[Резон]

13.11.07г. между физическим лицом и банком подписаны два договора: кредитный и ипотечный, со следующими основными характеристиками:
- в оба договора включено условие о залоге одного и того же жилого дома и земельного участка, на котором этот дом расположен;
- государственная регистрация произведена только для ипотечного договора;
- оба договора нотариально не удостоверены.

Прошу подтвердить правильность моих выводов:

1. В соответствии с действующим законодательством РФ оба договора (кредитный и ипотечный) должны иметь:
- государственную регистрацию, в соответствии с условиями п.4. ст.10 закона о залоге РФ ?
- нотариальное удостоверение, на основании ст.43 и п.4. ст.10 закона о залоге РФ ?
2. При невыполнении требований п.1 оба договора (кредитный и ипотечный) в судебном порядке признаются недействительными, на основании ст.12 закона о залоге РФ ?

Если Вы не согласны с моими доводами - дайте пожалуйста ссылки на соответствующие законодательные акты.
Прошу также сообщить о известной вам судебной практике.

[Лариса Пимонова]

Сообщение от Резон

оба договора (кредитный и ипотечный) должны иметь государственную регистрацию

Резон, да что Вы говорите, с каких это пор КРЕДИТНЫЕ договора подлежат государственной регистрации?

А ипотечный подлежит госрегистрации, так ведь он у Вас и зарегистрирован.

Сообщение от Резон

государственная регистрация произведена только для ипотечного договора;

Резон, руководствуемся следующими нормами:

№ 102-ФЗ «Об ипотеке»
Статья 8. Общие правила заключения договора об ипотеке
Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

Статья 10. Государственная регистрация договора об ипотеке
1. Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
2. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Статья 339 ГК РФ. Договор о залоге, его форма и регистрация
1. В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.
2. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.
3. Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.

Резон, у Вас банковские договора? В банках работают (по крайней мере, должны) грамотные юристы.
Так что оспорить не получится.

[Резон]

Лариса, спасибо за ваш развернутый комментарий.
Но остался один вопрос - а как же тогда п.4. ст.10 закона о залоге и п.3 ст.10 закона об ипотеке, в которых прописано, что если условия залога/ипотеки включены в иной договор (значит в т.ч. в кредитный), то в таком договоре соблюдаются требования закона к договору о залоге/ипотеке ?

[Erling]

включены в иной договор

подписаны два договора

Где же включение?

Думаю, здесь законодатель применил несколько кургузый, но иногда оправданный подход "договор = документ".

[Резон]

Сообщение от Erling

Где же включение?

В оба договора включено одинаковое условие об ипотеке одного и того же жилого дома и земельного участка, на котором этот дом расположен;

[Erling]

В оба договора включено одинаковое условие об ипотеке одного и того же жилого дома и земельного участка, на котором этот дом расположен

Выкладывайте тексты договоров.

[Резон]

Сообщение от Erling

Выкладывайте тексты договоров.

Erling, а зачем выкладывать тексты договоров ?
Вся необходимая информация есть в моём сообщении...

[Erling]

Вся необходимая информация есть в моём сообщении...

Нет. Необходимо знать, что именно имеется ввиду по словами "в оба договора включено одинаковое условие об ипотеке одного и того же жилого дома и земельного участка, на котором этот дом расположен".

[Erling]

Просто в Вашем случае может получиться примерно вот так:

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 мая 2010 г. N Ф03-2994/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 04 мая 2010 г.
Полный текст постановления изготовлен 11 мая 2010 г.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
в составе:
Председательствующего: Лесненко С.Ю.
Судей: Карпушиной Т.Н., Саранцевой М.М.
при участии
от истца: общества с ограниченной ответственностью "Аквент" - представитель не явился;
от ответчика: Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (открытое акционерное общество) - представитель не явился;
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аквент"
на решение от 22.12.2009, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2010
по делу N А51-12264/2009 Арбитражного суда Приморского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Заяшникова О.Л., в суде апелляционной инстанции судьи: Ротко Л.Ю., Яковенко И.Л., Аппакова Т.А.
По иску общества с ограниченной ответственностью "Аквент"
к Акционерному коммерческому Сберегательному банку Российской Федерации (открытое акционерное общество) в лице Приморского отделения N 8635
о признании договора недействительной (ничтожной) сделкой.
Общество с ограниченной ответственностью "Аквент" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Акционерному коммерческому Сберегательному банку Российской Федерации (открытое акционерное общество) в лице Приморского отделения N 8635 (далее - банк) о признании недействительным договора N 890 от 25.12.2007 об открытии невозобновляемой кредитной линии в редакции дополнительного соглашения от 03.03.2008 N 1 (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением суда от 22.12.2009, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2010, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что спорный договор соответствует нормам действующего законодательства, поэтому предусмотренные статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации основания для признания его недействительным (ничтожным) отсутствуют.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, общество обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить. По мнению заявителя жалобы, вывод судов о том, что договор кредитной линии N 890 не подлежал государственной регистрации, не соответствует фактическим обстоятельствам дела и противоречит пункту 3 статьи 10 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Кроме этого, общество полагает, что судом нарушены нормы процессуального права, поскольку к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, не привлечены залогодатели, права и обязанности которых затронуты судебными актами.
Отзыв на кассационную жалобу не поступил.
Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, однако участия своих представителей в судебном заседании не обеспечили.
Рассмотрев материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, проверив в порядке и пределах статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения жалобы.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 25.12.2007 между обществом (заемщик) и банком в лице Приморского отделения N 8635 (кредитор) заключен договор N 890, согласно которому кредитор обязался открыть заемщику невозобновляемую кредитную линию для осуществления текущей деятельности на срок по 24.12.2008 с предельным лимитом в сумме 25 000 000 руб., а заемщик принял на себя обязательство возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование им и другие платежи.
Срок действия договора определен с даты его подписания и до полного выполнения сторонами обязательств по договору (пункт 8.1 договора).
В пунктах 2.3 и 5.1 договора согласовано условие о том, что выдача кредита производится после надлежащего оформления обеспечения по кредиту. В качестве обеспечения своевременного и полного возврата кредита, уплаты процентов и внесения иных платежей, предусмотренных договором, заемщик предоставил кредитору товар в торговом обороте (подпункт 5.1.1) и поручительства физических лиц (подпункты 5.1.2 - 5.1.5 договора).
Дополнительным соглашением N 1 от 03.03.2008 к договору, являющемуся его неотъемлемой частью, стороны дополнили пункт 5.1 кредитного договора подпунктами 5.1.6 и 5.1.7, которыми обусловлена передача в последующий залог объектов недвижимости - нежилых помещений общей площадью 89,50 кв.м., в здании (лит. 1), номера на поэтажном плане 1-3,6 (I), этаж 1, расположенном по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Уборевича, 38, принадлежащих на праве общей долевой собственности Качан В.А. и Рейзиной А.А., а также нежилых помещений общей площадью 99,10 кв.м., в здании (лит. Б), номера на поэтажном плане 3, 4, этаж 1-я мансарда, расположенном по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Семеновская, 3а, принадлежащих на праве общей долевой собственности Колотухиной Н.К.
В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору между собственниками объектов залога и банком подписаны 03.03.2008 договоры ипотеки N 890/06 и N 890/07.
Полагая, что договор кредитной линии N 890 от 25.12.2007 заключен с нарушением требований пункта 3 статьи 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с положениями статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима.
В силу статьи 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.
Оценив и исследовав, в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений документы, руководствуясь статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к правильному выводу о том, что договор кредитной линии N 890 не подлежал государственной регистрации. При этом суды исходили из отсутствия в данном договоре существенных условий договора об ипотеке, предусмотренных статьей 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также учли наличие самостоятельных договоров ипотеки от 03.03.2008.
При таких обстоятельствах правомерен вывод арбитражных судов о том, что указание в пункте 5.1 договора кредитной линии N 890 на предоставление в обеспечение исполнения обязательств третьими лицами объектов недвижимости в залог носит отсылочный характер и не влечет недействительности названного договора.
Довод заявителя жалобы о необходимости привлечения к участию в деле залогодателей подлежит отклонению, как основанный на ошибочном толковании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что Рейзина А.А., Качан В.А. Колотухина Н.К. не являлись участниками договора кредитной линии N 890 от 25.12.2007, суд обоснованно счел, что их права при рассмотрении настоящего спора не затронуты.
Возражения общества о том, что судами не исследованы все обстоятельства дела, дана ненадлежащая оценка представленным по делу доказательствам, а выводы судов, положенные в основу оспариваемых судебных актов, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нарушают действующие нормы права не нашли своего подтверждения.
По существу доводы жалобы, направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела, исследованных судами и получивших надлежащую правовую оценку, что в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Учитывая, что неправильного применения норм материального права, а также нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебных актов, арбитражными судами не допущено, основания для их отмены и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Поскольку при подаче кассационной жалобы ООО "Аквент" предоставлялась отсрочка уплаты государственной пошлины, с истца подлежит взысканию в доход федерального бюджета 2 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение дела в суде кассационной инстанции.
Руководствуясь статьями 110, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

