[Дмитрий]

Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) от 29.12.2004 N 188-ФЗ
Полный текст документа > http://www.consultant.ru/popular/housing/

[Мушкин]

Статья 91. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения
1. Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Суды отказывают в удовлетворении требований по этой статье, по искам от нанимателя, членов семьи нанимателя и бывших членов семьи нанимателя, к кому-либо из перечисленных лиц, указывая, что перечисленные лица по отношению к друг другу "СОСЕДЯМИ" не являются.

Поскольку наниматель, члены семьи нанимателя и бывшие члены семьи нанимателя между собой соседями не являются, согласно буквального содержания данной статьи - "права и законные интересы соседей" - их жилищные права и законные интересы - судебной защите по правилам данной статьи - не подлежат.

Статья допускает нарушение жилищные прав нанимателя, членов семьи нанимателя и бывших членов семьи нанимателя - если противоправные действия совершает кто-то из перечисленных лиц по отношению к остальным перечисленным лицам.

Как следствие, лицо, с явно выраженным антисоциальным поведением может безнаказанно "тиранить" своих близких..

[Дмитрий]

В редакцию "ЗАКОНИИ" поступил пакет документов:

О смысле и содержании законов (жилищных)

Как относятся к существующему законодательству наши граждане? Мой опыт общения с друзьями и клиентами подсказывает, что законы воспринимаются как необходимое зло. Такие уж они у нас есть и ничего с этим не поделаешь. Понимать их надо буквально, если вообще возможно что-то понять в «этих законах». Кто их писал? – Сами понимаете. Юристы, адвокаты и судьи используют их «по собственному усмотрению». Таково, с моей точки зрения, представление обывателей, которыми являются в этом вопросе все наши граждане, включая докторов юридических наук, сотрудников правоохранительных органов, депутатов и чиновников. Никто, из тех, с кем я общался на эту волнующую меня тему, не «осмеливался» задаться простым, как мне кажется, вопросом: «В чём смысл этого закона? Чьи интересы он защищает?» А ведь эти вопросы естественны и нормальны, в них нет ничего странного и начинать следует с них, сели мы хоти разобраться в волнующем нас вопросе. Именно с этой точки зрения я попытался рассмотреть действующее жилищное законодательство. И вот что получилось.

Кем является собственник квартиры в России?

ЖК РФ рассматривает гражданина РФ какпользователя жилых помещений, которому государство обязано обеспечить право проживания. Это наследие советского правосознания, которое рассматривало государство, как «человековладельца», отвечающего за его здоровье, образование, трудоустройство, проживание и обеспечение других прав жизнедеятельности. Государство являлось распорядителем всех национальных «народных» благ, так как оно являлось безраздельным владельцем этих благ. Задачей государства поэтому, было содержать граждан, а священной обязанностью граждан было трудиться на благо государства. Несмотря на коренные изменения во внешней структуре правоотношений и экономики страны, психологические модели и правосознание граждан нашей страны осталось прежним. Россияне сегодня ещё не поняли, что они являются владельцами, собственниками земли, домов, средств производства, капитала страны. ЖК РФ рассматривает гражданина РФ как пользователя жилых помещений, которому необходимо обеспечить возможность проживания. На этом начинается и заканчивается жилищное законодательство. Вопрос владения и распоряжения недвижимым имуществом сводится к оплате коммунальных услуг и оформления прав собственности. Поэтому многоквартирный дом вообще не является объектом жилищных прав, а индивидуальный дом является видом жилого помещения. На самом деле, жилое помещение не является объектом собственности, если рассмотреть владение недвижимостью, а не только пользование ей. Что такое помещение? Это пространство между стенами, потолком и полом, которые являются общим имуществом (согласно ЖК РФ). Таким образом, с точки зрения существенной, владельческой - помещение – это «воздух», «дырка от бублика». А вот с точки зрения проживания, пользования – это объект жилищных прав. Очевидно, что обеспечить эффективное домовладение и домоуправление можно только владея и управляя многоквартирным домом как единым целым. Зачем обеспечивать гражданам России право на жильё, если они являются сами владельцами жилых домов? Разве ЖК РФ обеспечивает бесплатную раздачу квартир или домов? Нет. Тогда в каком смысле он «обеспечивает» конституционное право на жильё, когда любой россиянин может купить квартиру за свои деньги? При этом ЖК РФ никоим образом не обеспечивает сохранность этих квартир, так как при фактическом отсутствии домовладельцев многоквартирных домов в РФ ставится под угрозу само существование этих домов через 10-20 лет. Процесс развала жилищного фонда «в полном расцвете». Причём приходят в негодность не только дома, построенные в 19-начале 20 века, но дома, возведённые в 60-90 годах прошлого века. В нашем государстве сегодня нет механизма сохранения и амортизации многоквартирных домов. Потому что нет домовладельца, а собственники помещений в них являются всего лишь пользователями помещений.

