[lonifire]

при предпродажной подготовке квартиры мне дали залог в 50 тыс. В договоре залога указано что если я в указанный срок не совершу сделку либо откажусь, то обязана вернуть залог в двойном размере. Правомерно ли это? Ведь к новому году цены на квартиры вырасли и я не могу найти себе квартиру для покупки. Могу ли я просто отказаться от продажи вернув залог?

[Evil Angel]

Согласно точке зрения Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ залог денежных средств (в том числе находящихся на банковском счете) в любом случае невозможен и является ничтожной сделкой (см. п.3 Обзора практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм ГК РФ о залоге, приведенном в приложении к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 15 октября 1998 года № 26; Постановления Президиума ВАС РФ № 7965/95 от 02.07.1996).
Кроме того, что это за двусторонний залог, когда денежная сумма возвращается в двойном размере?

[lonifire]

не поняла что значит двусторонний. Мне дали залог за квартиру, которую я собиралась им продать. Но в силу обстоятельств возможно не смогу.

[маклер]

lonifire, Может быть Вы имеете в виду не залог, а задаток? Чтобы ответить на Ваш вопрос, надо читать договор. Но, в любом случае, как бы стороны не назвали внесенную сумму, Вы обязаны вернуть именно ее, без всяких "двойных размеров".
Возвращение денег в двойном размере происходит только по Соглашению о задатке, что довольно редко используется на рынке жилья ( в отличии от нежилых помещений), т.к. такое Соглашение вступает в силу, только когда заключен основной договор купли-продажи (т.е., с момента регистрации договора). Внесенная за квартиру сумма рассматривается как аванс (предоплата) и подлежит возврату в любом случае, если сделка не состоится ( не зависимо от того, какая сторона в этом виновна). Любой суд признает внесенные подобным образом деньги именно авансом (предоплатой). Кроме того, реальных механизмов взыскать с Вас еще что-то при данных обстоятельствах практически нет.
Вообще, договор, по которому вносится предоплата (аванс) не порождает у сторон обязанности совершить сделку, он всего лишь отражает намерения сторон и описывает условия возможной сделки.

[Evil Angel]

Без двойных размеров однозначно.

[Алисия]

а чем отличается залог от задатка

возникает полное непонимание, что это и почему на нем так настаивают агенты. столкнулись дважды. первый раз агент продавца потребовала залог, даже не показав документов, когда полного пакета документов мы в течение нескольких недель так и не увидели, вносить залог отказались - цена была повышена и объект появился снова в базе с новой ценой (не знаю, нашелся ли другой дурак, готовый вносить залог, не увидев документов - доверяя словам, типо подождите еще немного и все документы будут).
вторая сделка также оборвалась по причине залога, но с точностью до наоборот - объект показали, документы нет, потребовали залог внести в воскресенье (первые тоже требовали в праздники, когда тоже нет возможности даже за егрп сходить и архивную посмотеть). в воскресенье конечно мы залог не внесли, но сказали - у нас прямые деньги, покажите пакет документов и назначьте любой удобный для вас день (кроме вскр) для сделки. агент продавца - нет, без залога мы не можем. звоним на следующий день - а мы уже взяли залог, правда у покупателей нет денег, они их сейчас собирают, продавец готов им дать отсрочку... и самое смешное - сумма меньшая, чем предлагали мы!
мне интересно, знал ли продавец, что его собственность продали дешевле и с рассрочкой, чем могли... похоже, что залоги - это какой-то новый вид махинаций со стороны агенств.
вопросы:
- от чего он защищает? какие гарантии покупателю и продавцу даёт? (мне кажется никаких, ранее мы и покупали и продавали без него)
- правильно ли его отдавать в агентсво или всё же в ячейку?
- в полном ли объеме он должен возвращаться? каковы риски? почему агенства в нем так заинтересованы, больше чем в самой сделке?

