[anffisa]

Помогите разобраться!!! Ситуация такая: арендодатель в счет на оплату электричества включает оплату содержания электросетей и соответственно тариф, по которому платит арендатор за электричество больше тарифа, по которму арендодатель закупает ту же электроэнергию у энергосбытовой организации. На мой взгляд, данные действия арендодателя не правомерны, но никак не могу найти подходящую ссылку на закон. Может кто-то сталкивался с подобным случаем и может помочь мне разобраться, буду очень благодарна за любой совет

[тесто]

Почему неправомерно? Арендатор согласился на такие условия аренды,арендодатель не устанавливает тариф, он лишь взимает сумму выше тарифа в рамках гражданских отношений, не подменяя право ФСТ и РЭКов на установление тарифов

[anffisa]

но у нас в договоре аренды прописано, что арендатор оплачивает стоимость электроэнергии, которая определяется исходя из количества электроэнергии, потребленной арендатором за месяц. Ни о каком содержании электросетей речи в договоре нет. Как же арендодатель может включать этот пункт в счет?

[тесто]

Сообщение от anffisa

но у нас в договоре аренды прописано, что арендатор оплачивает стоимость электроэнергии, которая определяется исходя из количества электроэнергии, потребленной арендатором за месяц. Ни о каком содержании электросетей речи в договоре нет. Как же арендодатель может включать этот пункт в счет?

в соответствии с договором, Вы оплачиваете количество электроэнергии*на тариф
В соответствии со ст. 616 ГК РФ
2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Тем самым, если в вашем договоре "обслуживание сетей" отсутствует, то и платить Вы должны только за потребленную электроэнергию

[Marvell]

первый раз слышу о каком-либо содержании. обычно оплата по счетчику - и всех делов

[алиюшенька]

Сообщение от тесто

Почему неправомерно? Арендатор согласился на такие условия аренды,арендодатель не устанавливает тариф, он лишь взимает сумму выше тарифа в рамках гражданских отношений, не подменяя право ФСТ и РЭКов на установление тарифов

Арендодатель не является поставщиком соответствующих услуг. Поэтому, если оплата производится на основании счетчиков по фактическому потреблению, то это нормально и даже для арендодателя не является экономической выгодой (есть такие позиции - например, письмо Минфина от 05.12.2008 № 03-11-04/2/191).
Нет под рукой консультанта, но что касается отношений между юр.лицами, нам предлагали и мы обосновали неправомерность. Только фактическое потребление, так как продавать энергию могут лишь поставщики услуг. Задайте вопрос в консультанте - выйдет ссылка

[тесто]

выложите обоснование, интересно почитать

[алиюшенька]

Вопрос: ООО арендует нежилые помещения под офис и склад в городах, в которых имеются филиалы организации. Арендодатели отказываются прописать в договоре аренды, что стоимость коммунальных услуг включается в состав арендной платы (как постоянной, так и переменной). ООО возмещает расходы арендодателя на коммунальные услуги, электроэнергию, связь (аренда телефонных номеров), охрану помещения, вывоз мусора на основании отдельно выставленных счетов.
Можем ли мы принять к вычету НДС по расходам, связанным с возмещением расходов арендодателя за коммунальные услуги, электроэнергию, связь (аренда телефонных номеров), охрану помещения, вывоз мусора?
Если да, то как должен быть составлен договор, какие подтверждающие документы для этого необходимы?
Какая арбитражная практика сложилась по данному вопросу?