Резюме

Я предлагаю подумать о смысле законодательства, а также о том, каково оно должно быть для выполнения своей роли.

Предлагаю свой вариант

Я уверен, что ЖК РФ требует коренного изменения. Сам взгляд на жилищные права должен быть коренным образом изменён. Любой россиянин имеет право есть свой хлеб, дышать своим воздухом, жить в своём доме. Дом, а не помещение является основой жилищных прав. ЖК РФ должен быть трансформирован в Кодекс Домовладения России. Он должен обеспечивать законодательные основы домовладения, эффективного домоуправления, извлечения дохода, использования дома как актива, что создаст не только декларативные,а экономические, финансовые основы домовладения. Сегодня все юридические и хозяйственные действия в жилищной сфере связаны с регламентацией расходов собственников помещений в многоквартирных домах. Тарифы, договора с монополистами являются сегодня самой «горячей» темой общественных дискуссий. А вот про доходы многоквартирного дома скромно умалчивают. Важны не расходы, а разница между доходами и расходами. Только такая постановка вопроса является конструктивной. Многоквартирный дом нужно рассматривать как предприятие, которое может быть убыточным или прибыльным. В последнем случае домовладельцам не понадобятся пособия государства, как они не требовались домовладельцам доходных домов до революции. Домовладение в подавляющем большинстве случаев может стать доходным.

Именно такая точка зрения представляется мне конструктивной.

Я занимаюсь реализацией проектов по созданию дохода в многоквартирных домах, постоянно общаюсь с собственниками и председателями товариществ собственников жилья, с чиновниками, юристами. Мои соображения сформировались на основе почти четырёхгодичного опыта в процессе этой деятельности. Я буду очень признателен за любые инициативы в данной области.

Евгений Богомазов-Пуссер,
менеджер компании ООО «АйБиАй», руководитель проекта

[Дмитрий]

Краткая записка
о необходимости и возможных решениях проблемы совершенствования федерального законодательства в жилищной сфере

Преамбула

Позвольте обратиться к господам-юристам с предложением принять участие в обсуждении возможности реформы жилищного законодательства. Кому, как ни вам писать новые законы! Кто сегодня занят этим сложным и кропотливым делом? Не депутаты, и даже не их помощники. Те же самые юристы, которые работают в законодательных органах. А их взгляд сосредоточен на текущих проблемах их деятельности и они, как правило, «страшно далеки от народа». В этом нет их вины. Зато при формировании законодательства «снизу» появляется заманчивая возможность избавиться от многочисленных «ляпов» и «тёмных дыр», которыми сегодня изобилуют своды российских законов.

Предлагаю в качестве «тренировки» рассмотреть вопрос о реформе ЖКХ. Не секрет, что это одна из «чёрных дыр», где исчезает огромное количество государственных денег. И это происходит не только по причине вездесущей коррупции, но, просто, потому, что не может не происходить. Так устроено наше ЖКХ. И во многом причиной этому является действующее законодательство.

Если серьёзно, то уже давно назрела необходимость реформы законодательства в жилищной сфере. Отсутствуют законодательные нормы, обеспечивающие эффективное и прибыльное домовладение. Дом, здание, в том числе, многоквартирный дом вообще не являются объектами жилищных прав. Жилищный Кодекс рассматривает собственника недвижимости всего лишь как пользователя, но не как собственника, предпринимателя, бенефициара своего актива в виде недвижимого имущества. Это является причиной того катастрофического состояния, в котором находится городской жилищный фонд.

Решением данной проблемы является принципиальное изменение подхода к собственникам помещений в многоквартирных домах (МКД). Следует рассматривать их какколлективных домовладельцев, имеющих права на получение всех преимуществ от домовладения. Это доходы от всех помещений, приносящих или могущих приносить доход, которые находятся или могут возникнуть в процессе реконструкции в МКД, а также доходы от использования недвижимого имущества как актива в различных финансовых инструментах (фондах и т.п.) Реформа жилищного законодательства должна быть нацелена на решение этих вопросов.

Следует изменить жилищное, градостроительное, земельное законодательство, создать новый Кодекс Домовладения. Новые законы должны обеспечить собственникам-домовладельцам возможность извлекать максимальный доход от их имущества: реконструировать дома с увеличением площадей, строить новые здания на принадлежащих им земельных участках, передать им в собственность все приносящие доход помещения в МКД, обеспечить ясные и прозрачные процедуры голосования собственников, их организации в МКД, создать объект недвижимого имущества – МКД, обеспечить строительные нормы и правила реконструкции МКД без расселения, обеспечить ответственность государства и муниципальных органов за всё государственное имущество в МКД, строго контролировать и систематизировать деятельность государственных органов, ответственных за обеспечение эффективного управления и владения МКД, согласования проектов реконструкции, передачу всех помещений и иной собственности МКД собственникам-домовладельцам, регистрацию и инвентаризацию общего имущества в МКД и проч. Также необходимо создать условия для кредитования и финансирования эффективного домовладения в стране.

