[Амир75]

Извините за простейший вопрос, по поиску сразу не нашёл, мало времени. Где то на форуме обсуждали эту тему.
Договор аренды участка заключен с ООО долгосрочный. ООО продало в начале 2010 года здание двум физ лицам. В конце 2010 ООО прекратило свою деятельность путём реорганизации в форме слияния - о чём выдано свидетельство из налоговой службы. Физ лица в 2011 году обратились за выкупом земельного участка в частную обще долевую собственность. местная администрации планирует написать отказ так как нет согласия на расторжение договора аренды от ООО или его правоприемника. Правоприемника не найти так как фирму слили в другой город для общей ликвидации.
Помню что обсуждали вопрос о прекращении аренды автоматически с момента перехода права на здание и есть по этому положительная практика. Подскажите ссылку.
Заранее спасибо.

[Иван]

Правоприемника найти не такая уж проблема... есть база ЕГРЮЛ - оттрытая база в интернете на сайте налоговой.... и к нему - правоприемнику обращаться с иском о расторжении договора аренды на часть участка

[rybin_av]

Амир75, не понятна ситуация:
- ООО арендовало участок под застройку, застроило и продало здание физ. лицам?
- или ООО арендовало участок с уже находящимся на нем зданием, а потом продало здание физ.лицам?
- здание - жилой дом? если да, то правильно ли я понимаю, что это как минимум двухквартирный жилой дом?

[Амир75]

В ЕГРЮЛ искать не будем, другой город и реорганизовывали для ликвидации. :-)
ООО арендовала (срок25 лет) под контейнерную АЗС, потом получило собственность как на капитальную и реализовала физ лицам

[Амир75]

Моя позиция такова. Если правоспособность данного ООО прекращена, то ОМС должен по ст. 36 ЗК предоставить в собственность участок физ лицам и снять обременение в Росреестре. Руководствуясь статьями ст. 49 ГК 3. Правоспособность юридического лица прекращается в момент внесения записи о его исключении из единого государственного реестра юридических лиц. А у нас есть копия свидетельства о внесении записи в ЕГРЮл о прекращении деятельности юрлица путём реорганизации в форме слияния.
Далее смена собственника земельного участка не влечёт смены арендатора участка, так что отказ на основании обременения тоже считаю будет не обоснованым. Пока только усно гундят что у них что то не вяжится и хотят дать отказ.

[Амир75]

Вообщем мне на другом форуме ответели, тема закрыта. Копию ответа прилагаю:

Так согласие на расторжение предыдущий арендатор (ООО) не может дать, так как в момент регистрации права собственности на двух физлиц он "выбыл" из арендных отношений, арендатором(ми) с момента внесния записи в ЕГРП о праве на здание стали физлица. Если им требуется прекратить право аренды, то именно они могут подписать с Администрацией соглашение о расторжении, как сторона по договру аренды.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 27.10.2009 N 8611/09

Между тем судами не учтено следующее.
Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума от 24.03.2005 N 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.
Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.
Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.
Таким образом, поскольку арендатором земельного участка в связи с покупкой находящихся на нем объектов недвижимого имущества стало муниципальное образование, у судов не имелось оснований для удовлетворения заявленного обществом требования о расторжении договора аренды.