[art105]

Здравствуйте! Прошу помощи.
В договоре указана арендная плата – 90 тыс.руб. с учётом НДС. С этого года арендодатель перешёл на «упрощёнку» и перестал выставлять счета-фактуры. Однако, счёт на арендную плату он выписывает по прежнему на 90 тыс.руб., ссылаясь на то, что эта сумма определена договором и нет оснований её снижать. Изменять договорное условие об арендной плате арендодатель тоже отказывается. Есть ли шансы отстоять позицию уплаты арендной платы в меньшем размере?

[rybin_av]

Сообщение от art105

Здравствуйте! Прошу помощи.
В договоре указана арендная плата – 90 тыс.руб. с учётом НДС. С этого года арендодатель перешёл на «упрощёнку» и перестал выставлять счета-фактуры. Однако, счёт на арендную плату он выписывает по прежнему на 90 тыс.руб., ссылаясь на то, что эта сумма определена договором и нет оснований её снижать. Изменять договорное условие об арендной плате арендодатель тоже отказывается. Есть ли шансы отстоять позицию уплаты арендной платы в меньшем размере?

Я полагаю, что шансы на успех есть.
В силу п. 1 ст. 8 НК РФ:

Под налогом понимается обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований.

в силу абз. 1 п. 1 ст. 614 ГК РФ:

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Т.е. ар. плата - это плата за пользование имуществом, а налог - это налог.
У Вас текущие платежи за аренду = 90 тыс. руб. = (ар. плата + НДС). Если арендодатель освобожден от уплаты НДС, то продолжая требовать с Вас уплаты 90 тыс. руб. он фактически либо в нарушение договора повышает на сумму НДС ар. плату либо он совершает правонарушение в виде присвоения себе функции по сбору налогов (хотя понятно, что Ваш контрагент не является уполномоченным на то органом государства или муниципального обр.
В общем, я думаю, для суда такая логика будет достаточной для того, чтоб присудить решение в Вашу пользу.

[Erling]

Т.е. ар. плата - это плата за пользование имуществом, а налог - это налог

Согласен, для полноты ощущений приведу ещё одну норму:

Статья 168 НК. Сумма налога, предъявляемая продавцом покупателю.
1. При реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав налогоплательщик (налоговый агент, указанный в пунктах 4 и 5 статьи 161 настоящего Кодекса) дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав соответствующую сумму налога.

[Erling]

Вот вам, ТС, для ознакомления статейка:

Чем чревата фраза в договоре "(включая НДС)"
после договорной цены?