Для этого предлагаю:

Изменить жилищное законодательство:

1. Ввести понятие о новом объекте жилищных прав – доме (индивидуальный, долевой, многоквартирный).
2. Разработать раздел индивидуального и общедолевого дома.
3. Разработать раздел многоквартирного дома.
4. Сформулировать понятие о домовладении многоквартирным домом при сохранении собственности на помещения (возможно, по финскому варианты – ООО с совмещённым правом владения долей в домовладельческой фирме и правом собственности на помещения в нём).
5. Ввести понятие о нежилых помещениях в жилом многоквартирном доме.
6. Определить служебное и иное имущество и собственность в МКД (право домовладельческой компании самостоятельно определять назначение имущества и изменять это назначение с возникновением и аннулированием помещений).
7. Разработать процедуры инвентаризации, измерения и оценки ОДИ.
8. Определить общие помещения (нетехнические) в составе общего имущества МКД и их регистрацию.
9. Разрешить использование общих помещений для извлечения дохода собственниками-домовладельцами.
10. Разработать следующие разделы:

• Доходы МКД.
• Реконструкция МКД.
• Доходные помещения МКД.
• Активы МКД.
• Кредиты МКД.
• Управление МКД.
• Земля МКД.
• Возведение пристроек и новых зданий на земле МКД.
• Государство как собственник помещений в МКД.
• Государство в жилищной сфере.

Изменить градостроительное законодательство.

1. Ст.51 «Правообладателями МКД являются собственники помещений в МКД, объединённые в (вариант) Домовладельческую компанию, или товарищество собственников жилья, которые принимают все решения о реконструкции МКД согласно своему уставу и действующему законодательству (например, двумя третями голосов)».
2. Разработать раздел реконструкции МКД без расселения.
3. Раздел согласования, экспертизы, выдача разрешений на строительство (реконструкцию) в МКД без расселения.
4. Раздел строительства новых зданий и пристроек на земельных участках, оформленных на МКД.

Изменить Земельное законодательство.

1. Уточнить и подробно разработать раздел оформления земельных участков при МКД. Обеспечить процедуры и их выполнение оформления земельных участков в полном объёме (а не по обрезу!) при МКД.
2. Отдельно разработать раздел по оформлению в полном объёме земельных участков и их оформление в собственность МКД в СПб и Москве.
3. Разъяснить возможность использования земельных участков домовладельцами для извлечения дохода.

Изменить Закон о регистрации собственности (для УФРС).

1. Подробно указать все процедуры и документы, необходимые для регистрации прав собственности на новые помещения, возникающие в результате реконструкции МКД (принятие решения собственниками, выдача разрешения на строительство, спорные ситуации, долёвка и т.п.)
2. Определить порядок и правила регистрации коллективной собственности на МКД.
3. Определить порядок и правила регистрации ОИ МКД.
4. Определить порядок и правила регистрации технического ОИ МКД.

Выпустить законодательные акты, обеспечивающие кредитование и финансирование эффективного домовладения.

1. Разработать правила кредитование домовладельцев.
2. Разработать механизмы работы с активами (оформление ОИ МКД как долей в ЗПИФ-ах, секрьюритизация доходных активов и проч.) и их использование в коллективном инвестировании.

Например:

1. Считаем целесообразным провести инвентаризацию всего имущества в МКД. При этом: Всё имущество, не имеющее владельцев в МКД, становится имуществом домовладельцев. Домовладельцами признаётся объединение всех подтверждённых свидетельствами о собственности или иными подтверждениями о регистрации прав собственности собственников помещений в МКД.
2. Инвентаризация проводится специальными фирмами (возможно ПИБ-ами? и т.п.)

• Собрание домовладельцев принимает решение об отнесении помещений, входящих в общее имущество домовладельцев к техническим помещениям или к иным помещениям, в том числе, жилым и нежилым.
• Жилые и нежилые помещения, входящие в общее имущество домовладельцев, являются общедолевой собственностью домовладельцев, права на которую регистрируются.
• Помещения, признанные техническими (то есть исполняющими обслуживающуюфункцию по отношению к домовладению и домовладельцам на момент инвентаризации) включаются в перечень общего имущества домовладельцев и регистрируются вместе со всеми помещениями в МКД как часть общего имущества домовладельцев.
• Решение о переводе технических помещений в жилые или нежилые или обратное изменение может быть принято решением домовладельцев.
• Последующая перерегистрация прав на помещения, статус которых изменился на основании решения домовладельцев, происходит на основании документов о принятии решения домовладельцев и соответствующей технической документации.

