[Dенис]

Здравствуйте, уважаемые форумчане!
Являюсь соц.нанимателем квартиры на последнем этаже пятиэтажки. По весне, из-за прохудившейся крыши по стене прям из электровыключателя поползло влажное пятно... с усилением дождей пятно росло и к лету уже дошло до квартиры на 4-м этаже.
05.05.10 я письменно сообщил (имею копию входящего) начу ЖКХ об аварийном состоянии крыши и параллельно зашел к заму главы своего города где устно обрисовал положение дел. Приехала комиссия, зашла в квартиру, полазила по крыше и уехала... никаких актов о залитии я по незнанию не стал требовать оформлять, а они и не предлагали.
23.08.10 я снова письменно (со вх) уведомил нача ЖКХ о продолжающейся течи крыши, где сообщил о своей готовности понуждать его в судебном порядке проводить ремонт крыши, а также компенсировать мне платежи с мая по август за "содержание и тек.ремонт", моралку и ремонт квартиры. Также 23.08.10 я письменно закинул главе своего города жалобу на ЖКХ об игнорировании моих обращений.
Ввиду молчания вышеуказанных лиц на все мои неоднократные устные, а также письменные обращения по наст.время могу я через суд их обязать провести ремонт кровли? Тем более гос.пошлиной подобный иск не должен облагаться в силу Закона о защите прав потребителей. Почитал ветки настоящего форума, где эксперты рекомендовали оформление актов утечки... к-рые в моем случае не оформлялись! Без этих актов, только лишь на основании копий моих письменных обращений со №№вх. неужели я не смогу в суде добиться справедливости???

[Dенис]

Уважаемые юристы, ну неужели в моей ситуации ничего нельзя предпринять?

[тесто]

Вам необходимо обратиться в суд с иском к своему наймодателю (администрация города) об обязании провести ремонт крыши.

[Dенис]

тесто, благодарю за внимание к проблеме!
Если мой город не явл.районным центром, то с иском можно обращаться и к мировому судье? А требование по возмещению уплаченных мною платежей за полгода по "содержание и тек.ремонт" в данном иске будет уместно?

[тесто]

Сообщение от Dенис

тесто, благодарю за внимание к проблеме!
Если мой город не явл.районным центром, то с иском можно обращаться и к мировому судье? А требование по возмещению уплаченных мною платежей за полгода по "содержание и тек.ремонт" в данном иске будет уместно?

конечно уместно.
с иском Вы обращаетесь к мировому судье

[m_2010-79]

Сообщение от Dенис

тесто, благодарю за внимание к проблеме!
Если мой город не явл.районным центром, то с иском можно обращаться и к мировому судье? А требование по возмещению уплаченных мною платежей за полгода по "содержание и тек.ремонт" в данном иске будет уместно?

первым делом необходимо узнать, что на общем собрании собственников помещений утвердили, какую структуру платы, т.е. перечень работ и услуг, если в нее входит ремонт кровли то требуйте от управляющей компании ремонт, а если нет и требовать не можете, т.к. не платите за него
обратиться в суд по поводу ремонта кровли текущего в администрацию если квартира в найме, ответят тоже самое (в перечень работ и услуг не входит работы по текущему ремонту кровли или входят) если входит просите чтоб проконтролировали т.к. они собственники имеют право требовать)

[DDenis]

По данному вопросу я бы посоветовал обратиться в государственную жилищную инспекцию вашего региона (возможно называется комитет или департамент). Этот контролирующий орган, в праве по факту протечки кровли, привлечь к административной ответственности должностное лицо либо управляющую организацию (как юр. лицо) по статье 7.22 КоАП РФ "Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений" и обязать устранить дефекты кровли. В вопросе возмещения ущерба, нанесенного вашему имуществу, они вам не помогут, но крыша теч не будет.

[Василий Баскаков]

А если будет. то нужно взять постановление о привлечении к административной ответственности того органа или организации, в обязанности которого входит ремонт крыши и обратиться в суд с требованием об обязании в определенный срок устранить...

[DDenis]

Отслеживать исполнение предписаний должен сам гос орган, они устанавливают сроки устранения протечки в своем предписании и сами же отслеживают их. Так что сама жилищная инспекция в случае если ремонт кровли не будет произведен, направит документы в суд с требованием привлеч управляющую организацию к административной ответственности по ст 19.5 КоАП РФ за неисполнение предписания... и опять же добиться от управляющей устранения протечки в кратчайшие сроки.

