[Джунно]

Добрый день!
Подскажите пожалуйста, возник вопрос как не заключать с арендатором договора аренды на новый срок? Дело в том, что арендодатель хочет сдать помещение более выгодному арендатору, но не в плане коммерческих условий, а в плане престижности и надежности.
Но существует ст.621 ГК с преимущественным правом арендатора на заключение договора договора аренды на новый срок. Дело в том, что нынешний арендатор вроде и платит исправно- не придерешься, и готов на повышение ставок... Может ли арендодатель просто не заключать договор на новый срок ? Или нужно предупредить официально об этом например за 1 месяц?

[Sergey64]

В договоре в условиях расторжения что написано?

[Джунно]

8.2. В случае если одна из сторон намерена досрочно отказаться от настоящего Договора, она обязана предупредить об этом другую сторону путем направления письменного уведомления за 30 дней. Сторона, получившая предложение о досрочном расторжении Договора, обязана письменно уведомить другую сторону о своем согласии или несогласии в 15-дневный срок с момента получения такого предложения.
8.3. При просрочке внесения Арендатором арендных платежей более чем на два месяца Арендодатель вправе расторгнуть настоящий Договора аренды в одностороннем внесудебном порядке, письменно уведомив Арендатора за 30 дней. При этом такое расторжение договора будет считаться расторжением по вине Арендатора, и к последнему будут применены санкции, предусмотренные п. 7.3 настоящего Договора аренды.
8.4. Договор аренды может быть расторгнут по инициативе Арендодателя в случае грубого неоднократного нарушения Арендатором условий настоящего Договора.

[Sergey64]

Ну в принципе можете отказаться от заключения договора на новый срок, есть же понятие "свобода договора", но абзац 3 ст. 621 гк трактует не в вашу пользу "Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков."
Вот таки дела

[Джунно]

В договоре есть еще пункт про гарантийный депозит за последний месяц аренды, так арендатор его не заплатил. Может это послужить основанием для отказа от дальнейшего сотрудничества? Ведь это обязательное условие, а арендатор его до сих пор не выполнил?

[Sergey64]

Сообщение от Джунно

Может это послужить основанием для отказа от дальнейшего сотрудничества?

В ваших же интересах не пролонгировать договор аренды, значит может Так же это может быть основанием для разбирательств в суде (худший вариант этой проблемы)

[eternix]

Закон защищает права и интересы добросовестного арендатора, так что просто не заключать с ним договор на новый срок вы не можете. Если будете использовать помещение сами - преимущественное право конечно пропадает, но при заключени другого договора в последующий год - 621.
Свободой при заключении договора здесь тоже воспользоваться нельзя, поскольку данный случай есть исключение (как, например, запрещены сделки, ведущие к монополии).

Посмотрите в договоре другие обязанности арендатора: может он должен делать текущий или капитальный ремонт, или использует его не по назначению, не соблюдает нормы пожарной безопасности итд.

[Schwarzerweiss]

Вопрос: установлены ли в договоре иные, чем предусмотренные законом, основания досрочного расторжения договора, например, как раз не внесение гарантийного депозита.
И еще: а что если попробовать с организацией, которой вы хотите сдать имущество, заключить какой-нибудь иной договор (не аренды). Например, доверительного управления. Ведь согласно статья 621 ГК для того, что бы признали нарушение прав арендатора нужно с другим лицом заключить только договор АРЕНДЫ.

[Джунно]

В договоре установлено, что если арендатор хочет заключить договор на новый срок он обязан письменно уведомить об этом арендодателя не менее чем за 1 месяц до окончания договора. Причем это условие обязательное. Пока от арендатора нет письма о пролонгации и вряд ли оно поступит. Это же может быть воспринято арендодателем как знак того, что арендатор не хочет пролонгировать договор?

[nata_kost1]

Сообщение от Джунно

Это же может быть воспринято арендодателем как знак того, что арендатор не хочет пролонгировать договор?

Думаю, да.
Даже, если арендатор уведомит арендодателя (с нарушением установленного Договором аренды месячного срока) о намерении пролонгировать Договор аренды, то арендодатель вправе отказаться от пролонгации, и судебная практика будет на стороне арендодателя, о чём свидетельствует Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.02.2007 по делу N А42-5343/2006
"...Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды от 01.07.2004 N 24А/04 прекратил свое действие с 21.06.2006 и основания для нахождения ответчика в спорных нежилых помещениях отсутствуют.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, полагает, что решение от 07.11.2006 подлежит оставлению без изменения в связи со следующим.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 621 названного Кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
В договоре от 01.07.2004 N 24А/04 стороны согласовали, что уведомление о намерении продлить или перезаключить договор аренды должно быть сделано арендатором не позднее чем за один месяц до истечения срока действия данного договора.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, письмо, в котором Общество выразило желание продлить договор аренды еще на один год, получено Учреждением 26.05.2006, то есть менее чем за месяц до окончания срока его действия (20.06.2006)..."