паспорт

не понял, как в действительности они индивидуализировны. Если действительно есть схема, по которой конкретный гараж продается, то настаивайте, что предмет договора достаточно опредлен. Фраза Ваша немного непонятна - можно ли стороннему наблюдателю, посмотрев на договор, понятЬ, что продается вот этот конкретный гараж? Или проданы вообще все гаражи, и ничего не нужно дополнительно объяснять?

Сообщение от Олег-1

Другая аргументация Ответчика, что не определен порядок пользования в дальнейшем земельным участком под гаражами (мотиворовка, что Покупателбь будет иметь право выкупить и прилегающую территорую).

А он разве должен быть определен? Насколько я понимаю, земля под гаражами не находится в собственности продавца (Вы написали только про землю перед), а значит вы и не можете определять порядок пользования ею - это же чужое имущество.

[Олег-1]

В предмете договора указано: "Организация х продает принадлежащие ее на праве собственности, подтвержденные свидетельством о государственной регистрации права собственности серия и номер такой-то, гаражи в количестве 6 штук литера такая-то технического паспорта, общей площадью такой-то, в соответствии со схемой (прилоежение №1) ,являющейся неотъемлемой частью договора, находаящееся по адресу такому-то и расположенном на земельном участке отведенном в бессрочное пользование". Схема дублирует тех паспорт, т.е. данные по площади и сам конфигурация гаражей перенесена из тех паспорта (старого). Но эты объекты входили в состав общего комплекса и раньше тех паспорт был на весь комплекс. Когда заключили договор тех паспорт не делали, а изготовили его по истечении нескольких лет.
В своем отзыве на иск ответчик указывает: "Так истец приобрел часть объекта недвижимости, зарегистрированого свидетельсвто серия и номер. Всего под данной литерой было 12 объектов недвижимости такой-то площади , истец приобрел 6 гаражей площадью такой-то. При этом в договоре не указано, какие именно гаражи приобрел истец, то есть доля в едином объекте недвижимости, приобретенная истцом, не выделена и не индивидуализирована".
Как быть в данном случае? В предварительных заседаниях наши попытки удебить судью, что есть схема, есть площадь объектов, есть тех паспорт, не имели успеха. Судья также склонятеся к мнению ответчика, что были допущены ошибки при заключчении договора.
Что делать?
Насчет участка, то он принадлежит городу и находиться у Ответчика в бессрочки.
И правильно ли мы сделали заявив провести регистрацию гаражей по той площади которая первоначально покупалась без учета перепланировки?
Пожалуйста подскажите.

[mishanik]

Хм.... может еще подробнее напишу, но пока такие мысли.

Что такое предмет договора - это совокупность условий, которые позволяют точно определить ту конкретную вещь, которая должна быть передана. У ВАс такая совокупность налицо - есть схема, на которой точно указаны те гаражи, которые должны быть переданы. Конкретно в действующем законодательстве нет специальных требований к описанию предмета договора (в т.ч. прикладывание к договору техпаспорта на каждый из объектов), достаточно его такого описания, которое бы сделало его определенным, идентифицируемым. Кстати, наоборот - если составить отдельный техпаспорт на гараж, то не всегда будет ясно, где он расположен.
Кроме того, нужно задать вопрос - а кто обязан получить техпаспорт на продаваемое имущество? - Собственник. Не весть кому техпаспорт не дадут в БТИ. Так что раз собственник не исполнил своих обязанностей, то он не имеет права предъявлять к ВАм претензии.... Составлять техпаспорт - его обязанность, он же собственник. Да и на заключение договора купли-продажи не нужен техпаспорт. На регистрацию он нужен, вот вы и начали потом его получать.

Что касается земельного участка - то он не является предметом договора купли-продажи гаражей, позиция ответчика по поводу определения порядка пользования им не ясна. Порядок пользования участком собственником помещения не является существенным условием договора купли-продажи, т.к. это не определено ГК РФ. Кроме того, участок не принадлежит собственникам гаражей, а порядок пользования в соответствии с ГК определяется сособственниками. Право на выкуп участка принадлежит собственникам строений на нем в силу ст. 36 Земельного кодекса вне зависимости от содержания договора.

[Олег-1]

А что касается требования о проведении государственной регистрации на площадь заявленную нами до проведения перепланировки, которая была указана в договоре (или надо было заявлять с учетом перепланировки), правльно ли мы поступили в даном случае?
и наше второе требовние признание перепланировки проведенной в соответвии с действующим законоджательством РФ. Может надо было признать ее законной?
Подскажите пожалуйста, у нас судебное назначено на 13 апреля.
Заранее благодарен.

[mishanik]

Я бы заявил с учетом перепланировки, т.к. решение суда является основанием для государственной регистрации, площадь там должна быть соответствующая действительности.

По формулировке требования - ммм... если бы было жилое помещение, написал бы "о сохранении помещения в перепланированом сстоянии" - как в ЖК...
Или о признании права собственности с учетом произведенного переустройства, перепланировки....

В ответе на оба этих вопроса не уверен, спросите у кого-нибудь еще...

[Олег-1]

Арбитраж вынес следующее решение.
На основании заключенного договора провести государственную регистрацию перехода права собственности от одной компании к другой, на нежилое помещение площадь новая.
В части признания перепланировки законнной суд отказал.
Ждем когда решение вступит в силу, если другая сторона не подаст апелляцию, то пойдем сразу регистрирорвать.

[mishanik]

Рад за Вас, будем ждать.