Считаем целесообразным вторым этапом ввести понятие о домовладении МКД.

Например:

Оформление Домовладения МКД. (Закон о домовладении МКД).

1. На основании проведённой инвентаризации общего имущества коллектив собственников помещений в МКД должен в указанный в Законе о домовладении срок оформить Домовладение МКД.
2. Субъектом домовладения МКД является Домовладельческая компания, владельцами долей которой являются все собственники помещений в МКД.
3. Владение помещением в МКД сопряжено с владением долей в Домовладельческой компании.
4. Объектом домовладения является МКД, который регистрируется как объект собственности. Это сложный объект собственности, состоящий из частей, которые находятся в собственности владельцев долей в домовладельческой компании, и частей, принадлежащей домовладельческой компании в целом.

Евгений Богомазов-Пуссер,
менеджер компании ООО «АйБиАй», руководитель проекта

[Дмитрий]

Краткий анализ ситуации

Многоквартирные дома в настоящий момент являются сложными объектами, с точки зрения, прав собственности. Точнее, права собственности в них существуют только на помещения. Сам многоквартирный дом (в дальнейшем МКД) является только объектом технического учёта. Это, с нашей точки зрения, и есть причина того, что жилищно-коммунальная сфера находится в критической ситуации. Отсутствует домовладелец, заинтересованный в эффективном управлении МКД, его надлежащем содержании и возможном извлечении дохода. Все остальные обстоятельства являются лишь следствием отсутствия домовладельца.

1. Анализ правовой и технической ситуации учёта МКД.

1.1. В МКД существуют собственники помещений (квартир и нежилых помещений). Всё остальное имущество является общедолевой собственностью, которая принадлежит всем собственникам помещений в процентном отношении к площадям владеемой ими собственности.

1.2. Размер и перечень общего имущества отражается в техническом паспорте здания.

1.3. Существует порядок регистрации права собственности на общее имущество, но реально это права реализуется в единичных случаях с большим трудом при сопротивлении ФРС (ФРС требует 100% согласия самих собственников помещений на это).

1.4. Право собственности на земельные участки при МКД регистрируется ещё реже, а оформление границ земельных участков является «полем битвы» между собственниками и администрацией. Последняя целенаправленно добивается оформления земельных участков только по границам МКД.

1.5. Подвалы и технические помещения в МКД отбираются городскими властями в любой момент и продаются через торги.

1.6. Не существует ясного понимания и разграничения между общим имуществом в отношении подвалов и технических помещений и «ничьим» имуществом, которое государство объявляет в любой момент своим.

1.7. КУГИ заявительным порядком (внося в реестр) признаёт технические помещения принадлежащими государству.

1.8. Техническую документацию на МКД (технический паспорт и поэтажные планы) может получить только ТСЖ или уполномоченное лицо на основании решения собрания.

1.9. Для реализации проекта надстройки МКД требуется получение поэтажных планов окружающей застройки для расчёта изменения инсоляции, что невозможно по существующей процедуре.

1.10. Для принятия решения о реконструкции МКД двумя третями или ста процентами голосов от числа всех собственников необходимо определить уменьшается общее имущество или нет. При этом не существует процедуры определения размеров общего имущества.

1.11. Нет чёткого понимания чердачного помещения и чердака, единиц его измерения. Чердаком называется пространство между кровлей и перекрытиями верхнего этажа. При этом ФРС, ПИБы и другие государственные органы упорно стремятся измерять чердак в квадратных метрах.

1.12. Нет процедур измерения общего имущества как сложной вещи или принадлежности, с точки зрения, её полезностидля основного имущества.

1.13. Нет системы оценки общего имущества.

1.14. Нет чётких процедур осуществления проектов реконструкции МКД (заключение инвестиционных договоров, регистрация собственности на вновь возводимые помещения, выдача разрешения на строительство, ввод в эксплуатацию и т.п.)

1.15. Нет процедур осуществления нового строительства на земельных участках при МКД.

2. Направление развития ситуации.

Для того чтобы преобразовать ситуацию из «тупиковой» нужно перейти от формального и аморфного, с точки зрения, интересов собственника рассмотрения вопроса к конструктивному и ценностному подходу. Для этого достаточно ответить всего на один вопрос: чьи интересы определяют законодательство, процедуры и реальную ситуацию в МКД? Это интересысобственников-домовладельцев.Если этот ответ нас устраивает, то вся ситуация становится прозрачной и перспективной. Отсюда сразу же следуют ясные и недвусмысленные выводы:

2.1. Необходимо принять в качестве аксиомы то, что все собственники помещений в МКД являются коллективным домовладельцем.