[маклер]

Алисия, На мой взгляд это - просто путаница в понятиях. Все эти "залоги", "задатки", "авансы" и пр. должны обозначать предоплату за объект недвижимости. При сложившейся практике на рынке жилья пытаться навязать кому-то санкции или связать стороны обязательствами на стадии подготовки сделки - полный бред. Все давно придумано!
Если Вы - покупатель, Вам обязаны предоставить оригиналы документов, снять с них копии, показать паспорта собственников. Договор по которому Вы вносите деньги (предоплату) и который определяет условия будущей сделки должен быть прост и понятен! Лишние "телодвижения" должны настораживать.
Случается, что сторона по сделке (это может быть даже агентство) пользуются понятиями, не имея на то юридических оснований или даже подменяя их. Например, стараясь удержать продавца, навязывают ему Соглашение о задатке (по которому он, в случае отказа от сделки, должен вернуть внесенную сумму в двойном размере). При этом Соглашение о задатке действительно только когда заключен основной договор (т.е. договор купли-продажи), поэтому задаток при сделках с жилыми помещениями практически не используется.
По сложившейся практике внесенная за объект сумма рассматривается как аванс (предоплата) и подлежит возврату в любом случае, если сделка не состоится (не зависимо от того, какая сторона в этом виновна). Часто в договор вносится пункт, по которому деньги не возвращаются покупателю при наличии его вины в том, что сделка не состоится (либо прописываются штрафные санкции). Все это, с юридической точки зрения, - меры устрашения. Любой суд признает внесенную сумму предоплатой и потребует ее вернуть.
Сложнее, если Вы вносите деньги по так называемому "гарантийному обязательству" (что сейчас часто имеет место). По нему факта передачи денег вообще нет. Вам просто гарантируют выплату определ. суммы в опред. время при условии, если сделка не состоится. И при этом не Вы будете в этом виновны. В принципе - это оправдано практикой (особенно при альтернативных сделках, когда авансы вносятся по цепочке).
Главное - внимательно читать все условия и избегать сомнительных формулировок...

[Алисия]

маклер, большое спасибо за обстоятельный ответ. обидно просто, что ушел понравившийся объект и за смешные деньги на невыгодных для самого продавца условиях. (хотя он вероятно до конца и не был обо всем информирован - в частности, что у него есть другой более выгодный покупатель!)
то есть стоит просить паспорт продавца, оригиналы доков - для просмотра и копии на руки?

я поняла:

что для агентов - задаток, залог и аванс - это одно и тоже, означающее предоплату - и эта сумма идет в случае сделки в счет оплаты самому агенту, отсюда и заинтересованность. а должна ли она вносится в ячейку или самому агентству отдаваться?

я думаю, Соглашение о задатке у них типовое, но стоит видимо просить, если что, убрать пункты о штрафных санкциях? и при невозврате - идти в суд . Оно ведь в простой письменной форме заключается?

и другой вид без предварительных денежных взносов - гарантийное обязательство, где прописана неустойка в случае отказа покупателя без уважительных причин, которые должны быть прописаны.

[маклер]

Алисия, Заинтересованность в предоплате (авансе) связана главным образом с фактом появления реального покупателя. Обычно комиссионные много больше чем вносимый аванс и беруться они разными путями (например, закладываются в отдельную ячейку или довносятся перед сделкой под гарантийное обязательство агентства). Обычно аванс вносится непосредственно агентству. Сумма аванса должна быть (с точки зрения покупателя)минимизирована или, по крайней мере, адекватна предстоящей сделке. Первоначально обычно вносится сумма в пределах 20-50 тыс. руб. Все остальные необходимые довнесения делаются по согласованию сторон. Например, довносится опред. сумма при нахождении альтернативы или довносится сумма в счет комиссии агентства (перед сделкой). Как правило, агентство настаивает на невозврате денег если по вине покупателя сделка не состоялась (например, при отказе покупателя от сделки). И это понятно, особенно если этот аванс уже внесен за альтернативу, - в этом случае агентство рискует своими деньгами. Реальность такова, что деньги просто не вернут и ходи потом по судам...
По поводу внесения под гарантийные обязательства.
В этом случае Вы именно вносите деньги, но этот факт нигде не отражается. В "обмен" на деньги Вам выдается гарантийное обязательство выплатить опред. сумму в опред. время если сделка не состоится. И при этом не Вы будете в этом виновны. На практике это широко используется и вполне оправдано. Единственное пожелание в данном случае - агентство, выдающее такое обязательство должно, по крайней мере, внушать доверие.

[Алисия]

маклер, я вижу из этого, что актуален аванс, если вариант с альтернативой - сделка может быть сложной, могут выстраиваться цепочки. с одной стороны - из-за того, что удлиняется сам процесс, с другой стороны - чтобы "настроить на серьезную волну" всех участников. но если сделка прямая и покупатель и продавец готовы идти прямо сейчас на сделку, смысла особого нет, как мне кажется.
а что вы подразумеваете под довнесением? всю остальную сумму?