Ценообразование в нашей стране представляет собой частно-публичную процедуру: к согласованной сторонами договорной цене (ст. 424 ГК РФ) прибавляется "публично-правовой довесок" в виде НДС (п. 1 ст. 168 НК РФ). Данный "довесок" должен формироваться исходя из норм налогового права. При этом все неясности при определении суммы НДС чреваты большими проблемами.
Если следовать буквальной логике НК РФ, то в договоре цена должна быть определена следующим образом:
100 руб. + 18 руб. НДС, итого 118 руб. (включая НДС).
Если же цена выражена формулировкой "118 руб. (включая НДС)", из этого отнюдь не следует, что сумма НДС будет определяться согласно п. 4 ст. 164 НК РФ расчетным методом:
118 руб. x 18/118 = 18 руб.
Рассмотрим возможные проблемы на примере конкретных ситуаций.
Ситуация 1. В составе договорной цены не выделена сумма НДС.
Две организации заключили договор купли-продажи недвижимости, в котором цена товара была оговорена с учетом НДС. На момент заключения договора обе стороны находились на общем режиме налогообложения. Оплата товара производилась в рассрочку. Со следующего налогового периода продавец перешел на упрощенную систему налогообложения и перестал быть плательщиком НДС. Однако цена товара осталась неизменной, т.е. и после перехода на УСН продавец продолжил предъявлять покупателю к оплате прежние суммы, указанные в графике платежей, но без НДС. Это послужило основанием для подачи иска покупателем, посчитавшим, что полученные продавцом суммы в размере, равном НДС, являются неосновательным обогащением.
Суд не согласился с покупателем, указав, что покупатель своевременно узнал о выставлении счетов-фактуры без НДС, однако никаких мер по изменению цены в договоре не принял. Действия покупателя по оплате выставляемых продавцом счетов-фактур с указанной в них ценой свидетельствуют о том, что продавец с этой ценой согласился.
Так как стороны согласовали цену, о неосновательном обогащении продавца не может быть речи (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.07.2007 N Ф04-4647/2007(36197-А75-12).
С приведенным выше судебным решением можно поспорить, поскольку НДС не является составной частью цены, хотя суд, скорее всего, руководствовался распространенным условием договора типа "Договорная цена 118 руб. (включая НДС)". В этом случае трудно отделить частное право от публичного. Налогоплательщики уже наступали на эти "грабли", когда с 1 января 2004 г. налоговая ставка НДС была снижена с 20 до 18%, в результате чего договорные цены возросли:
- до 1 января 2004 г. фраза в договоре "120 руб. (включая НДС)" при ставке 20% означала: цена 100 руб. + 20 руб. НДС;
- после указанной даты та же самая формулировка "120 руб. (включая НДС)" означала уже иное: цена 101,69 руб. + 18,31 руб. НДС.
Во избежание подобных ситуаций в будущем в договоре следует прямо прописывать не только размер налоговой ставки НДС, но и сумму налога, а также обязательное условие о неизменности цены (без НДС) и о перерасчете обязательств по договору в случае снижения налоговой ставки НДС или изменения налогового статуса продавца.
Ситуация 2. Сумма НДС может зависеть от особенностей деятельности продавца.
Покупатель (истец) и продавец (ответчик) заключили договор купли-продажи нежилого помещения, при этом в договоре было установлено, что цена объекта составляет в рублях сумму, эквивалентную 1 716 000 долл. США, в т.ч. НДС, рассчитанный по ставке 18%.
Покупатель перечислил продавцу 45 871 482,01 руб., указав в платежных поручениях в составе платежей НДС на общую сумму 6 997 344,72 руб.
Однако продавец выставил покупателю счет-фактуру, где были указаны стоимость объекта в размере 44 079 194,17 руб. и НДС в размере 1 792 287,84 руб.
Покупатель посчитал, что разница между суммой НДС, подлежащей предъявлению истцу, и суммой НДС, фактически уплаченной ответчику, является неосновательным обогащением ответчика. Ее приобретение ответчиком не предусмотрено законом, а договором размер налогового платежа не может быть определен произвольно.
Поэтому покупатель обратился в арбитражный суд с иском.
Суд первой инстанции в иске отказал. При этом он исходил из следующего. Если в договоре цена установлена как сумма, включающая НДС, то обязательство должно исполняться по цене, определяемой в соответствующей сумме за вычетом НДС. Расчет суммы НДС регулируется налоговым законодательством и не может являться предметом соглашения сторон. Суд также указал: расчет НДС по ставке 18%, как предусмотрено в договоре, не соответствует императивным нормам НК РФ и не может свидетельствовать об изменении цены договора за счет применения НДС по расчетной ставке 18/118.
Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и иск удовлетворил. Исходя из буквального толкования содержащихся в договоре купли-продажи слов и выражений и сопоставления их содержания, апелляционный суд пришел к выводу: стороны согласовали цену нежилого помещения в рублевом эквиваленте 1 716 000 долл. США, что составляет 45 871 482,01 руб., из которых 38 874 137,29 руб. - стоимость объекта недвижимости и 6 997 344,72 руб. - НДС, рассчитанный по ставке 18%.
Как следует из пояснений продавца, НДС в размере 1 792 287,84 руб. указан в счете-фактуре, поскольку нежилое помещение им было приобретено с целью использования в деятельности, не подлежащей обложению НДС на основании п. 1 ст. 149 НК РФ. В связи с этим уплаченный налог был включен продавцом в стоимость основных средств в соответствии со ст. 170 НК РФ. При реализации объекта налог рассчитывался по правилам п. 3 ст. 154 НК РФ (т.е. с разницы между ценой реализации и стоимостью этого имущества).
Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Покупатель уплатил продавцу по договору 38 874 137,29 руб. стоимости объекта и 6 997 344,72 руб. НДС. Однако НДС реально составил 1 792 287,84 руб. Разницу в размере 5 205 056,88 руб. следует признать излишне уплаченной, она является для продавца неосновательным обогащением.
Суд кассационной инстанции согласился с апелляционным судом. При этом суд кассационной инстанции отклонил довод продавца о том, что при заключении договора купли-продажи покупатель должен был знать порядок исчисления НДС продавцом, т.к. такой обязанности у покупателя нет (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.07.2008 N А56-13117/2007).
Таким образом, следует также иметь в виду особенности исчисления НДС для отдельных хозяйственных операций, когда фраза "включая НДС" может порождать не согласованное сторонами увеличение цены. В Определении ВАС РФ от 29.06.2007 N 7574/07 со ссылкой на Постановление Президиума ВАС РФ от 30.01.2007 N 10627/06 было обращено внимание на то, что ошибочное получение денег сверх определенной сторонами цены услуги является неосновательным обогащением. Однако подобные выводы суды обычно делают в случаях, когда была применена неправильная налоговая ставка НДС (например, налоговая ставка 18% вместо ставки 0%).
Таким образом, фразу "договорная цена, включая НДС" суд может истолковать применительно к конкретным обстоятельствам:
- в период, когда продавец уплачивал НДС, это означало, что договорная цена содержит НДС, который исчисляется по расчетной ставке 18/118;
- в период, когда продавец утратил статус налогоплательщика НДС, а договорная цена не была пересмотрена, это означает, что договорная цена возросла до размера прежней цены плюс НДС.
В случаях же, когда сумма НДС исчисляется не со всей цены, а лишь с разницы (на основании п. 3 ст. 154 НК РФ), продавец и покупатель должны непосредственно в договоре оговорить:
- цену;
- сумму НДС (размер которой будет зависеть исключительно от разницы между продажной ценой и стоимостью, включая входной НДС).