2.2. МКД является целостным единым объектом не только проживания и учёта, но и собственности.

2.3.МКД является хозяйственным объектом, а его владелец – хозяйствующим субъектом.

2.4.МКД является не только источником расходов, но и доходов, и эффективность его управления и содержания определяется положительным значением прибыли (доходы больше расходов).

2.5. Коллективный домовладелец должен иметь законное право извлекать все прибыли из своей собственности (возведение новых помещений и строений, обладание всеми доходными помещениями, которые не являются чьей-то частнойсобственностью, иные источники дохода).

2.6. Общее имущество рассматривается и учитывается исключительно с точки зрения полезности, то есть обслуживания основного имущества (помещений). Поэтому не его размер,а его полезностьи стоимость(как показатель его полезности) имеют значение.

2.7. Реконструкция МКД сегодня это практически единственный путь выхода из кризисной экономической ситуации для огромного большинства МКД.

2.8. Законодательство на всех уровнях (начиная с федерального) должно быть приспособлено для наиболее полного удовлетворения интересов домовладельцев.

2.9. Государство должно создать оптимальные условия для домовладельцев с целью обеспечения получения ими максимального дохода от МКД, упрощения процедур согласования проектов, ясной системы проведения голосования собственников, государственной поддержки развития эффективного домовладения.

2.10. МКД необходимо рассматривать с экономической точки зрения как предприятие, извлекающее прибыль, либо существующее за счёт взносов домовладельца. При этом доходы домовладельцев из других источников могут рассматриваться как доход коллективного домовладельца.

2.11. Необходимо передать в собственность домовладельцев из государственной казны все доходные помещения в МКД.

2.12. Обеспечить возможность кредитования домовладельцев под государственные гарантии для реализации ими проектов реконструкции МКД с целью создания доходных активов (новых помещения и строений).

2.13. Создать законодательные и процедурные основы создания производных источников дохода для рентных помещений (секьюритизация, использование доходных помещений как активов в ПИФ-ах и т.п.)

3. Этапы развития проекта.

Данные изменения произойдут не сразу, поэтому следует, с нашей точки зрения, начать с подготовки единой позиции администрации по отношению к домовладельцам МКД. Эту позицию затем следует озвучить гражданам с целью развития их инициативы. При этом необходимо обеспечить ясные и прозрачные процедуры осуществления вышеуказанных проектов. В случае успешного осуществления проекта не только ЖКХ получит возможность и путь выхода из кризиса, но появится новый тип инвестора в экономику страны – домовладельцы.

Евгений Богомазов-Пуссер,
менеджер компании ООО «АйБиАй», руководитель проекта

[Дмитрий]

Закон (проект)
об инвентаризации, учёте, оценке и регистрации общего имущества в многоквартирных домах

1. Общие положения.
2. Виды общего имущества в многоквартирном доме.
3. Методика учёта и оценки общего имущества в многоквартирном доме.
4. Домовладельческие компании.
5. Регистрация общего имущества многоквартирных домов.

1. Общие положения.

1. Закон рассматривает всех собственников помещений в МКД как коллективного домовладельца, защищает его интересы, нацелен на создание наиболее благоприятных условий для владения, распоряжения и управления МКД.
2. Закон создаёт условия для эффективного домовладения и домоуправления многоквартирными домами.
3. Закон основан на инновационном подходе в коллективном домовладении МКД, заключающийся в создании условий для извлечения домовладельцами дохода от домовладения МКД.
4. Доход от домовладения может быть направлен домовладельцами, как на ремонт-реконструкцию своего имущества, так и на личное использование доходов всеми собственниками-домовладельцами, а также на создание и инвестирование собственного капитала.
5. Закон направлен на развитие самосознания собственников-домовладельцев, их общественной, гражданской и коммерческой инициативы.
6. Закон обеспечивает условия для формирования активов коллективных домовладельцев и их последующего инвестирования в экономику страны.
7. Закон направлен на создание условий для роста благосостояния граждан страны, развитие их предпринимательской и коммерческой инициативы, привлечения граждан в инвестиционную деятельность для развития экономики страны.
8. Закон обеспечивает условия для создания атмосферы сотрудничества, взаимопонимания, коллективного и конструктивного принятия решений по домоуправлению и домовладению МКД.
9. Закон создаёт условия для устранения возможности нарушений прав собственников-домовладельцев, борется с индифферентностью собственников по отношению к управлению и содержанию МКД, препятствует использованию некоторыми собственниками условий совместного владения и управления МКД для уклонения от расходов на содержание МКД за счёт других домовладельцев.
10. Инвентаризация ОИ МКД является обязательной для всех собственников помещений в МКД.
11. В трёх месячный срок все МКД обязаны провести собрания и создать комиссии по инвентаризации ОИ.
12. В случае нарушения этого пункта закона комиссия создаётся местными органами государственной власти и инвентаризация проводится без участия собственников.
13. Инвентаризация проводится на основе утверждённой в законе методики учёта и оценки ОИ.
14. Эта методика основана, в свою очередь, на понимании МКД как единого объекта.

