[Денко]

Есть ли определения и понятия индивидуального жилого дома (объекта индивидуального жилищного строительства) и многоквартирного жилого дома (МЖД/МКД) в законах, постановлениях, регламентах, инструкциях и т.п.?
Сколько этажей можно строить для объекта ИЖС? Какой максимальной площадью и т.п.
Может кто, поделится соображениями? Подскажите НПА дающие ответ на эти вопросы?

[Денко]

Хоть что-то кто знает? Вопрос ведь интересный.

[Lana]

Понятие ИЖС имеется в Градостроительном кодексе РФ (далее ГК РФ) в ст.48, а именно: отдельно стоящие жилые дома с количеством этаже не более чем 3, предназначенные для проживания одной семьи. Далее для каждого города имеются правила землепользования и застройки в которых город поделен на зоны (где можно строить ИЖС, малоэтажки, многоэтажки). В этих правилах есть уже конкретные параметры разрешенного строительства (размер з/у, количество этажей, высота здания, процент застройки и т.п.) для каждой зоны.

[Денко]

Lana, Вы это имели ввиду:
ст.48 ГрК РФ
3. Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.
(в ред. Федерального закона от 31.12.2005 N 210-ФЗ)
Речь о проектировании в статье. Как-то не очень тянет в этом контексте на официальное определение объекта ИЖС.

[rybin_av]

Сообщение от Денко

Есть ли определения и понятия индивидуального жилого дома (объекта индивидуального жилищного строительства) и многоквартирного жилого дома (МЖД/МКД) в законах, постановлениях, регламентах, инструкциях и т.п.?
Сколько этажей можно строить для объекта ИЖС? Какой максимальной площадью и т.п.
Может кто, поделится соображениями? Подскажите НПА дающие ответ на эти вопросы?

Можно попробовать сформулировать ответ (на истину в последней инстанции не претендую; просто предлагю вариант) в формально-логическом ключе:
- есть множество объектов "Жилые дома";
- есть подмножество объектов "МКД";
- есть подмножество объектов "ИЖС";
- множество объектов "Жилые дома" состоит из подмножества объектов "МКД" и подмножества объектов "ИЖС";
- определив одно из подмножеств, можно методом исключения определить другое подмножество.
Т.е.:
- все, что не есть ИЖС, есть МКД;
или
- все, что не есть МКД, есть ИЖС.
Если такая логика принимается, то читаем п. 6 ПОСТАНОВЛЕНИЯ ПРАВИТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 28 января 2006 г. N 47 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ О ПРИЗНАНИИ ПОМЕЩЕНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ, ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ НЕПРИГОДНЫМ ДЛЯ ПРОЖИВАНИЯ И МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА АВАРИЙНЫМ И ПОДЛЕЖАЩИМ СНОСУ ИЛИ РЕКОНСТРУКЦИИ:

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Не допускаются к использованию в качестве жилых помещений помещения вспомогательного использования, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Признаки МКД:
- две и более квартиры;
- самостоятельные выходы из квартир;
- общее имущество собственников помещений;
- режим МКД устанавливается жилищным законодательством.
В таком случае объектом ИЖС будет считаться объект "Жилой дом", который не имеет признаков МКД (т.е. в нем нет квартир, нет общего имущества собственников помещений, нет режима МКД в соответствии с ЖК РФ).

[Денко]

Вот что имеем согласно ГрК РФ:
Статья 48. Архитектурно-строительное проектирование
3. Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.

Статья 49. Государственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий
2. Государственная экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства:
1) отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);
2) жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки);
3) многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования;

Сообщение от rybin_av

п. 6 ПОСТАНОВЛЕНИЯ ПРАВИТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 28 января 2006 г. N 47 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ О ПРИЗНАНИИ ПОМЕЩЕНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ, ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ НЕПРИГОДНЫМ ДЛЯ ПРОЖИВАНИЯ И МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА АВАРИЙНЫМ И ПОДЛЕЖАЩИМ СНОСУ ИЛИ РЕКОНСТРУКЦИИ:
Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Не допускаются к использованию в качестве жилых помещений помещения вспомогательного использования, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, двухквартирные дома, а также 3х, 4х квартирные дома (до 10 квартир) не являются объектами ИЖС! Это дома блокированной застройки. Согласно ст.49 ГрК РФ они не относятся к многоквартирным домам! такие дома состоят из блоков, а не квартир.
Более того, получается, что п. 6 ПОСТАНОВЛЕНИЯ ПРАВИТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 28 января 2006 г. N 47 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ О ПРИЗНАНИИ ПОМЕЩЕНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ, ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ НЕПРИГОДНЫМ ДЛЯ ПРОЖИВАНИЯ И МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА АВАРИЙНЫМ И ПОДЛЕЖАЩИМ СНОСУ ИЛИ РЕКОНСТРУКЦИИ противоречит ст.49 ГрК РФ в части определения многоквартирного дома, ибо ст.49 не относит двухквартирный дом к многоквартирному и т.п.
Однако у нас, думаю как и во многих других регионах России, такие дома проходят по "дачке" (ФЗ-93), но чтоб все было гладко их регистрируют, как отдельно стоящие дома, т.е. в кадастровом паспорте на дом не указывают на чертеже (схеме) вторую часть дома (квартиру, или квартиры) и присваивают почтовый адрес дому без указания квартиры - пример: ул.Садовая, д.5-1 (5-2).
Такой пробел в законодательстве и никому нет дела!

