[IKoryukin]

Здравствуйте!

Требуется квалифицированная помощь и компетентный взгляд на ситуацию.

Имеется земучасток отнесенный к категории земель населенных пунктов, с разрешенным видом использования - для сельскохозяйственного производства. Собственник земельного участка (Арендодатель) - физ лицо, Арендатор - юр лицо (сельхоз предприятие), подписали Договор аренды зем участка на неопределенный срок согласно п.2 ст.610 ГК РФ.

В договоре имеется следующая формулировка:
х. Срок действия договора
х.1. Договор заключен сторонами на неопределенный срок и вступает в силу с даты его государственной регистрации, в части расчетов до полного исполнения Сторонами своих обязательств по Договору.
х.2. Несоблюдение требования о государственной регистрации Договора - влечет его недействительность (в соответсвии с п.2 ст.609 ГК РФ)

Стороны Договора не нашли законного основания обойти регистрацию, так как земельный участок предоставлен на срок более одного года, но по длительности использования не ограничен определенным сроком, так как земли не отнесены к землям сельхоз назначения и ограничение в 49 лет не применимо

При проведении проверки документов в Росреестре при выполнении мероприятий по регистрации Договора, Регистратор сообщил, что не может выполнить регистрацию, так как Договора с неопределенным сроком не регистрируют.

Насколько я понимаю, регистратора смутило понятие НЕОПРЕДЕЛЕННЫЙ СРОК, так как в данной формулировке имеется вероятность, что Договор заключен на срок менее одного года, а следовательно регистрировать его нет необходимости.

Вопросы:
1. в случае если Договор не регистрировать, будет ли нарушением использование земельного участка один год и свыше по данному Договору, без перезаключения и доп соглашений о продлении срока Аренды каждый период менее одного года?

2. Положительные моменты по наличию/отсутсвии регистрации Договора Аренды?

3. Достаточно ли внести следующие изменения в формулировку текста договора, что бы устранить двойственное трактование сроков действия Договора аренды:
х.1. Договор заключен сторонами на неопределенный срок, но не менее 12 месяцев и вступает в силу с даты его государственной регистрации, в части расчетов до полного исполнения Сторонами своих обязательств по Договору.


Заранее благодарен.

[sim-sim]

IKoryukin, . Что касается сроков договора аренды - обязательной регистрации подлежит договор сроком свыше 12 месяцев, вступает в силу только с даты регистрации! Это значит, что право требования арендных платежей у арендодателя возникает с момента вступления в силу договора и соответственно с фактической передачи имущества в аренду, при отсутствии второго требование по взысканию арендных платежей арендатор может оспорить. Другой вариант - срок установлен как неопределенный. Согласно действующему законодательству, договор с неопределенным сроком госрегистрации не подлежит , но касательно недвижимого имущества - каждая из сторон может отказаться от исполнения договора, предупредив другую сторону за три месяца до расторжения.

[IKoryukin]

Сообщение от sim-sim

Согласно действующему законодательству, договор с неопределенным сроком госрегистрации не подлежит

Прошу дать ссылку на законодательный документ.

А предложенная формулировка: Договор заключен сторонами на неопределенный срок, но не менее 12 месяцев и.., является ли достаточной для признания Росреестром необходимости регистрации договора?

[IKoryukin]

Итог:
Всё зависит от "регистратора".
Было два совершенно однотипных договора на различные участки.
Один регистратор потребовал что бы в тексте было написано "Срок действия договора 49 лет с момента государственной регистрации" (хочу напомнить - земли населенных пунктов для с/х использования), тем самым регистратор самовольно ввел ограничение на права собственника, в части срока предоставления в аренду земли.
Второй регистратор потребовал уточнения и согласился, на формулировку "Договор заключён сторонами на неопределенный срок, но не менее 12 месяцев с даты государственной регистрации"

Таковам образом можно сказать, что "правовое государтсво" и чиновники низшего звена определяют "в силу своей компетенции" сколько и кто имеют прав.