[vuch72]

Владею квартирой более 3-х лет, хочу ее продать в кредит.
Согласно тексту будущего договора, "договор считается исполненным при одновременном выполнении двух условий:
1. продавец передал, а покупатель принял квартиру по акту приема-передачи.
2. покупатель полностью и в установленный договором срок расплатился с продавцом за квартиру.


А вдруг покупатель не сможет расплатится за квартиру,
квартира вернется ко мне в собственность,
будет ли считаться, что я только что ее приобрёл, т.е. квартира находится в моей собственности менее трех лет?

если это обернется так (менее 3-х лет), то целесообразно ли включить в договор о взыскании с покупателя штрафа 13% (налог с продаже квартиры) ?

[vuch72]

Сегодня был в налоговой инспекции с этим же вопросом -
консультант не знает, будет ли считаться квартира в моей собственности менее 3-х лет при неисполнении договора из-за неоплаты покупателем.

PS: я заинтересован в покупателе, небольшая рассрочка платежа для меня не принципиальна, а ему так удобнее...




Может быть юристы форума знают ответ?

[gutarina]

vuch72,
Если Вы регистрируете ДКП и право собственности переходит к покупателю, а он после этого постепенно выплачивает Вам долг, в случае неисполнения им обязательств Вы вправе требовать уплаты цены договора, возмещения убытков, но не уже произведенное Вами исполнение в виде передачи квартиры- Вы же не подвергаете сомнению действительность заключенного Вами договора.
Если Вы регистрируете ипотеку - тогда в случае неисполнения обязательств должником Вы сможете обратить взыскание на переданную ему квартиру, но не иначе как по решению суда (внесудебный порядок реализации по ст. 55 ФЗ об ипотеке на жп в собственности физлиц не распространяется). Но квартира все равно к Вам не вернется - ее продадут либо на публичных торгах, либо с аукциона (если существовала предварительная договоренность сторон), и выплатят Вам долг по договору.
Возврат всего полученного по сделке производится только после признания сделки недействительной, применения последствий недействительности сделки.
По поводу ст. 217 НК РФ - никакого ограничения по непрерывности владения статья не содержит.
Статья 217 НК РФ. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)
Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:
17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

[vuch72]

Сообщение от gutarina

vuch72,
Но квартира все равно к Вам не вернется - ее продадут либо на публичных торгах, либо с аукциона (если существовала предварительная договоренность сторон), и выплатят Вам долг по договору.
Возврат всего полученного по сделке производится только после признания сделки недействительной, применения последствий недействительности сделки.

gutarina ! Спасибо, с Вашими ответами я по-новому смотрю на ситуацию.

я договорился с покупателем, он заплатит одноразово всю сумму в установленный срок после регистрации нежвижимости, а до этого квартира будет в ипотеке; если не оплатит полностью или в срок, я вправе расторгнуть договор продажи, в этом случае верну полученные за квартиру деньги, а покупатель мне квартиру.

прошу Вас подсказать по вопросам:

1) условие договора о возврате квартиры противоречит закону?
2) могут ли продать квартиру с торгов (аукциона) против моего желания с потерями, т.е. ниже суммы долга ?

[vuch72]

могут ли юристы форума помочь с ответом?

[gutarina]

1) условие договора о возврате квартиры противоречит закону?

Статья 453 ГК РФ. Последствия изменения и расторжения договора

4. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Таким образом, Вы вправе предусмотреть в договоре условие о возврате Вам квартиры в случае неисполнения/ненадлежащего исполнения должником своего обязательства.

2) могут ли продать квартиру с торгов (аукциона) против моего желания с потерями, т.е. ниже суммы долга ?

Статья 54 (ФЗ об ипотеке). Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество

2. Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом;

Также я хотела бы дополнить мой предыдущий ответ на вопрос о возможности возврата квартиры в натуре при расторжении ДКП.

Статья 450 ГК РФ. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В качестве исключения из общего правила о невозможности возврата того, что было исполнено по обязательству до момента изменения или расторжения договора, установленного п.4 ст.453 ГК РФ (см. выше), к правоотношениям, возникающим при расторжении договоров продажи недвижимости по причине не произведения оплаты переданного в собственность недвижимого имущества, подлежат применению нормы о неосновательном обогащении, в соответствии с которыми возврат исполненного по сделке в натуре возможен, на что прямо указал Пленум ВС РФ, ВАС РФ.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010

"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"

65. При разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Однако хочу отметить, что судебной практики (СОЮ) по данному вопросу найти почти не удалось; кроме того, если Вы все-таки остановитесь на варианте с рассрочкой, применение к ситуации с частичной оплатой правил о неосновательном обогащении останется на усмотрение суда, что весьма ненадежно. Считаю, что необходимо прописать в тексте договора условие о возврате в квартиры натуре в случае расторжения ДКП в связи с неисполнением/ненадлежащим исполнением второй стороной своих обязательств.

По поводу ипотеки:

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ

(ред. от 01.07.2011)

"Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Статья 50. Основания обращения взыскания на заложенное имущество

1. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

(в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 306-ФЗ)

При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.

При этом,

Статья 334 ГК РФ. Понятие и основания возникновения залога
1. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

ФЗ об ипотеке предусматривает возможность перехода права собственности на предмет залога к залогодержателю по соглашению сторон в соответствии с п. 3 ст. 55 вышеназванного закона при обращении взыскания во внесудебном порядке, однако в силу п 2 ст. 55 того же закона внесудебный порядок обращения взыскания не допускается, если предметом ипотеки являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам;в указанных случаях взыскание на заложенное имущество обращается по решению суда.

На мой взгляд, из вышеизложенного вытекает следующий вывод. Если в ДКП прописываем возврат квартиры в натуре в случае неисполнения/ненадлежащего исполнения договора должником, и в обеспечение основного обязательства устанавливаем ипотеку, – в случае нарушения основного обязательства приоритет будет за мерами по договору ипотеки, т.е. обращением взыскания на предмет ипотеки в судебном порядке, реализацией предмета ипотеки в соответствии с законом.

При возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке можно было бы предусмотреть восстановление права собственности залогодержателя на предмет ипотеки, однако в Вашем случае (предметом ипотеки является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу) внесудебный порядок обращения взыскания невозможен. Таким образом, остается только судебный порядок и только те способы реализации при обращении взыскания, которые прописаны в законе.

Статья 78 (ФЗ об ипотеке). Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру

2…Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.