[m_2010-79]

Дорогие коллеги!
Управляющая компания не резиновый мешок с деньгами и существует за средства собранные с собственников и нанимателей
за что вы платите то и можете потребовать
бывает на доме собственники утвердят только работы по содержанию а потом требуют ремонт
если услуга не заказана и не утверждена общим собранием и за нее не платите не привлечете вы никого к административной ответственности.
а если собственники утвердили 5 п/м хвс отремонтировать а требуют 50 им никто 50 делать не будет т.к. платят они за 5 п/м, с кровлей тоже самое и со всем остальным
кроме того я уверенна в акте обследования написано что кровля нуждается в капитальном ремонте, а капитальный ремонт бремя собственников
узнайте что утвердили собственники на общем собрании, входит ли в перечень работ и услуг ремонт кровли
а еще я могу выложить письмо минрегионразвития где черным по белому написано о том что нельзя с управляющей компании требовать больше чем утвердили собственники, и о том что к адм. ответственности нельзя привлечь компанию, за то что не заказали собственники

а вот еще письмо интересное, но и другое по просьбе могу разместить
ЗАМЕСТИТЕЛЬ МИНИСТРА
РЕГИОНАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Министерство регионального развития Российской Федерации, обобщив практику применения законодательства Российской Федерации, в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 20 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) направляет разъяснения по осуществлению органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации предусмотренных пунктом 8 статьи 13 Кодекса функций государственного контроля за использованием и сохранностью жилых помещений и соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Под установленным статьей 20 Кодекса государственным контролем за соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме следует понимать контроль за исполнением Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 (далее - Правила содержания). Указанный контроль осуществляется в условиях изменения федеральным жилищным законодательством роли и места собственников помещений и привлекаемых ими управляющих и подрядных организаций, что исключает возможность использования старых подходов к оценке их обязательств и привлечению виновных лиц к административной ответственности. Складывающаяся правоприменительная и судебная практика в ряде случаев не учитывает изменения жилищного законодательства.
Государственный контроль за соблюдением Правил содержания следует отличать от государственного контроля за использованием и сохранностью .жилищного фонда и соответствием жилых помещений установленным требованиям (части 2-4 статьи 17 Кодекса, Правила пользования жилыми помещениями, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. № 25).
При определении наличия или отсутствия состава административного правонарушения и привлечения органами государственной жилищной инспекции субъекта Российской Федерации должностных лиц или юридических лиц к административной ответственности, предусмотренной статьей 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных нарушениях (далее - КоАП), необходимо учитывать:

1) в отношении объекта правонарушения, что:
а) применяемое в статье 7.22 КоАП понятие «жилое помещение» установлено частью 2 статьи 15 Кодекса, а перечень помещений, относящихся к жилым помещениям, указан в части 1 статьи 16 Кодекса. При этом понятие «жилое помещение» является родовым по отношению к понятию «жилой дом»;
б) поскольку норма статьи 7.22 КоАП вступила в силу с I июля 2002 г., то исходя из применявшейся в тот период терминологии понятие «жилой дом» включает как понятие, определение которого приведено в части 2 статьи 16 Кодекса, так и соответствующее Кодексу понятие «многоквартирный дом», под которым с учетом положений части 2 и 3 статьи 16 Кодекса следует понимать жилое здание, состоящее из двух и более квартир и помещений общего пользования. При этом в состав многоквартирного дома могут также входить одно или несколько нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;