2. Виды ОИ МКД.

1. Общим имуществом коллективных собственников-домовладельцев МКД считается всё имущество, находящееся в пределах МКД (в соответствии с техническим паспортом здания), а также находящееся на земельном участке, оформленном на МКД на момент инвентаризации.
2. Моментом инвентаризации считается день окончания собрания собственников-домовладельцев или государственной комиссии, созданной для проведения инвентаризации ОИ МКД.
3. Основой для учёта и оценки ОИ МКД является рассмотрение ОИ МКД с точки зрения интересов домовладельцев.
4. Главным интересом домовладельцев в отношении ОИ МКД закон считает обслуживание и содержание помещений, которые не являются общим имуществом домовладельцев. К этому виду ОИ относится всё, что до принятия закона в соответствии с ЖЛ РФ относилось к ОИ МКД (техническое оборудование, технические помещения, несущие конструкции и фундамент, сети, земельный участок и т.п.: в дальнейшем – техническое ОИ).
5. Второстепенным по значимости для домовладельцев интересом закон считает пользу или доход, который получают или могут получить домовладельцы от использования, владения и распоряжения имуществом, не обслуживающим помещения, не являющиеся их общим имуществом. К этому виду ОИ относятся все помещения и имущество, объявленные собранием собственников-домовладельцев в результате инвентаризации на законном основании общим имуществом и не объявленные собственниками-домовладельцами частью их общего имущества (жилые и нежилые помещения, имущество и строения, находящиеся в пределах МКД или земельного участка, оформленного на МКД).
6. На основании вышеуказанных принципов закон классифицирует всё ОИ МКД на техническое общее имущество и общее имущество домовладельцев.

3. Методика учёта и оценки ОИ МКД.

1. Техническое ОИ МКД.

1. Техническое ОИ МКД учитывается и оценивается с точки зрения обслуживания, содержания, обеспечения эффективного и безопасного функционирования основного имущества домовладельцев – их помещений.
2. Все помещения, входящие в техническое ОИ МКД, оцениваются с точки зрения выполнения ими функций обслуживания основного имущества, а не с точки зрения их ликвидности на рынке недвижимости как самостоятельных объектов имущественных прав.
3. Основой для оценки изменений ОИ является не размер ОИ, а его улучшение или ухудшение, рассматриваемое с точки зрения увеличения или уменьшения пользы, которую оно приносит домовладельцам в их владении, распоряжении и содержании основного имущества. Размер ОИ МКД может участвовать в учёте и оценке ОИ МКД только в том случае, если он влияет на пользу ОИ для домовладельцев.
4. Всё техническое ОИ при инвентаризации учитывается и оценивается с точки зрения обеспечения им функционирования МКД как единого объекта проживания и иного законного использования помещений, находящихся в нём.
5. Каждый объект технического ОИ рассматривается в связи с функций,которую он выполняет в МКД.
6. Сопутствующим критерием пользы технического ОИ МКД является стоимость элементов и систем технического ОИ по затратному принципу, а также стоимость технического ОИ как процент стоимости основного имущества МКД.
7. Процент стоимости основного имущества МКД, который является основой для оценки технического ОИ, рассчитывается на основе тех изменений в стоимости основного имущества, которые происходят при улучшении или ухудшении технического ОИ. Например, при замене системы отопления и вентиляции, а также после ремонта подъездов и фасада стоимость квартир в МКД выросла на 25%. При этом затраты на указанный ремонт составили всего лишь 50% от вышеуказанного роста стоимости. В таком случае можно оценить улучшение технического ОИ в 75% от указанного роста стоимости квартир, или совокупной оценки МКД. При этом остальные 25% роста стоимости основного имущества рассматриваются как результат действия основного имущества в совокупности с улучшением технического ОИ.
8. Техническое ОИ МКД не рассчитывается с точки зрения доли каждого собственника помещения в МКД. Оно считается законом неделимым, неотделимым и выполняющим свою функцию только в совокупности действия всех своих элементов. Поэтому нет никакого смысла рассчитывать долю каждого собственника в техническом ОИ МКД.

2. Нетехническое ОИ МКД.

