[mydmitry]

Уважаемые Господа юристы.

Часто встречаю мнение что "проектная декларация"="публичная оферта", тем не менее:

Согласно ГК РФ ст.432. Основные положения о заключении договора
1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
2. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Согласно ГК РФ ст.437. Приглашение делать оферты. Публичная оферта
1. Реклама и иные предложения, адресованные неопределенному кругу лиц, рассматриваются как приглашение делать оферты, если иное прямо не указано в предложении.
2. Содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется, признается офертой (публичная оферта).

Согласно ФЗ-214 ст.4 п.4
Договор (по долевке) должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Обычно цена договора и гарантийный срок обычно отсутствуют в "Проектной декларации" и появляются только при подписании договора. В таком случае вопрос: почему можно считать "проектная декларация"="публичная оферта" и какие на это есть законные основания?

[rybin_av]

Сообщение от mydmitry

Уважаемые Господа юристы.

Часто встречаю мнение что "проектная декларация"="публичная оферта", тем не менее:

Обычно цена договора и гарантийный срок обычно отсутствуют в "Проектной декларации" и появляются только при подписании договора. В таком случае вопрос: почему можно считать "проектная декларация"="публичная оферта" и какие на это есть законные основания?

Где это Вы часто встречаете такое мнение?
Проектная декларация застройщика конечно же не является никакой публичной офертой хотя бы потому, что это утверждение противоречит ч. 1 ст. 19 ФЗ-214:

Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.

И не более того. Никаких существенных условий договора УДС, никакого предмета договора УДС этот документ не содержит, а если бы содержал, то сразу перестал бы быть проектной декларацией.
В общем, тот, кто утверждает, что "проектная декларация"="публичная оферта", на мой взгляд утверждает очевидную глупость.

[mydmitry]

Ну вот тут например
http://jurgroup.com/modules/newbb_plus/viewtopic.php?topic_id=12131

или тут
http://www.advocate-realty.ru/press/...ess/?id=394098

[mydmitry]

Вообще просматривая информацию по этому вопросу я не могу быть таким категоричным в своем мнении как вы.
А вообще на каких основаниях строительная организация должна соблюдать то что написано ей в "проектной декларации"? Мне например известны факты когда застройщик ссылается на то что в "проектной декларации" написано, а в договоре нет - поэтому делать не будем.
И что застройщик прав? Ему ведь вроде как разрешение на строительство выдавалось в том числе и на основе "проектной декларации". В чем тогда смысл этого публичного документа? И МинЮст зачем то ее берет при регистрации договоров долевого участия.

[rybin_av]

mydmitry, давайте читать п. 1 ст. 435 ГК РФ:

Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.
Оферта должна содержать существенные условия договора.

и п. 2 ст. 437 ГК РФ:

Содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется, признается офертой (публичная оферта).

Т.о. публичная оферта - это адресованное любому, кто отзовется, предложение заключить договор с оферентом, содержащее существенные условия договора.
Я уже привел норму закона ФЗ-214 с определением, что такое проектная декларация. Это определение никоим образом не пересекается с приведенным определением публичной оферты.
Тот, кто утверждает, что проектная декларация - это публичная оферта застройщика, просто не понимает, что такое оферта.

[rybin_av]

Сообщение от mydmitry

Ну вот тут например
http://jurgroup.com/modules/newbb_plus/viewtopic.php?topic_id=12131

Здесь обсуждается белорусский застройщик в Минске.
Я не знаю подробностей белорусского законодательства в области долевого строительства. Возможно в РБ проектная декларация - публичная оферта. В РФ это точно не так.

[mydmitry]

Суть в том, что в проектной декларации заявлены определенные вещи которые застройщик не выполнил - отделка плиткой в ванной комнате. В договоре о об этом не сказано. Но договор был именно на долевое участие, а не просто договор купли продажим. Поэтому возникает вопрос может ли дольщик требовать с застройщика выполнить отделку ванной комнаты и на каких основаниях.

[rybin_av]

Сообщение от mydmitry

Суть в том, что в проектной декларации заявлены определенные вещи которые застройщик не выполнил - отделка плиткой в ванной комнате. В договоре о об этом не сказано. Но договор был именно на долевое участие, а не просто договор купли продажим. Поэтому возникает вопрос может ли дольщик требовать с застройщика выполнить отделку ванной комнаты и на каких основаниях.

Может на основании ч. 6 и 7 ст. 52 ГСК РФ:

6. Лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием застройщика или заказчика (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия. Лицо, осуществляющее строительство, также обязано обеспечивать доступ на территорию, на которой осуществляются строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства, представителей застройщика или заказчика, органов государственного строительного надзора, предоставлять им необходимую документацию, проводить строительный контроль, обеспечивать ведение исполнительной документации, извещать застройщика или заказчика, представителей органов государственного строительного надзора о сроках завершения работ, которые подлежат проверке, обеспечивать устранение выявленных недостатков и не приступать к продолжению работ до составления актов об устранении выявленных недостатков, обеспечивать контроль за качеством применяемых строительных материалов.
7. Отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

в корреспонденции с п. 5 ч. 1 ст. 21 ФЗ-214:

1. Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию:

5) о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;

Т.о., если в проектной декларации указана отделка квартиры, то это означает, что таковая отделка предусмотрена проектной документаией и должна быть выдержана застройщиком в соответствии с нормами ГСК РФ (изменение отделки допускается лишь после изменения проектной документации). Поэтому передача застройщиком дольщику квартиры без отделки является нарушением прав дольщика и влечет ответственность застройщика в порядке, установленном ФЗ-214.
В общем логика, думаю, понятна.

[mydmitry]

Благодарю за крайне интересные ссылки.

Проектная декларация обязана соответствовать проектной документации это явно определено в ФЗ-214 ст.21 п.1 (информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию, указанную в настоящей статье.) и ФЗ-214 ст.19. п.1. (Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.)

Но почему технические характеристики квартиры должны соответствовать проектной документации и проектной декларации? В договоре долевого участия о таком соответствии не сказано. При этом застройщик ссылается на свободу договора, что мол так уж договорились ничего не поделаешь... не бывать плитки в ванной.

[rybin_av]

mydmitry, по поводу свободы договора уместно упомянуть абз. 1 ч. 4 ст. 421 ГК РФ:

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

и п. 1 ст. 422 ГК РФ:

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Поэтому ссылка застройщика на свободу договора в данном случае не актуальна ввиду императивных норм ГСК РФ и ФЗ-214 относительно соблюдения проектной документации. Да и из соображений здравого смысла не трудно сделать вывод о том, что проект должен быть безоговорочно выполнен застройщиком, иначе будет полный произвол: дольщик будет заключать договор на ОДС в виде квартиры в монолитном МКД из кирпича и бетона, а застройщик ему будет сдавать ОДС в виде квартиры в деревянном бараке (или вместо высоты потолков в 3 м будет сдавать помещение с высотой потолков в 1,5 м ну и т.д.; фантазировать на эту тему можно долго и весело), ссылаясь на свободу договора и необязательность исполнения проекта. Между тем, проект для застройщика обязателен и отступление от него возможно лишь при выполнении специальной процедуры. При этом дольщик в силу ст. 19 ФЗ-214 должен быть проинформирован об изменении проекта под страхом признания сделки недействительной (ч. 7 ст. 19 ФЗ-214) и последствий недействительности в виде возврата денег и уплаты процентов в порядке ч. 2 ст. 9 ФЗ-214.