Ответ: В соответствии с п. 3 ст. 168 НК РФ счета-фактуры выставляются при реализации товаров (работ, услуг).
В п. 1 ст. 169 НК РФ предусмотрено, что счет-фактура является документом, служащим основанием для принятия покупателем предъявленных продавцом товаров (работ, услуг), имущественных прав (включая комиссионера, агента, которые осуществляют реализацию товаров (работ, услуг), имущественных прав от своего имени) сумм налога к вычету в порядке, предусмотренном гл. 21 НК РФ.
Из ст. 169 НК РФ следует, что, кроме продавца, счет-фактуру может выставить комиссионер, агент, которые осуществляют реализацию товаров (работ, услуг) от своего имени.
В связи с тем что согласно информационному письму от 11 января 2002 г. N 66 (см. п. 22) заключенное между арендодателем и арендатором соглашение, устанавливающее порядок участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию, не может быть квалифицировано как договор энергоснабжения (разновидность договора купли-продажи), то арендодатель в рамках такого соглашения не выступает ни в роли продавца, ни в роли комиссионера, агента, которые осуществляют реализацию товаров (работ, услуг) от своего имени. Иных правовых оснований, предусматривающих право иного лица (не продавца и не комиссионера, агента, которые осуществляют реализацию товаров (работ, услуг) от своего имени), выставить счет-фактуру другому лицу гл. 21 НК РФ не содержит.
В связи с этим собственник недвижимого имущества (арендодатель), который перевыставляет обществу документы на оплату электроэнергии, не вправе в соответствии с гл. 21 НК РФ предъявить счет-фактуру.
Из этого следует, что, оплачивая арендодателю возмещение стоимости электроэнергии, арендатор не вправе принять к вычету сумму НДС, включенную в состав суммы возмещения, поскольку у него нет соответствующего счета-фактуры. Данные разъяснения приведены в письме Минфина России от 3 марта 2006 г. N 03-04-15/52.
Кроме того, в письме Минфина России от 6 сентября 2005 г. N 07-05-06/234 рассмотрен вопрос оформления счетов-фактур арендодателем, в частности, по электроэнергии. В документе говорится, что если согласно договору на оказание услуг по предоставлению в аренду помещений расходы арендодателя по оплате электроэнергии не включаются в стоимость арендой платы, а перечисляются арендатором в порядке компенсации расходов арендодателя по оплате электроэнергии с НДС, то счета-фактуры по электроэнергии арендодателем арендаторам не выставляются. Соответственно, у общества согласно п. 1 ст. 172 НК РФ при отсутствии счета-фактуры не будет права принять к вычету суммы НДС, указанные в стоимости потребленной им электроэнергии.
В аналогичном порядке предъявляются счета без оформления счета-фактуры по другим коммунальным услугам и услугам связи, перевыставляемым арендатору нежилого помещения.
При этом Ваша организация не вправе также учесть суммы НДС, которые не были приняты к вычету на основании ст. 172 НК РФ, в составе расходов, принимаемых для целей налогообложения прибыли (ст. ст. 254, 170 НК РФ).
Если арендодатель перевыставит обществу документы на оплату коммунальных услуга, оформив счет-фактуру на стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг с выделенной суммой НДС, он должен будет уплатить налог в бюджет (п. 5 ст. 173 НК РФ).
На практике лица, "перевыставляющие" расходы на коммунальные платежи, выставляли также и счета-фактуры на основании п. 5 письма МНС России от 21 мая 2001 г. N ВГ-6-03/404 "О применении счетов-фактур при расчетах по налогу на добавленную стоимость" (так называемая "агентская схема"). Данным письмом был разъяснен порядок выставления счетов-фактур при приобретении товаров (работ, услуг) через комиссионера (агента). Если счет-фактура выставлен продавцом на имя комиссионера (агента), то основанием у комитента (принципала) для принятия НДС к вычету является счет-фактура, полученный от посредника. Счет-фактура выставляется посредником комитенту, принципалу с отражением показателей из счета-фактуры, выставленного продавцом посреднику. Оба счета-фактуры у посредника в книге покупок и книге продаж не регистрируются.
Указанный порядок был подтвержден официальными разъяснениями налоговых органов, однако не предусмотрен положениями гл. 21 НК РФ.
Обращаем Ваше внимание, что в случае, если договор аренды все-таки предусматривает две части арендной платы: фиксированную (основную) и переменную (дополнительную), арендная плата облагается НДС со всей суммы. Переменная часть складывается из суммы коммунальных платежей и иных услуг (связь, Интернет). При этом арендодатель выставляет счет-фактуру арендатору и на сумму переменной части (письмо Минфина России от 19 сентября 2006 г. N 03-06-01-04/175). В этой ситуации у арендатора отсутствуют риски как по принятию НДС, предъявленного арендодателем по переменной части арендной платы к вычету, так и по включению в расходы суммы переменной части.