1. Всё имущество и все помещения, не признанные собранием собственников-домовладельцев или государственной комиссией по инвентаризации ОИ МКД и находящиеся в границах МКД или земельного участка, оформленного на МКД на день окончания инвентаризации, являются ОИ МКД.
2. Имущество и помещения, не объявленные собственниками-домовладельцами ОИ МКД, может быть учтено и оценено по желанию домовладельцев соответствующими организациями (ПИБ-ами, оценочными компаниями и проч.)
3. Методика оценки общего имущества, которое не является техническим ОИ МКД, не требует специальной разработки. Домовладельцы могут сами решить, что является критерием учёта и оценки этого имущества.
4. Закон рекомендует рассматривать существующие рыночные цены основой для этого вида имущества, так как оно может быть выделено в натуре и продано при желании домовладельцев.
5. Нетехническое общее имущество может быть выделено в натуре и продано.
6. Новые владельцы помещений в МКД не имеют никаких прав на данное имущество.
7. Исключением является ситуация, когда это нетехническое ОИ МКД оформлено в собственность домовладельческой компании, владеющей данным МКД. В таком случае новый владелец помещения в МКД становится также владельцем доли в домовладельческой компании и совладельцем всех активов данной компании, в том числе, и всего ОИ МКД (технического и нетехнического).

4. Домовладельческие компании.

1. Закон учреждает новую форму собственности, предназначенную для внедрения практики эффективного домовладения – Домовладельческую компанию (ДК).
2. Это компания, собственниками которой являются все собственники помещения в МКД.
3. Каждый собственник помещения в МКД при учреждении такой компании становится владельцем доли в данной компании.
4. Доля каждого участника рассчитывается исходя из площади помещения, которым владеет собственник и общей площади всех помещений. Доля собственности на помещение равна доле в собственности Домовладельческой компании.
5. Владение долей в ДК влечёт автоматическое владения помещением в МКД. Приобретение помещения в МКД невозможно без приобретения доли в ДК.
6. ДК может заниматься коммерческой деятельностью, извлекать прибыль.
7. ДК имеет разные типы активов: связанные и несвязанные.
8. ДК отвечает по своим обязательствам только несвязанными активами.
9. К связанным активам относятся все помещения, принадлежащие владельцам ДК, определённые ими как связанные активы.
10. Связанные активы не могут являться залогом, не могут быть обременены и т.п.
11. Реестр связанных активов ДК ведётся специальными уполномоченными органами государственного финансового надзора (по аналогии с ПИФ-ами).
12. ДК признаётся владельцем МКД со всеми вытекающими из этого последствиями.

5. Регистрация ОИ МКД.

1. Техническое ОИ МКД.

1. Регистрация ОИ МКД должна быть проведена в органах УФРС в течение не позднее трёх месяцев после оформления результатов собраний собственников или государственных комиссий по инвентаризации ОИ МКД.
2. Регистрация ОИ МКД обязательна для каждого собственника помещений в МКД.
3. На основе регистрации ОИ МКД каждому собственнику помещения должно быть выдано новое свидетельство о собственности, в котором будет фигурировать МКД как объект жилищных прав, в котором находится помещение, которым владеет собственник помещения.
4. Каждому собственнику помещения должно быть выдано свидетельство и собственности на коллективное владение всем ОИ МКД с расчетом его доли в общем имуществе и с общим перечнем и оценкой всего технического ОИ МКД без расчета доли собственника помещения.

2. Нетехническое ОИ МКД.

1. Нетехническое общее имущество подлежит регистрации только в случае создания юридического лица, которое от лица всех собственников-домовладельцев может владеть и распоряжаться общим нетехническим имуществом МКД.
2. Таким юридическим лицом может быть любая форма собственности, образованная всеми собственниками-домовладельцами.
3. В случае наличия такой компании имущество, прошедшее инвентаризацию в установленном законом порядке, подлежит государственной регистрации как объекты вещных прав.

Евгений Богомазов-Пуссер,
менеджер компании ООО «АйБиАй», руководитель проекта

[алфавит]

Хотел поговорить о лоджиях, балконах, верандах и террасах...
до 1 марта 2005 года они входили в общую площадь жилого помещения и включались в право собственности.
Теперь на основании п.5 ст.15 ЖК РФ они являются общедомовым имуществом индивидуального пользования, которое не включается в право собственности.
http://www.snos.info/forum/2-313-10301-16-1348727955

Теперь заглянем в техпаспорт на экспликацию своей квартиры...
Что мы там увидим?
В большинстве случаев там будет таблица состоящая общей площади, основной (жилой), вспомогательной и ВНИМАНИЕ !!! вспомогательной с понижающими коэф., для балконов -0,3, для лоджий -0,5, для веранд и террас-1.

Теперь смотрим в п.5 ст.15 ЖК РФ

1. Объектами жилищных прав являются жилые помещения.
5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Почему в техпоспорте они фигурируют как вспомогательные помещения? Получается, что белое вдруг стало черным...