постановил:

решение от 22.12.2009, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2010 по делу N А51-12264/2009 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Аквент" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2 000 руб. за рассмотрение кассационной жалобы.
Исполнительный лист выдать Арбитражному суду Приморского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
С.Ю.Лесненко

Судьи:
Т.Н.Карпушина
М.М.Саранцева

Поэтому и необходимо точно знать, что написано в договорах.

[Резон]

Спасибо, Erling, всё понятно.
Могу выложить только выдержку из кредитного договора по этому вопросу, а вот копии договора ипотеки у меня нет.
======================================== =
1.3. Кредит предоставляется для целей финансирования личных потребностей ЗАЕМЩИКОВ.
Кредит предоставляется под залог одноэтажного жилого дома, общей площадью 1ХХ,80 кв.м., в том числе жилой площадью ХХ,00 кв.м., расположенного на земельном участке, площадью ХХХХ,00 кв.м., находящимся по адресу: ХХХХ, (далее по тексту – ДОМ С ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ).
Собственником ЖИЛОГО ДОМА является гр. ХХХ ХХХ ХХХ на основании Договора от «ХХ» мая 19ХХ г., удостоверенный секретарем сельского совета ХХХ ХХ в реестре №ХХ,что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права Серия 63-ХХ №ХХХХХ от «ХХ» ноября 20ХХ года, выданным Главным управлением Федеральной регистрационной службы по ХХХ области.
Собственником ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА является гр. ХХХ на основании Свидетельства о праве собственности на землю САМ ХХХ №ХХХ, выданное «ХХ» мая 19ХХг. Главой администрации ХХХХ, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права Серия ХХ-ХХ №ХХХХ от «ХХ» хххх 20ХХ года, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по ХХХ области.
1.4. Обеспечением исполнения обязательств ЗАЕМЩИКОВ по настоящему Договору является ипотека ДОМА С ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ в силу договора.
1.5. Права КРЕДИТОРА по настоящему Договору (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога ДОМА С ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ) подлежат удостоверению закладной в предусмотренном настоящим Договором порядке в соответствии с действующим законодательством.
1.6. Стороны договорились, что вся переписка, связанная с исполнением настоящего Договора, и открытие счёта для перечисления средств кредита будет осуществляться на имя гр. ХХХ (далее по тексту - Представитель Заёмщиков).
1.7. Вся переписка, направляемая в адрес Представителя Заёмщиков и полученная кем-либо одним из ЗАЕМЩИКОВ, считается направленной и, соответственно, полученной всеми ЗАЕМЩИКАМИ.
1.8. Распоряжение всей суммой предоставляемого кредита от имени ЗАЕМЩИКОВ будет осуществляться Представителем Заёмщиков.
1.9. На момент подписания настоящего Договора ДОМ С ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ как предмет ипотеки в силу договора оценивается Сторонами в ХХХ (сумма прописью) рублей, в том числе стоимость земельного участка составляет ХХХ (сумма прописью)рублей, стоимость жилого дома ХХХ(сумма прописью) рублей.
2. ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ КРЕДИТА
2.1. Кредит предоставляется ЗАЕМЩИКАМ в безналичной форме путем перечисления всей суммы кредита на счет №ХХХХ у КРЕДИТОРА, открытый на имя Представителя Заемщиков (далее – «Счет Представителя Заемщиков»), не позднее 7 (Семи) рабочих дней, считая с момента после получения КРЕДИТОРОМ оригинала договора об ипотеке ДОМА С ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ с отметкой о Государственной регистрации и закладной, выданной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
..................