[Aleksandr78]

Здравствуйте.Вопрос ниже описанный не дает покоя несколько лет,но вплотную подошли мы к этому только сейчас.У человека имеется договор аренды на 49 лет на 2 участка земли(16+15соток) для ведения ЛПХ с правом постройки и выкупа.Кроме того в 2005 году глава местной администрации внес в договор поправку,изменив категорию земель с сельхоз. на ЛПХ.Договор должна была зарегистрировать сама админисирация,но тогда похоже этого не сделали,т.к найти подтверждение того не удалось.В 2007 году были заведены землеустроительные дела и присвоены кадастровые номера.При подаче в регпалату в регистрации было отказано с пометкой о необходимости перезаключить договор аренды.Перезаключить его было предложено на 5 лет-вариант неприемлем и на 3 года все оставили как есть.
При оформлении каких то не имеющих к делу отношения док-тов у нотариуса,мы обратились к ней с просьбой удостоверить договор и сделать копию(на всякий случай)она отказалась сказав что глава адм. не имел права менять категорию земель(при грубом подсчете сейчас эта процедура стоит 50 тыс.руб-естественно все официально с бумажной волокитой).Вопрос-права ли она?
Далее на прошлой неделе документы снова были поданы в регпалату с целью регистрации аренды.Отказ с предложением предоставить второй договор,типа на второй участок(участка 2-договор один на два участка-что делать?) и справку из местной адм.о заключении настоящего договора(думаю получится)
Основной вопрос вот в чем -конечная цель стоит в выкупе в собственность.То есть в постройке на обоих участках построек-гараж+хозблок(для нежилых помещений получения разрешения на строительство ведь не требуется?)-приватизации их и выкупе(до 01.01.2012)-стоит ли заморачиваться сейчас с регистрацией договора аренды (вдруг не успеем до января)или построив на основании договора подавать на выкуп?
Если цена окажется неподъемной(не дай бог)-не уйдет ли участок на
аукцион.Или лучше последовательно:зарегистрировать_построи ть_попробовать выкупить-если что не так ,хоть в аренде останется...
Извините за сумбур и столь объемное изложение-сомнения одолевают.

[Aleksandr78]

Получить в администрации запрошенные регпалатой документы не получилось...Как следует из объснения- прошлые начальники все это пустили на самотек-в результате многих док-тов физически нет.В архиве нашлось только постановление о выделении 2х участков в аренду.Запись в похозяйственной книге присутствует.Для начисления аренды несколько лет назад они сами отксерили у хозяйки ее копию договора(она это помнит).Как поступить дальше?
P.S. А вообще в законе о госрегистрации указано что для регистрации прав возникших на основании договоров закл. до вступления настояшего закона требуется два экземпляра договора,один из которых-подлинник возвращается...и.т.д.Исходит ли из этого что достаточно одного оригинала+соотв. копия.
И как быть в связи с отсутсвием записи о регистрации в архиве...

[Aleksandr78]

Может кто-нибудь из опытных практиков подскажет какие-нибудь варианты или это совсем тупик?

[rybin_av]

Aleksandr78, нет такой категории земель - ЛПХ.
Читаем п. 1 ст. 7 ЗК РФ:

Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли населенных пунктов;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.

Т.о. в начальном варианте договора категория земель была указана наверно правильно (если это ЛПХ не на приусадебном участке (на полевом); если это ЛПХ на приусадебном участке, то это не может быть земля из категории с/х назначения, а это может быть только земля из категории населенных пунктов).
У Вас где участок - в населенном пункте или за его пределами? Если за пределами, то на этом (полевом) участке ЛПХ Вы вообще ничего строить не вправе (см. п. 3 ст. 4 ФЗ О ЛПХ).

[Aleksandr78]

Да,извините,имел в виду вид землепользования.В общем так:шапка-договор аренды земель сельскохозяйственного назначения(утв.Пост.Прав-ва №177 от 19.03.1992),в тексте договора написанное от руки "сельскохозяйственного назначения" зачеркнуто-написано ведения лпх,указаны номера и площади участков,(внизу страницы приписка-вкратце-зачеркнутое не читать-исправленному верить и печать)В шапке так и осталось
Право возводить хоз.и жилые постройки было прописано сразу.
Фактически земля на самом краю поселка.Один даже в черту знака "начало-конец нас.пункта" наполовину залезает.
В окончании договора-,там где"договор зарегистрирован в адм."-ни подписи ни печати...

[rybin_av]

Aleksandr78, было бы проще отвечать, если б Вы выложили сюда скан документа.

То, что участок куда-то залезает или вылезает, мне не нравится. Или это единый участок, состоящий из двух участков (частей), один из которых в границе населенного пункта (кстати, важно понимать, этот населенный пункт является самостоятельным мун. образованием (сельским или городским поселением) или входит в состав муниципального образования?), а другой за границами н.п. Тогда мы имеем два участка с разными режимами: один из земель н.п., а другой из земель с.х. назначения. Если же участок предоставлялся как единый, о это незаконно, договор надо будет заключать заново.
Если договор со стороны адм-ции не подписан, то это никуда не годится. А Вы что-либо платите по нему? Арендную плату вносите?

[Aleksandr78]

Участка 2-каждый со своим номером-один можно сказать "по красной линии"-т.е вдоль проезжей части-соседствует с домом этой же хозяйки-знак конец деревне спереди на половине-не знаю имеет ли это значение;второй-сзади и левее первого (между ними проезд 5м.)сзади и слева у него поле-справа (без проезда) соседский участок(собственность)
Договор со стороны администрации подписан,но отметки о регистрации нет.Про плату писал-платится все эти годы,несколько лет назад они отксерили экз.хозяйки и увидев,что там с возможностью построек,перерасчитали и предупредили,что плата будет побольше.
Насчет скана-поговорю с хозяйкой,а вообще вот он второй-договор аренды земель сельхозназначения- http://www.consultant.ru/online/base...base=LAW;n=399
Мне самому это все больше не нравится-имели ли они право менять в нем кат.использования земель???

[rybin_av]

Сообщение от Aleksandr78

Договор со стороны администрации подписан,но отметки о регистрации нет.

Отметка о регистрации в местной администрации нужна местной администрации. Для гражданки (и для гос. регистрации договора в Росреестре) эта отметка не имеет никакого значения.

Сообщение от Aleksandr78

имели ли они право менять в нем кат.использования земель???

Смотря какая категория земель была на самом деле, если земли с.х. назначения, то однозначно не мог. Читаем п. 1 ст. 8 ЗК РФ:

Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении:

2) земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;

[rybin_av]

Aleksandr78, скорей всего договор недействительный, т.к. участок из категории земель с.х. назначения не мог быть в составе н.п. (если бы он был в составе н.п., то участок предоставлялся бы для приусадебного ЛПХ; на нем можно строить жилье; на полевом - а он как раз располагается на землях с.х. назначения - жилье строить нельзя). В общем, если разберетесь, где расположена земля, то можно будет думать, имеет ли смысл бороться за договор в его нынешнем виде.
А заключить новый проблема?

[Aleksandr78]

С разрешения создал копию,изменив имена собственные.Выложитьмогу прям в тему-но объем 3 страницы..