Идем дальше...
Берем договор долевого участия и смотрим, что мы приобрели?
А приобрели мы квартиру, в основном с учетом лоджий и балконов, которые приравняли к жилой площади на основании рекомендаций, изложенных в письмах Министерства экономического развития Российской Федерации от 6 ноября 2009 г. N Д23-3649 и от 9 октября 2009 г. N 33350-ИП/08, а также Методологические положения по системе статистических показателей, разрабатываемых в статистике строительства и инвестиций в основной капитал, утвержденных Приказом Росстата от 11.03.2009 N 37, согласно которым общая площадь квартир определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных помещений, подсчитываемых со следующими понижающим коэффициентами: для лоджий - 0,5; для балконов и террас - 0,3; для веранд и холодных кладовых - 1,0.

Получается, что мы приобретаем летние помещения в индивидуальное пользование, но при этом им не владеем, так как на основании п.5 ст.15 они не относятся к жилым помещениям. Получается, что нарушается закон о правах потребителя, так как нам продают, то чем по праву собственности мы не обладаем.

Теперь о праве собственности...
В свидетельстве о государственной регистрации права, летние помещения не фигурируют...

Допустим мы живем в Москве и нуждаемся в улучшении жилищных условий, но вдруг оказывается, что из-за площади балкона нас не ставят на жилищный учет, так как есть решение ВС РФ, где сказано что летние помещения учитываются при постановке на жилучет.

http://www.vsrf.ru/stor_pdf.php?id=299710

, а когда дело доходит, до сноса балконов, то вы никто и звать вас никак.

http://www.snos.info/forum/2-313-1
пример дома в Москве по адресу : ул. Проспект Вернадского д.58

В результате данной неразберихи, власти используют ситуацию только в свою пользу...

[алфавит]

Если лоджия это летнее жилое помещение, то почему она должна находится внутри однокомнатной квартиры?
Вот пример такой лоджии в одном из ЖК в Балашихе


Больше похоже на душевую кабину из стеклопакетов ...
Кусок стены из пеноблоков.

[алфавит]

Статья 54 ЖК РФ. Отказ в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях
1. Отказ в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях допускается в случае, если:

1) не представлены предусмотренные частью 4 статьи 52 настоящего Кодекса документы;

2) представлены документы, которые не подтверждают право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;

3) не истек предусмотренный статьей 53 настоящего Кодекса срок.

Про какие документы идет речь в пункте 2?

Допустим я хочу быть очередником. Я иду и на ч.4 ст.52 ЖК РФ подаю документы о постановке на жилучет. Меня либо ставят на учет на основании этих документов, либо говорят, что пакет документов неполный, либо мне отказывают в постановке на учет на основании ст. 53 ЖК РФ.

Зачем нужен этот пункт ?
Нельзя было просто написать "превышена учетная норма для постановки на жилищный учет"?
Зато им прекрасно пользуются в Москве, где в нарушение решения ВС РФ от 11.07.2007 N 5-Г07-56 плюсуют доли жилья супругов и несовершеннолетних детей "независимо от места их жительства".

Дело фигурирует в законе на сайте ДЖП
http://housing.mos.ru/legislation/lawacts/715753/

Но работникам ДЖП наплевать на это, у них своя правда, так как на основании ст.50 ЖК РФ норма предоставления и учетная норма устанавливается органами местного самоуправления, а эти органы решили, что они имеют право устанавливать не только размер учетной нормы, но и круг членов семьи в нарушение ст 31, 69, 70 ЖК РФ.
В результате получаем, что ДЖП требует документы с супругов и несовершеннолетних детей " независимо от места их жительства" на основании п.2 ст.1 закона №29 Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения 14.06.2006, потом прибавляют доли жилья не заявителей в нарушение ЖК РФ и отказывают им по этой прекрасной статье...
2) представлены документы, которые не подтверждают право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;

пример ответа.

Документы представлены, мы прибавили вашу долю жилья супруга в Австралии и к сожалению ваша семья в составе из 10 человек и проживающая в двушке 41 кв.м. не имеет прав на улучшения, так как у вашего мужа есть квартира площадью 70 кв.м.

Либо ваш супруг прописан в резиновой квартире, а орган местного самоуправления за счет мизерной доли жилья супруга, в нарушение ст.31,69,70 может таким же образом поставить в очередь семьи, которая не имеет на это оснований. А это уже смахивает на коррупцию.

Предлагаю внести изменения в ст. 50 ЖК РФ, чтобы в полномочия органов местного самоуправления входило определение размера учетной нормы и нормы предоставления.

http://democrator.ru/complain/13395/...v_st_50_zhk_rf

[алфавит]

В моем понимании лоджия - это неотапливаемое помещение, которое выступает за фасад здания и имеет по бокам две или в крайнем случае одну несущие стены.
В случае с квартирой в Балашихе застройщик в экспликацию внес лоджию как надо.

хотели бы вы иметь аквариум внутри квартиры?