По поводу оформления договорных отношений отмечаем также следующее.
Договорные отношения, возникающие между арендодателем и арендатором по поводу предоставления, в частности, энергии, не могут быть признаны договором энергоснабжения. В соответствии с п. 1 ст. 539 ГК РФ по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии. Следует обратить внимание на то, что по договору энергоснабжения передается именно энергия. Для приобретения данного имущества (прав на электроэнергию) абонент должен иметь необходимое энергопринимающее устройство (п. 2 ст. 539 ГК РФ).
Арендатор получает от арендодателя не электроэнергию, а результат использования электроэнергии в виде освещения и обогрева арендованного помещения.
В соответствии со ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Для офисного или производственного помещения к таким требованиям относится в том числе наличие необходимого освещения, электропитания и т.п. (см., например, Постановление ФАС Уральского округа от 24 мая 2004 г. N Ф09-1496/04-ГК). При этом на арендаторе лежит встречная обязанность: поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ).
Как видим, по договору энергоснабжения приобретается именно энергия, а не результат ее использования в виде света, тепла и т.п. Приобретенная электроэнергия может быть передана субабоненту (ст. 545 ГК РФ). Результаты использования энергии к передаче уже не приспособлены, поскольку их реализация невозможна.
Таким образом, отношения между арендатором и арендодателем по поводу оплаты электроэнергии и иных коммунальных услуг являются арендными отношениями. Такой же вывод содержится в Постановлении Президиума ВАС РФ от 6 апреля 2000 г. N 7349/99.
На наш взгляд, вопрос договорного оформления - включать указанные платежи в сумму арендной платы или же выделять их в отдельное соглашение - не влияет на их правовую квалификацию. И в том и в другом случае отношения по оплате электроэнергии регулируются положениями о договоре аренды. Однако данный подход несет достаточно высокие риски по претензиям со стороны фискальных органов.
Заметим, что указанные выводы относятся не только к оплате электроэнергии, но и к иным видам коммунальных услуг. Рассматривая подобный спор, ФАС Северо-Западного округа указал, что согласно ст. ст. 545, 546 и п. 2 ст. 548 ГК РФ при наличии соответствующих условий в договоре между абонентом и снабжающей организацией арендодатель (абонент) может передавать субарендатору расходы по оплате коммунальных платежей. В соответствии п. 17 Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 12 февраля 1999 г. N 167, с согласия организаций коммунального хозяйства абонент может передавать (принимать) субабоненту воду (сточные воды), принятую от организации водопроводно-канализационного хозяйства через присоединенные водопроводные и канализационные устройства и сооружения.
По мнению суда, если в договорах с энергоснабжающими организациями инспекцией не установлено отсутствие таких условий, то не запрещено перевыставление абонентом (арендатором) счетов на оплату коммунальных услуг субабоненту (субарендатору) (см. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22 декабря 2005 г. N А56-37483/04).
Выводы:
1. Вычет НДС арендатором в описанной в запросе ситуации невозможен по вышеуказанным основаниям.
2. При включении коммунальных расходов в сумму арендной платы либо на основании дополнительного соглашения к договору аренды перевыставление коммунальных платежей приравнивается к арендной плате. В этой ситуации арендодатель выставляет счет-фактуру и арендатор принимает НДС к вычету. Данная позиция подтверждена судебной практикой и письмами Минфина РФ.
3. Агентская схема (заключение со снабжающими организациями арендодателем договоров на реализацию их услуг арендаторам) не представляется в последнее время как удовлетворяющая требованиям законности правоотношений сторон, поскольку договоры со снабжающими организациями на оказание коммунальных услуг заключены арендодателем задолго до того, как помещения переданы в аренду. Как указал Президиум ВАС РФ в информационном письме от 17 ноября 2004 г. N 85 "Обзор практики разрешения споров по договору комиссии", "сделка, совершенная до установления отношений по договору комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента". Поскольку агентский договор построен во многих отношениях по принципу договора комиссии, указанное положение применяется по аналогии и к агентскому договору.