2) в отношении субъекта правонарушения, что указанные в статье 7.22 КоАП юридические лица или их должностные лица являются лицами, ответственными за содержание многоквартирных домов и (или) жилых помещений (в том числе жилых домов), если юридическое лицо является:
а) собственником жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме, который на основании частей 3 и 4 статьи 30 и статьи 39 Кодекса обязан нести бремя содержания принадлежащего ему имущества;
б) товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющим управление многоквартирным домом в соответствии с разделами V и VI Кодекса. При заключении товариществом договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией или договора с подрядной организацией к административной ответственности привлекается лицо (товарищество, управляющая или подрядная организация), непосредственно виновное в совершении правонарушения;
в) управляющей организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом, заключенным в соответствии со статьей 162 Кодекса на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или определенных по результатам открытого конкурса, проводимого и соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. № 75 «О порядке проведения органом местного
самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для
управления многоквартирным домом». В случае заключения управляющей организацией договора с подрядной организацией к административной ответственности привлекается лицо, непосредственно виновное и совершении правонарушения в соответствии с обязательствами, определенными договором;
г) лицом, осуществляющим при непосредственном управлении собственниками помещений многоквартирным домом деятельность по оказанию услуг и выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества на основании договоров, заключенных собственниками помещений в соответствии со статьей 164 ЖК РФ на основании решений общего собрания указанных собственников;
д) организацией, отвечающей в соответствии с частью 2 статьи 18 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 189-ФЗ) за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома в соответствии с обязательствами, возникшими до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями частей 2-4 статьи 161 Кодекса. Такие обязательства могли
возникнуть на основании договоров, заключенных в соответствии со статьями 20 -- 23 Федеральною закона от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья».
Жилищное законодательство Российской Федерации не устанавливает возможности возникновения ответственности за содержание общего имущества в многоквартирном доме на основании:
предписания муниципального правового акта организации выполнять соответствующую деятельность за счет собственников и нанимателей помещений; устава государственного или муниципального предприятия или учреждения;
решения о закреплении многоквартирного дома или жилых или нежилых помещений в доме на праве хозяйственного ведения или оперативного управления;
3) в отношении объективной стороны правонарушения:
а) объективную сторону правонарушения составляют противоправные действия или бездействие, выражающиеся в нарушении «правил содержания жилых домов и (или) жилых помещений» В отношении многоквартирных ломов эти правила содержатся и разделе 11 Правил содержания;
б) в соответствии со статьями 162 - 164 Кодекса и частью 2 статьи 18 Федерального закона № 189-ФЗ объем ответственности управляющих и подрядных организаций не может быть больше, чем объем обязательств по соответствующему договору, заключенному собственниками помещений с такими организациями;
в) законодательство Российской Федерации не предусматривает возможности одностороннего установления управляющей или подрядной организацией перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, условий их оказания и выполнения, а также размера их финансирования. Эти положения должны быть согласно части 3 статьи 162 и статьи 164 Кодекса указаны в заключенных договорах. В соответствии с пунктом 17 Правил содержания собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Услуги и работы, предусмотренные утвержденными постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170 Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, являются обязательными для управляющей или подрядной организации только в случае указания на них в договоре. В других случаях указанные правила в соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании» имеют рекомендательный характер.
г) жилищное законодательство не предусматривает обязанности выполнения услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества и многоквартирном доме без соразмерной оплаты таких услуг и работ (пункты 29 и 35 Правил содержания);
д) в соответствии со статьями 162 - 164 Кодекса управляющая и подрядная организации отвечают по договорам только за выполнение услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Услуги и работы по содержанию и ремонту самого жилого помещения (т.е. имущества, не входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме) в соответствии с частью 10 статьи 155 Кодекса выполняются в соответствии с иными договорами за отдельную плату;
е) невыполнение управляющей или подрядной организацией перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, является нарушением правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и (или) жилых помещений, если из договора следует обязанность выполнить такую услугу или работу за соответствующую ей плату. Данное нарушение свидетельствует о противоправности действий или бездействия и о наличии объективной стороны правонарушения. Отсутствие в содержащемся в договоре перечне услуг и работ невыполненных услуг и работ свидетельствует об отсутствии обязанности выполнять не заказанные и не оплаченные услуги и работы, что свидетельствует об отсутствии в действиях управляющей или
подрядной организации состава административного правонарушения независимо
от наличия в договоре обязанности выполнять другие услуги и работы;
ж) необходимо учитывать, что для включения в договор работ и услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме требуется решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаемое большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, а для внесения в договор работ по капитальному ремонту решение общего собрания, принятое большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (статьи 44, 46 и 158 Кодекса). В случае отсутствия таких решений общего собрания собственников помещений управляющая или подрядная организация не вправе выполнять указанные услуги и работы и не может отвечать за последствия невыполнения таких работ и услуг, а органы государственной жилищной инспекции субъектов Российской Федерации не вправе давать предписания об их выполнении;
4) в отношении субъективной стороны правонарушения:
Согласно пункту 2 статьи 2.1 КоАП юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых названным Кодексом или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению. При этом необходимо учитывать, что управляющая или подрядная организация не имеет возможности для соблюдения правил, за нарушение которых статьей 7.22 КоАП предусмотрена административная ответственность, если собственники помещений не заказали на возмездной основе услуги и работы, необходимые для поддержания общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Если управляющая организация предложила собственникам помещений внести в договоры управления изменения о выполнении работ, необходимых для надлежащего содержания общего имущества, а собственники помещений не провели общее собрание или отказались от предложенных изменений, то управляющая организация не несет ответственности за неисполнение соответствующих работ.
В настоящее время Минрегион России готовит проект нормативного правового акта об утверждении порядка осуществления государственною контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от формы собственности, соблюдения правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также за соответствием жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям, а также предложения по внесению с целью реализации положений статьи 20 Кодекса изменений в законодательство об административных правонарушениях в части применения мер административной ответственности к лицам, виновным в ненадлежащем содержании жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме.
Прошу:
довести требования законодательства Российской Федерации и настоящие разъяснения до органов государственной жилищной инспекции субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, управляющих организаций, товариществ собственников жилья, жилищных и иных специализированных потребительских кооперативов, подрядных организаций, действующих на территориях субъектов Российской Федерации;

органам государственной жилищной инспекции субъектов Российской Федерации проанализировать правоприменительную практику и в случае выявления необоснованного составления актов, протоколов и предписаний, неправомерной квалификации правонарушений и наложения административных наказаний - принять меры по их отмене.