[Ивушка НЕплакучая]

Сообщение от Денко

Такой пробел в законодательстве и никому нет дела!

Пробела в законодательстве - нет, поскольку, до всего есть дело Минэкономразвития РФ.
Убедитесь сами, все, кому интересна эта тема.

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО


от 19 января 2010 г. N Д23-99

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу отнесения жилого дома к многоквартирным жилым домам и в рамках своей компетенции сообщает.

1. Понятие многоквартирного дома Жилищным кодексом Российской Федерации не определено. В соответствии с п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. Согласно ч. 3 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Вместе с тем указанный в обращении жилой дом подпадает под предусмотренное п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации понятие "жилые дома блокированной застройки", под которыми понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десяти и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

В соответствии с п. 4 разд. I Указаний по заполнению формы федерального статистического наблюдения, утвержденных Приказом Росстата от 11.08.2009 N 168 "Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за деятельностью, осуществляемой в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг", жилые дома блокированной застройки относятся к многоквартирным жилым домам, несмотря на то что принципиальным отличием жилых домов блокированной застройки от квартир является возможность выхода на территории общего пользования, а также отсутствие помещений общего пользования, что отличает их от многоквартирного дома. При этом на такие дома распространяются все касающиеся многоквартирных домов положения действующего законодательства, в том числе нормы ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ).

2. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Пункт 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 16 Закона N 189-ФЗ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
С учетом изложенного у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, возникает в силу прямого указания закона.

В соответствии с п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В случае если земельный участок под многоквартирным домом находился на праве аренды у собственника помещения в многоквартирном доме, после приобретения собственниками помещений в многоквартирном доме права собственности на земельный участок арендные отношения прекращаются на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации (прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице).

Заместитель директора
Департамента недвижимости
М.В.БОЧАРОВ
19.01.2010

Разъяснения Минэкономразвития России о возможности отнесения жилого дома блокированной застройки к многоквартирным жилым домам (письмо Минэкономразвития России от 26.08.2010 № Д23-3390)


Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу отнесения жилого дома к многоквартирным жилым домам и в рамках своей компетенции сообщает.
В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации под жилыми домами блокированной застройки понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. Необходимо отметить, что одним из существенных признаков жилых домов блокированной застройки является наличие выхода для каждого из блоков на территорию общего пользования.
Понятие многоквартирного дома Жилищным кодексом Российской Федерации не определено. При этом признаки многоквартирного дома содержатся в п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 (далее - Постановление). Постановление в целом регулирует вопросы признания многоквартирного дома аварийным, одновременно устанавливая признаки многоквартирного дома как такового, а именно, что многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. При этом представляется невозможным применение содержащихся в Постановлении признаков многоквартирного дома в зависимости от времени постройки данного дома, как указано в обращении.
В связи с изложенным, по мнению Департамента, указанные в обращении жилые дома блокированной застройки относятся к многоквартирным домам несмотря на то, что принципиальным отличием жилых блоков в домах блокированной застройки от квартир является возможность выхода на территории общего пользования, а также в ряде случаев отсутствие помещений общего пользования многоквартирного дома.

Заместитель директора
Департамента недвижимости
М.В.БОЧАРОВ

[Денко]

Сообщение от Ивушка НЕплакучая

Пробела в законодательстве - нет, поскольку, до всего есть дело Минэкономразвития РФ.
Убедитесь сами, все, кому интересна эта тема.

Орган гос.власти всего лишь изложил свою точку зрения на эту проблему, не более того, это его право, однако оно не обязательно для нас, так как не является НПА (законом, указом президента, постановлением правительства). Было бы это мнением ВС РФ, изложенное в постановлении, другое дело, суды бы его придерживались.
Проблему правопременения это письмо не решило! Пробел так и остался.
Хотя очень интересное мнение, революционный подход к регистрации права собственности на землю под домами блокированной застройки!

[Анатолий Б]

А об одноквартирных домах кто что знает? Все поисковики только СНИП и выдают. А правовый статус?

[Денко]

Сообщение от Анатолий Б

А об одноквартирных домах кто что знает?

Вы о чем? Одноквартирный дом, это как? Либо объект ИЖС, либо дом блокированной застройки (что тоже должно относится к объектам ИЖС), либо МКД. Четвертого не дано, нет в ГрК РФ!