(Газета "Налоги" № 17 2007)

[алиюшенька]

То же - интересно для арендатора:
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.11.2006 N Ф04-7668/2006(28523-А46-38) по делу N 24-241/5
Недостатки арендованного имущества не являются основанием для освобождения арендатора от обязанности по внесению арендной платы. Суд удовлетворил требование арендодателя, расторгнул договор и взыскал с арендатора задолженность по арендной плате.
Арендатор при поиске помещений для аренды предъявляет к ним определенные требования. Например, для размещения офиса по умолчанию требуются электроэнергия, тепло- и водоснабжение.
Подача любого вида энергии осуществляется специализированными организациями, деятельность которых регулируется государством. Арендодатель не может оказывать арендатору услуги по снабжению любым видом энергии, если не является соответствующей организацией.
подача любой энергии может быть прекращена по определенным причинам. В результате арендатор не получает то, на что рассчитывал при заключении договора, вплоть до получения убытков. Возникает вопрос: к кому арендатор вправе предъявить требования о возмещении убытков?
Если арендатор самостоятельно заключает договоры со снабжающими организациями, то он предъявляет требования о взыскании убытков к соответствующей снабжающей организации.
Если договор содержит условие о возложении обязанности на арендодателя по обеспечению подачи энергии, то убытки будет возмещать арендодатель.
Если же договор не содержит такого условия, то арендатор не вправе требовать от арендодателя возмещения в связи с отключением энергии и обязывать его же обеспечивать подачу энергии.

Рекомендации
Арендатору следует включать в договор аренды условия о возложении на арендодателя обязанности по обеспечению арендованных помещений электроэнергией, тепло- и водоснабжением.

[алиюшенька]

Может ли арендатор, возместивший абоненту (арендодателю) расходы на оплату электроэнергии, применить налоговый вычет по НДС?
Налоговый орган полагает, что в данном случае арендодатель не может являться энергоснабжающей организацией для арендатора, поскольку сам в качестве абонента получает электроэнергию для снабжения здания у энергоснабжающей организации (со ссылкой на Постановление Президиума ВАС РФ от 6 апреля 2000 г. N 7349/99). Следовательно, операции по поставке (отпуску) электроэнергии, осуществляемые в рамках договора аренды, не относятся к операциям по реализации товаров для целей НДС. В связи с этим данные операции объектом налогообложения НДС не являются и, соответственно, счета-фактуры по электроэнергии, потребленной арендатором, арендодателем не выставляются (письмо УФНС России по г. Москве от 16 июля 2007 г. N 19-11/067415).
Поскольку согласно договору на оказание услуг по предоставлению в аренду помещения расходы арендодателя по оплате электроэнергии не включаются в стоимость арендной платы и перечисляются арендатором в порядке возмещения расходов с НДС, то в данном случае у арендодателя отсутствуют основания для выставления соответствующих счетов-фактур и, соответственно, у арендатора - право на возмещение сумм НДС (письма ФНС России от 29 декабря 2005 г. N 03-4-03/2299/28@, Минфина России от 6 сентября 2005 г. N 07-05-06/234, от 3 марта 2006 г. N 03-04-15/52, от 21 мая 2008 г. N 19-11/48675).