[Nellich]

Из-за неправильного составление может не удаться сделка.Согласно ч. 3 ст. 16 ЖК квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с иных проживанием в таком обособленном помещении.Договор купли – продажи квартиры заключается в письменной форме в виде одного документа и подписывается сторонами (ст. 550 ГК). Договор должен содержать соглашение сторон по всем существенным условиям (п.. 1 ст. 432 ГК).С введением в действие Закона о регистрации прав отменено обязательное нотариальное удостоверение договоров куплипродажи квартир. Такой договор может быть удостоверен по желанию сторон. Передача квартирных помещений осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту. Передаточный акт – не обязательное приложение к договору куплипродажи, а самостоятельный документ, подтверждающий исполнение обязательств по договору – передачу недвижимости продавцом и принятие ее покупателем, поэтому передаточный акт может быть составлен и в простой письменной форме, даже если договор нотариально удостоверен.В договоре должны быть указаны стороны сделки и существенные условия, установленные законом для договоров куплипродажи недвижимости.Договор может быть подписан не лицами, между которыми заключается договор, а их представителями. В этом случае в договоре помимо данных сторон указываются данные о представителях и полномочия, в силу которых они действуют (доверенность, документы законных представителей несовершеннолетних младше 14 лет и лиц, лишённых дееспособности).Согласно ст. 554 ГК в договоре продажи жилого помещения должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.Цена квартиры, установленная соглашением сторон (ст. 555 ГК). Возможно указание цены на единицу площади, тогда цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества.Не следует путать цену договора с инвентаризационной (кадастровой) оценкой недвижимости, кадастровой (нормативной) ценой земли, данными независимой оценки. Установленная соглашением сторон цена недвижимости может быть как выше, так и ниже оценки.Перечень лиц. Проживающих в квартире и сохраняющих в соответствии с законом право пользования после приобретения квартиры покупателем, с указанием их прав пользования является существенным условием договора продажи квартиры.Необходимым условием также является указание в договоре существующих ограничений (обременений) прав продавца, в том числе зарегистрированных в ЕГРП: залог, аренда, права требования в судебном порядке, иные права третьих лиц.Содержание права долевой собственности на общее имущество заключается в том, что собственники помещений имеют право пользоваться общим имуществом и должны нести расходы по его содержанию, соразмерные своей доле участия (ст. 30, 39, 43 ЖК).Договор помимо указанных условий может содержать указания на право продавца, основания возникновения этого права, реквизиты правоустанавливающих документов; условия и порядок передачи имущества продавцом; обязательства сторон по регистрации перехода права собственности. В настоящее время в связи введением в ЖК новых норм о содержании и эксплуатации жилого фонда, увеличением эксплуатационных расходов покупателю разумно ознакомиться с договорами на обслуживание недвижимости, выяснить размеры коммунальных платежей, наличие задолженности продавца и отразить это в договоре.Много информации видела на ваш вопрос http://istrariel.ru/sc.php?q=CHto+do...&f=REGISTRACIA

[sergei112]

Добрый день,может кто подскажет - время поджимает (нужны наличные) и продажа 1/2 доли в праве общей собственности на неж.помещение будет проведена по цене ниже рынка-может ли Налог.инспекция выразить несогласие(оспорить цену,сделку или заказать независимую оценку и на основание этого - доначислить налог,я понимаю , что собственник может продать свою собственность за любую цену- но сомнения есть:-( )Спасибо.

[madam Rihter]

Налоговый Кодекс Вам в помощь! Ст 40.

Статья 40. Принципы определения цены товаров, работ или услуг для целей налогообложения

