[FlipFlop_]

При покупке квартиры столкнулись с проблемой момента передачи денег!
Продавец настаивает на передаче денег в момент подачи документов в регпалату (чуть ли не непосредственно перед подачей документов), Я же со своей стороны много читал в интернете о том, что общепринятой формой расчетов признана передача денег через банковскую ячейку под условием предоставления Продавцом зарегистрированного договора купли-продажи. Однако, мой Продавец отказывается от такого способа расчетов мотивируя это тем, что взамен будет покупать другую квартиру.
При этом продаваемая моим Продавцом квартира не является для него альтернативной - всем есть где жить и квартира сдается. Тем не менее Риелтор Продавца зачем то упорно настаивает на создании цепочки, и причины этого объяснить не может (или не хочет). Кроме того, покупателем квартиры со стороны моего Продавца, а значит и ее собственником, выступает другое лицо нежели Продавец моей квартиры.
Вопрос №1:
Насколько правомерны требования Продавца в части передаче ему денег?
Вопрос №2:
Каким имуществом будет отвечать передо мной мой Продавец в случае срыва сделки? ведь ни денег ни квартиры у него не будет!

Также видел где-то в Гражданском Кодексе положение о том, что моментом совершения сделки купли-продажи недвижимости и, как следствие, возникновением обязательств Сторон, считается момент государственной регистрации сделки.
Вопрос№3:
Имеет ли подписанный договор купли-продажи недвижимости юридическую силу до его государственной регистрации? Можно ли идти с таким договором в суд?

[mishanik]

Может этот риэлтор - стажер?

Вообще то расчет через банковскую ячейку вполне возможен и при нескольких квартирах - в качестве условия доступа просто указываются документы, подтверждающие регистрацию прав не на одну квартиру, а на две. Может дело в верхнем продавце, он является причиной?

Альтернатива ячейкам не помеха.

Хотя я в ряде случаев соглашаюсь на расчет после подачи документов на регистрацию - если продавец передумает, можно признавать право в судебном порядке. Но для этого нужно все-таки внимательно изучить документы.

ответ № 1 - это определяетя по соглашению сторон.
ответ № 2 - при получении денег он должен будет написать расписку - и в случае чего вернуть данные денежные средства. Отвечает своим имуществом, пеерчень имущества, на которое не может быть наложено взыскание, установлен Гражданским процессуальным кодексом.
ответ № 3 - если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации договора, он регистрируется, а также право покупателя - в судебном порядке - см. п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса и ст., кажется, 13, Федерального закона о государственной регистрации прав...

[FlipFlop_]

mishanik, спасибо за ответ
но все же вопрос №3 сформулирован несколько иначе: имеет ли юридическую силу договор, подписанный сторонами но не еще не прошедший процедуру госрегистрации?

я так понимаю, что если подписанный договор имеет юр силу то согласиться на передачу денег после подачи документов на регистрацию все таки можно...

"при получении денег он должен будет написать расписку - и в случае чего вернуть данные денежные средства"
расписка дело само-сабой разумеющееся, вот только отсюда возникает
ВОПРОС №4
Должны ли расписку удостоверить свидетели? Сколько их должно быть?

[Karalexey]

В случае смерти продавца квартира отойдет в наследственную массу, а деньги он уже пропил. Если имущества не хватит, то денег Вы не увидите. Свидетели и нотариус сильно ход дела не изменят.
Договор, безусловно юридическую силу имеет, но для суда. Собственником по прежнему будет продавец.
На сегодняшнем рынке такое поведение продавца более чем странно.
Как правильно сказал mishanik ячейка предоставляет все возможности, для сращивания цепочек. Добавлю, что при нормальном ходе сделки существует механизм перезакладки, когда деньги перезакладываются под новое условие доступа.
Цепочка из трех-пяти квартир вообще не считается сложной у опытных риелторов. Мало того, к таким сделкам как правило лучше и тщательней готовишся.

[FlipFlop_]

по вопросу №3 нашел в гражданском кодексе следующее:

Статья 433. Момент заключения договора
...
"3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом."

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений
...
"2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации."

Таким образом, выходит, что Законом установлен момент возникновения обязательств - момент государственной регистрации, следовательно требование производить расчеты по договору до его регистрации незаконны.

Откуда же тогда появляется практика передачи денег в момент подачи денег на регистрацию?

Уважаемые юристы!
в свете указанных статей прошу все же подтвердить имеет ли юридическую силу договор подписанный сторонами но не прошедший процедуру государственной регистрации?

[Karalexey]

Сообщение от FlipFlop_

Откуда же тогда появляется практика передачи денег в момент подачи денег на регистрацию?

Уважаемые юристы!
в свете указанных статей прошу все же подтвердить имеет ли юридическую силу договор подписанный сторонами но не прошедший процедуру государственной регистрации?

1. Из древности. Попробуйте по другому, если не через ячейку или акредетив.
Передача денег после регистрации не менее рискована, нежели при подписании.

2. В том же источнике, на который Вы сослались:

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
(в ред. Федерального закона от 02.10.2007 N 225-ФЗ)


Прошу понять меня правильно: Получается некая теоретическая дискуссия, мало имеющая отношения к жизни. Еще раз повторюсь, что ситуация, которую Вы описали странно выглядит. Вы есть покупатель и Вам решать как распорядиться своими деньгами. Ячейка или акредетив дают максимальную возможность обезопасить ход сделки для всех сторон. И позволяют не потерять деньги, по крайней мере основную их часть, и не лишиться недвижимости.

[Evil Angel]

Почитайте ссылку, думаю там есть исчерпывающий ответ на Ваш вопрос, стоит ли рисковать.

[FlipFlop_]

благодаря Evil Angel ответ на основной вопрос я получил:
"Формально юридическую силу договор купли-продажи приобретает только после регистрации."

по мне, так госрегистрация сделок с недвижимостью это единственный действенный способ хоть как то сдержать волны мошенничества на этом рынке, ИМХО....

всем спасибо за поддержку, буду пытаться вывернуть сделку на законный путь - а вдруг да получиться?!