[Амир75]

Как не хотелось мне этим заниматься, но попросили.
Суть спора: есть земельный участок предоставлен в аренду с множественностью лиц на стороне арендаторов, причём в решении об отводе прописаны площади частей земельных участков. Собственники помещений обладают каждый своей частью и используют их по самостоятельным договорам аренды (каждый на свою часть). Два договора зарегистрированы один ещё нет.
Спор арендаторов произошёл по поводу контейнеров которые один (№1) установил на части другого (№2). Арендатор №2 подал иск к арендатору №1 Меня просят защитить того (№1) кто установил контейнер. С моей точки зрения ситуация чисто проигрышная. Единственно что можно противопоставить это встречный иск к арендатору №2 по сносу самовольных не капитальных пристроек (котельной шашляычной) которые размещаются вплотную к стене помещения ответчика №1. Моё мнение наказать надо всех и расчистить проезды и определить территорию общих проездов для свободных проездов и безопасной эксплуатации помещений.
Может ли повлиять на ситуацию отсутствие регистрации договора аренды на часть участка не участвующего в споре арендатора №3?
У арендатора №2 нет согласования на реконструкцию своего помещения столовой в ресторан (в виде надстройки этажей и т.п.)
Можно ли признать такие договоры на части участков договорами с множественностью лиц на стороне арендаторов т.к. в названии и в тексте договоров такое наименование не фигурирует а так же нет перечисления арендаторов. Грубо получается что каждая часть участка у каждого собственника помещения своя. Думаю привлечь муниципалитет к ответственности за неправильное заключение арендных отношений (должен быть один общий договор под всё здание но множественностью лиц на стороне арендаторов).
Буду рад за любые возможные версии. Пока готовлю встречные исковые требования.
Если в чём то высказанном был не прав готов к диалогу.

[Иван]

Амир.. так у Вас там все запутанно - я так вот не понял - у них один общий договор или разные? Если разные то у каждого должен быть четко прописанный предмет - то есть конкретные комнаты и т.д. - и конкретные права - такой договор будет вполне законным.... и вообще в этом споре надо исходить прежде всего из гото что написано в договоре аренды - какие есть права - каких нет...

[rybin_av]

Амир75, (без подробностей и ссылок на нормы права) часть участка не может быть предметом аренды. Такие договоры ничтожны.
В силу абз. 1 п. 3 ст. 36 ЗК РФ, разумеется, в данном случае должен быть заключен арендный договор со множественностью лиц на стороне арендатора. В этом случае к возникшим правоотношениям применимы нормы ст. 321-326 ГК РФ.

[Амир75]

Подготовил встречный иск для адвоката

Ответчик - совладелец смежного помещения самовольно без согласования с правообладателями здания осуществил реконструкции данного здания в кафе, а так же без согласования на территории общего пользования пристроил самовольные объекты (котельную-шашлычную).
Так в соответствии с п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ К заявлению о выдаче разрешения на строительство прилагается согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае его реконструкции. Истец такого согласия ответчику не давал, в том числе согласие на изменение целевого назначения объекта. Информация о выдаче разрешения на реконструкцию объекта отсутствует.
В связи с этим проведённая реконструкция нежилых помещений в бильярдного клуб и ресторан обладает статусом – самовольной постройки. В соответствии с ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет,
Кроме этого ответчик перегородил прилегающую территорию своими некапитальными объектами, которые препятствуют нормальному использованию прилегающей территории к магазину (невозможен разворот автотранспорта на прилегающей территории. Такие действия противоречат действующему земельному законодательству. Согласно статьи 35 Земельного кодекса РФ в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом сложившегося порядка пользования земельным участком. До момента приобретения нежилых помещений ответчиком прежний правообладатель Мамедов Р.Г оглы эксплуатировал нежилое помещения под склад – магазин, пекарню и осуществляя совместное использование прилегающей территории с Истцом для ввоза и выгрузки товара, а так же для разворота автомашин, о чём свидетельствует постановление администрации города от 25.05.2004 №458 о предоставлении земельного участка общей площадью 0,2449 га. В связи с продажей помещений Мамедовым Р.Г оглы к ответчику, сложившийся порядок использования земельного участка площадью 0,2449 га кадастровый номер 86:11:0301018:146, был изменён в одностороннем порядке ответчиком без согласования с соарендаторами.

Само существование части земельного участка площадью 0,1186 га, в том числе 0,0641 га под прилегающую территорию, у ответчика незаконно.
1. Так согласно постановления Главы города от 03.11.2003 №971 «Об утверждении проектов границ» под существующее здание «Столовая-магазин-спортзал» в западном промышленном узле города панель 18, по ул. Мира 14\П, строение 7 сформирован общий неделимый земельный участок площадью 0,2449 га, без определения его частей. Данный земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учёт 30.06.2005 году.
2. Для определения частей земельного участка необходимо проведение территориального землеустройства с утверждением границ администрацией города. Утверждение границ по разделу общего земельного участка на части администрацией города не осуществлялось. Указание площадей используемых территорий в постановлении о предоставлении земельного участка определяет только вопросы о несения расходов по плате за землю, когда расчёт арендной платы зависел от размеров используемой площади, а не от кадастровой стоимости земельного участка.
3. Согласование образования частей земельного участка его правооблодателями в межевом плане или в проекте территориального землеустройства не осуществлялось.
4. Согласно п. 7 ст. 38 Федерального закона «О кадастре объектов недвижимости» местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Очевидно, что определение координат характерных точек границ частей земельного участка, под существующим зданием не возможно. Соответственно внесение в базу кадастрового учёта частей земельного участка при делении его на части под существующим зданием так же невозможно. Согласно кадастровой информации (кадастровый паспорт от 01.12.2009 №8611\202\09-7426) непонятным образом определяет координаты характерных точек границ частей участка под зданием. Таким образом, внесение в госземкадастр характерных точек частей земельного участка (1021-1023) невозможно, так как они располагаются под существующим зданием.

В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса РФ на неделимый земельный участок должен быть заключён договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Такого договора аренды администрация города не подготовила. Вместо этого были выданы договора аренды определяющие части неделимого земельного участка.

Орган кадастрового учёта (территориальное подразделение ФГУ «Земельная кадастровая палата» по ХМАО-Югре не должна была поставить на учёт части земельных участков без утверждения их границ администрацией города и согласования межевых планов по образованию частей с арендаторами неделимого земельного участка.


На основании изложенного и руководствуясь ст. 222, 304, 305 Гражданского кодекса РФ, ст. 58 Градостроительного кодекса РФ, ст. 35 и 36 Земельного кодекса РФ, а также ст. 24,28,131,132 и 194 Гражданского процессуального кодекса РФ, прошу

1. Обязать ответчика осуществить снос самовольной реконструкции объекта и обеспечить восстановление объекта согласно правоудостоверяющих и правоустнавливающих документов на помещение.

2. Обязать ответчика убрать контейнеры и самовольные пристройки с земельного участка площадью 0,2449 га кадастровый номер 8-.

3. Обязать администрацию города Нижневартовска привести в соответствие со статьей 36 Земельного кодекса РФ договоры аренды земельного участка площадью 0,2449 га кадастровый номер 86-.

4. Обязать ФГУ «Земельная кадастровая палата» по ХМАО-Югре» снять с государственного кадастрового учёта сведения о частях земельного участка площадью 0,2449 га кадастровый номер 86-.