1. Если иное не предусмотрено настоящей статьей, для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.
2. Налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам лишь в следующих случаях:
1) между взаимозависимыми лицами;
2) по товарообменным (бартерным) операциям;
3) при совершении внешнеторговых сделок;
4) при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.
3. В случаях, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, когда цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20 процентов от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг), налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги.
Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4 - 11 настоящей статьи. При этом учитываются обычные при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки. В частности, учитываются скидки, вызванные:
сезонными и иными колебаниями потребительского спроса на товары (работы, услуги);
потерей товарами качества или иных потребительских свойств;
истечением (приближением даты истечения) сроков годности или реализации товаров;
маркетинговой политикой, в том числе при продвижении на рынки новых товаров, не имеющих аналогов, а также при продвижении товаров (работ, услуг) на новые рынки;
реализацией опытных моделей и образцов товаров в целях ознакомления с ними потребителей.
4. Рыночной ценой товара (работы, услуги) признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии - однородных) товаров (работ, услуг) в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях.
5. Рынком товаров (работ, услуг) признается сфера обращения этих товаров (работ, услуг), определяемая исходя из возможности покупателя (продавца) реально и без значительных дополнительных затрат приобрести (реализовать) товар (работу, услугу) на ближайшей по отношению к покупателю (продавцу) территории Российской Федерации или за пределами Российской Федерации.
6. Идентичными признаются товары, имеющие одинаковые характерные для них основные признаки.
При определении идентичности товаров учитываются, в частности, их физические характеристики, качество и репутация на рынке, страна происхождения и производитель. При определении идентичности товаров незначительные различия в их внешнем виде могут не учитываться.
7. Однородными признаются товары, которые, не являясь идентичными, имеют сходные характеристики и состоят из схожих компонентов, что позволяет им выполнять одни и те же функции и (или) быть коммерчески взаимозаменяемыми.
При определении однородности товаров учитываются, в частности, их качество, наличие товарного знака, репутация на рынке, страна происхождения.
8. При определении рыночных цен товаров, работ или услуг принимаются во внимание сделки между лицами, не являющимися взаимозависимыми. Сделки между взаимозависимыми лицами могут приниматься во внимание только в тех случаях, когда взаимозависимость этих лиц не повлияла на результаты таких сделок.
9. При определении рыночных цен товара, работы или услуги учитывается информация о заключенных на момент реализации этого товара, работы или услуги сделках с идентичными (однородными) товарами, работами или услугами в сопоставимых условиях. В частности, учитываются такие условия сделок, как количество (объем) поставляемых товаров (например, объем товарной партии), сроки исполнения обязательств, условия платежей, обычно применяемые в сделках данного вида, а также иные разумные условия, которые могут оказывать влияние на цены.
При этом условия сделок на рынке идентичных (а при их отсутствии - однородных) товаров, работ или услуг признаются сопоставимыми, если различие между такими условиями либо существенно не влияет на цену таких товаров, работ или услуг, либо может быть учтено с помощью поправок.
10. При отсутствии на соответствующем рынке товаров, работ или услуг сделок по идентичным (однородным) товарам, работам, услугам или из-за отсутствия предложения на этом рынке таких товаров, работ или услуг, а также при невозможности определения соответствующих цен ввиду отсутствия либо недоступности информационных источников для определения рыночной цены используется метод цены последующей реализации, при котором рыночная цена товаров, работ или услуг, реализуемых продавцом, определяется как разность цены, по которой такие товары, работы или услуги реализованы покупателем этих товаров, работ или услуг при последующей их реализации (перепродаже), и обычных в подобных случаях затрат, понесенных этим покупателем при перепродаже (без учета цены, по которой были приобретены указанным покупателем у продавца товары, работы или услуги) и продвижении на рынок приобретенных у покупателя товаров, работ или услуг, а также обычной для данной сферы деятельности прибыли покупателя.
При невозможности использования метода цены последующей реализации (в частности, при отсутствии информации о цене товаров, работ или услуг, в последующем реализованных покупателем) используется затратный метод, при котором рыночная цена товаров, работ или услуг, реализуемых продавцом, определяется как сумма произведенных затрат и обычной для данной сферы деятельности прибыли. При этом учитываются обычные в подобных случаях прямые и косвенные затраты на производство (приобретение) и (или) реализацию товаров, работ или услуг, обычные в подобных случаях затраты на транспортировку, хранение, страхование и иные подобные затраты.
11. При определении и признании рыночной цены товара, работы или услуги используются официальные источники информации о рыночных ценах на товары, работы или услуги и биржевых котировках.
12. При рассмотрении дела суд вправе учесть любые обстоятельства, имеющие значение для определения результатов сделки, не ограничиваясь обстоятельствами, перечисленными в пунктах 4 - 11 настоящей статьи.
13. При реализации товаров (работ, услуг) по государственным регулируемым ценам (тарифам), установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации, для целей налогообложения принимаются указанные цены (тарифы).
14. Положения, предусмотренные пунктами 3 и 10 настоящей статьи, при определении рыночных цен финансовых инструментов срочных сделок и рыночных цен ценных бумаг применяются с учетом особенностей, предусмотренных главой 23настоящего Кодекса "Налог на доходы физических лиц" и главой 25 настоящего Кодекса "Налог на прибыль организаций".

[sergei112]

Спасибо - это изучал(интересна практическая часть).Я так понимаю,что могут взять за основу похожее помещение(цену за метр продажи) но условия могут быть разные по сделкам -одно дело-покупка помещения или покупка 1\2 доли в праве общей собственности(круг покупателей сильно сокращается) ,к тому же есть обременение -аренда с арендатором -оформление Регпалата на 5 лет).

[Разуваевская Екатерина Викторовна]

Сообщение от sergei112

но условия могут быть разные по сделкам

именно, что разные, речь о недвижимом имуществе, цена здесь зависит от множества нюансов: местонахождение, тип здания, коммуникации, на каком этаже здания помещение находится и т.д. и т.п. тем более вы продаете долю в праве общей собственности + обременение, то есть имеем много субъективных факторов, влияющих на цену
определить рыночную стоимость налоговой инспекции достаточно сложно
но и палку перегибать не надо, если в договоре купли-продажи цена нежилого помещения , условно, в 500 м2 в центре столицы будет указана в 2 млн. руб, то налоговой инспекции будет над чем задуматься...

[sergei112]

Понял, спасибо.А какие карательные меры налог. инспекция может предпринять(выездная - я на усн 6% - все о.к),сделают оценку независимую (если через суд доплата налогов)-- В пример оценщик напишет ,что 1/2 доля в праве стоит 1 млн.руб- но покупателей за эту цифру нет(помещение в провинции),а есть только за 300т.р ??Что им и как доказать -что я от налогов не скрываюсь